大众旅游时代来临，各地带薪休假制度逐渐完善，旅游业越来越火热，游客对旅游产品要求越来越高。而季节性与时间性问题是我国旅游产业发展中一直面对的一个核心问题。北方最大的特点，就是一年之中只有半年不到的时间是黄金旺季，其余长达半年之久都是淡季。这带来的问题，就是所有的资源配置，只有半年的使用期，投资回报率非常低，造成了资源的极大浪费。另外，旅游区周末的火爆与周一到周五的萧条也形成了鲜明的对比。绿维创景认为，这些自然因素所形成的发展不均衡，虽然无法完全避免，但可以通过引爆型项目的打造有所缓解。
对于景区来说，设计一个核心引爆项目容易，但是设计“一年四季 白天 夜晚”都能引爆市场的项目却很难，会受诸多因素的制约。如何规划设计四季全时引爆型项目，让景区淡季不淡、旺季更旺？绿维创景结合市场需求，从多年的实践经验中，总结形成了景区的四季全时解决方案，以帮助政府和开发商减少由淡旺季带来的资源使用不均衡、成本回收期拉长、可持续经营困难等问题，期望能够抛砖引玉，为旅游的发展提供一些可借鉴的思路。
工作日和节假日引发的市场差异，构成了旅游市场的特性之一。在带薪休假制度尚未完全落实的情况下，工作日市场业绩惨淡一直是各大景区的心头病。如何为景区找到合适的工作日解决方案，使其“工作日不淡，节假日更旺”？绿维创景认为通过项目的设置、产品和模式的创新，吸引和激发“有闲”群体的旅游需求，或者将工作与休闲更好的融合，是寻求工作日旅游最佳解决方案的突破点。新常态下，符合市场需求的研学旅行、老年旅游、会奖旅游将成为工作日解决方案的三个重要方向。
在2016年全国旅游工作会议上，李金早讲话指出，要积极发展旅游新业态，积极推进研学旅游。景区往往具备丰富的气候资源、生物资源、地貌资源、历史文化资源等等，具备开展研学旅行的先天条件。在政府政策的支持下、在父母对子女教育重视程度的不断加强以及经济水平不断提高的现实条件下，未来这一市场将面临巨大的发展空间，将成为未来中国旅游业创新的增长点。
在产品层面，绿维创景认为“六大产品和两大基地”，将成为未来的发展重点：工业科技旅游产品、自然生态旅游产品、历史文化旅游产品、红色经典旅游产品、乡村扶贫旅游产品、现代景观（城市）旅游产品、研学户外基地、研学旅行基地。
在2016年全国旅游工作会议上，李金早明确提出要积极推进老年旅游。在大众旅游时代与养老时代同步来临的市场现状下，老年旅游将迎来一个全新的发展局面。绿维创景认为，将度假与养老这两个服务业进行融合，以老年旅游为切入点，进而实现养老产业的完善以及旅游产业与养老产业的融合，是工作日旅游解决方案的破冰之举，也是大众度假时代的迫切所需。
养老 旅游=度假型养老模式
度假型养老基地=一个中心 二个结构 三个主题 四大配套 五大产品 六大植入
会议市场不受季节、节假日、周期长短等时间因素的影响，是解决工作日旅游平淡的潜力市场之一。中国目前已经进入了一个“新常态”阶段，所有事情正在逐渐回归其本质。会议市场也应该摆脱以往以满足“政府需求”为出发点的开发理念，适应新常态，向着市场化方向发展。绿维创景认为，以会议形成产业聚集，以会奖旅游、会议接待为特色及主导，以其他旅游产业为支持，拥有大规模休闲度假项目和住宿接待设施的会都模式，将引领会议市场未来的发展方向。
夜间旅游是景区延长游客停留时间、深化旅游资源开发、延长旅游产业发展的重要途径。如何解决景区“白天观光，晚上睡觉”的问题？绿维创景认为夜间旅游吸引力的打造，可以通过夜间造景、民俗活动、商街夜市、演艺活动，弥补旅游市场夜晚消费这一空白点，形成全新的旅游生活方式。
