曾有一个梦想,就是一股五粮液换四股保利。现在看来这梦想要破灭了。我看好地产股,看好保利,或者很多人都不认同。也有一部分认为地产股的时机未到。但我觉得投资就是少数人赚钱的游戏,大家不认同,更坚定我的信心。下面我简单谈谈全面谈谈保利。因为简单,谈的都是我的分析结论,分析的数据及理由不多说了,信不信由你。毕竟打字是有点累的。
一地产行业的宏观发展情况:
地产的急剧升温应该是跟中国居民的消费升级有关,记得前五年或更长的时间,珠海只有一家必胜客,当时我发现去必胜客的人不是特别多,至少不要排队。而现在必胜客的人越来越多了。珠海新开了一家必胜客,还要天天排队等派位。为什么去必胜客的人突然如此之多。我想有两个原因:一是居民收入增长了,去必胜客消费变得容易了。二是我们知道居民收入水平是有一个层次的。举例说明一下,一般来说,假如居民平均收入水平是50元的话,最高的是100,最低的是20,最高收入和最低收入的人一般是比较少的。大部分的人的收入水平集中在40到60。而只有80元的人才去消费必胜客,因此,这个时候去必胜客的人不多。哪么经过三年的收入增长,居民的平均收入达到了80元,这表示80元附近的收入水平的人最多。哪么这个时候,能消费必胜客的人就会有一个爆发性的增长。这是为什么近几年汽车的销售突然火爆,甚至是翻倍的增长,因为大部分的白领,公务员,教师等社会中坚力量都能买车了。为什么平板电视价格到了5000左右,其销售会突然火爆。因为社会的中坚力量都消费得起了。哪么地产呢?我觉得也是如此,当居民收入增长一定的程度后,其对房子的需求可能是爆发性的,但建房子需要时间,供给一下子不可能扩大太多。因此房价的上涨会加快。炒作开始升温。
从目前的情况来看,房价是有泡沫的,因为人人都去炒作房子了,人人都关注房价了。人多的地方经常是泡沫最多的地方。因此我对房价有泡沫这一判断是有信心的。有泡沫代表未来房价会低于现在的水平,但是有泡沫并代表一定会马上破,日本的房价从60年代一直涨到90年代,连续涨了三十多年,但现在又比最高峰时跌去了70%,连续跌了二十年。因此,对于房价,近期(近两年,或者更长的时间内)应该不会大跌,因为收入在增长,通胀之下成本在上升。但是在政府高压之下,房价也难大涨,在房价上下两难的情况下,是最有利于地产商的发展的。价格平稳,成交活跃,是有利于行业的长期发展的。有利于地产公司的发展的。也就是说,目前地产公司的基本面是不错的。
如果房价真的暴跌,哪么中国经济必然暴跌,哪么中国股市必然暴跌,哪么不应该投资中国A股,既然投资A股,也就是看好中国经济,哪为什么不投资地产股呢?
二地产股盘面的分析判断
我看过文章谈到,目前机构对于银行地产的配比已是近五年的新低了,数据的正确性我无从考究。但我对这结论是相信的,因为地产银行都跌了很多,如果不是机构的疯狂出逃,是跌不了哪么多的。但物极必反,跌多了就会涨。现在地产股一出利空,就是利空出尽变利好。我相信如果物业税真的出台,可能地产股会迎来大涨。
三保利的基本面。
保利现在的PE和PB估值都创了历史新低了。但保利其实基本面相当的好,销售很好,基本锁定未来两年的利润,今年每股收益近一元。有机构做过测算,如果保利现在破产清算,把土地都拍卖了。目前的股价有三成到四成的折让。而我也看到保利目前开发的重点转向二线和三线城市,这个战略的转向我觉得相当正确。可以说,地产股里保利和万科最好的,但保利却跌得最多,有点不合情理。保利的董事长宋广菊的能力我也是欣赏的。再者,作为中国地产的龙头,目前总市值500亿左右。我觉得是明显低估,我觉得有机会到1500亿或以上。也就是说保利的股价有望连番三倍
四未来的行情预判
今年指数震荡不前,因为银行地产走弱,为什么指数震荡不前呢,是因为今年要对去年对经济复苏乐观情绪的一个修复,修复后,明年指数理应上涨,指数上涨,哪么什么板块带动呢?我觉得是地产,历史上每一轮指数的上涨都离不开地产股。看好指数上涨,从而看好地产股,是我投资保利的一个重要逻辑。
人舍我取,关键是把握一个度:即什么时候取。我觉得保利估值创历史新低,是取的时候了。当人人都不看好的时候,是取的时候了。前提是:地产的基本面其实并不差。