夜间解决方案四大武器
春季最重要的自然资源是花草，最重要的文化资源是民俗；秋季是一个收获的季节，各种各样的果实以及独特的景观是秋季旅游可依托的资源。由于气候温度的相似性，春季和秋季是旅游观光的最佳季节，其旅游解决方案也存在相似性。绿维创景认为，春秋季旅游的解决方案可以通过“艺术 参与体验”的手法，朝着“大地景观 庙会节庆”的方向发展，即以大地艺术景观为吸引核，以文化体验、休闲游乐为主导，通过举办节庆、节事、庙会等多种形式的主题活动，将春秋季旅游打造成集观光游乐、文化体验、特色购物、特色餐饮、特色住宿等于一体的休闲度假方式。
夏季属于旅游的旺季，但也需要核心项目来引爆。酷暑夏日，没有什么比一场水上乐园里盛大的狂欢更让人畅快淋漓。水乐园作为夏季旅游核心引爆项目，其成本回收期较短，然而现阶段开发的水乐园大多主题重复，却大文化创意，如何从众多的水乐园中突围而出？绿维创景认为水乐园的项目不能盲目追求新奇大，结合市场需求和本土元素、挖掘文化内涵、注入文化灵魂、打造独特的主题才是水乐园吸引力塑造的关键。同时，乐园内所有的建筑、景观、游乐设施、活动、表演、气氛、附属设施、商品等方面，必须服务于“主题”定位，在主题整合下，形成项目的独特吸引力，凸显“独特性卖点”，最终形成主题品牌。另外，特色产品的开发也是水乐园保持生命力的关键，绿维创景在项目实践中，总结了水乐园的“八最”特色产品：
冬季寒冷不便出行，传统意义上属于旅游淡季。但其鲜明的季节特色催生出许多独特的景致与游憩方式，如果好好打造，可形成景区的引爆点。如何利用丰富的冰雪资源，摆脱三个月之久的“半休眠状态”，点燃游客冬天里的热情？绿维创景认为，冬季旅游的打造要综合运用冰雪、民俗、温泉等冬季特有的资源，并结合休闲运动打造，形成“温泉 冰雪嘉年华 庙会 温室”的产品架构。
温泉是地热，作为生态能源、清洁能源，符合发展趋势，是盘活地区冬季旅游的核心资源之一。温泉休闲项目作为冬季旅游的核心项目之一，随着消费需求不断升级与市场竞争的日趋激烈，规模化、综合性、复合型的“温泉综合体”已经成为温泉休闲市场的主流模式。绿维创景认为，温泉综合体就是要通过三中心——核心吸引中心、休闲聚集中心、延伸发展中心的构建，来打造人气、形成商气、带动地气。
陶醉于林海雪景风光，冰雪上放肆撒野，美轮美奂冰雕展，玩北国风情滑雪体验，感受浓郁民俗风情，全家总动员，享受冰雪世界的欢乐时光……这就是冰雪嘉年华的魅力所在。冰雪嘉年华是依托冰雪资源，秉承狂欢精神，利用冰雪旅游资源开发的一系列冰雪旅游产品。绿维创景认为应该通过以下五类产品，构建冰雪嘉年华旅游产品体系，形成冬季度假聚集结构。
冬季庙会模式，指依托地域特色民俗活动、传统节庆、民间宗教等文化资源，通过开发一系列民俗观光、集市活动、休闲娱乐、文化体验、特色餐饮等冬季旅游产品，来打造特色旅游目的地的模式。冬季庙会一般在12月初至来年的2月中旬，持续70天左右，以周末和节假日为主导。绿维创景认为冬季庙会聚集了地方民俗展示、创意集市、土特产品展销集市、餐饮、祭祀、民俗游乐与冰雪游乐等多种消费结构，是冬季汇集人气的一个重要模式，也是解决冬季旅游的方法之一。
温室已经逐渐由单一的农业种植功能，发展成为以温室设施为载体，以恒温环境为卖点，以全时休闲度假为理念，集合生态观光、休闲娱乐、旅游度假、科普教育、农业种植等为一体的综合性智能温室，成为引爆冬季旅游的一个新的引擎。绿维创景认为可以依托以下四种形态进行升级开发。
总结：
以上模式和方法，形成了以消费为提升，从而带活一些旅游群体的解决方案。但是无论有多少解决方案，都不大可能把北方地区的冬季旅游变得比夏天旺盛。我们可以做一部分努力，去调节这些结构，但是不可能彻底解决这个问题。因此在这样的基础下，谁能够有效地第把季节问题解决，其旅游的价值就是最高的，资源的使用效率和收益能力也是最好的，发展结构也是最良的。
近两三年，我国旅游地产项目的销售业绩普遍欠佳，越来越多的人表示不再看好旅游地产的发展前景。其原因所在，是国内多数旅游地产的开发模式几乎与普通住宅无异，未能正视购房者的真正需要，从而才导致项目被频频贴上“华而不实”的标签。
我国旅游地产现状
全国旅游地产面临着大批滞销的局面
国内旅游地产普遍具有三块短板
全国旅游地产项目同质化
从项目的层面来看，我国的旅游地产项目面临着的是一个共性问题，项目与项目之间的相似度过高，同质化现象过于严重。具体来看，又表现在两个层面：
一是旅游地产与普通住宅项目之间的同质化。我国大部分的旅游地产更像是在旅游景区附近所开发的大型住宅项目，并未真正体现出旅游地产所应具备的休闲娱乐性质。开发商依旧是站在住宅开发的角度来看待项目，也是从希望项目更受市场欢迎、去化更快的角度出发，为项目配套建设一些休闲设施。大部分旅游地产项目中的配套，比如休闲会所、健身馆、SPA、餐厅等，对于一个高端住宅项目也同样适用。
另一是旅游地产与旅游地产之间的同质化，这一点在当前市场中体现的更为严重。开发商把旅游地产做成了一条标准化产品线，使其可以在全国复制，随便把某个海南的旅游地产项目搬到云南，甚至是搬到环渤海，好像都不存在任何的违和感。但事实上，优秀的旅游地产应因地制宜的，一个项目中需要什么样的配套应该是由项目所背靠的景观资源来决定的。
旅游地产价值有限
旅游地产算的上是奢侈品。在当前的市场环境下，一套度假房子是属于投资性质的房产？还是属于自住性质的消耗商品？这是在旅游地产项目定位前，需要想清楚的问题。
地段较偏转手成问题。考虑资金成本、开发周期、旅游地产特性，多数选址远离市中心，甚至在开发热情高涨时期，选址远离城市的地方，选址决定一方面区域产业匮乏、购买力难以持续，另一方面项目周边配套不完善，难以满足业主基本的“衣食住行”需求，空城的案例比比皆是；在市场好的情况下，旅游地产属于冲动型消费，市场冷静后进入理性期，尤其是进入二手市场的旅游地产物业很难再次脱手，资金占压。
我国居民大多仍未形成度假置业的观念
我国的旅游休闲产业起步的较晚，在近5-10年才得到快速的发展。购买旅游地产所针对的应该是一个拥有较为成熟的旅游度假观的社会，但我国群众以及社会环境还缺乏以下观念和条件：第一，我国居民能够享受的假期时间较短，不足以形成大量的度假置业需求。2015年我国的人均带薪假期为10天，在全球62个国家和地区中排名倒数第三。而在发达国家，较长的假期允许了他们能够每年花费一个多月的时间在另外一个地方居住，因而存在大量的异地置业需求。第二，旅游作为一项休闲度假活动，在近5年内才得到了爆发。大多数居民还未形成每年固定去某个地方度假的习惯。第三，旅游活动在我国更像是经济快速发展的产物，这导致了在大部分群众的理念中，旅游更多的是意味着消费而非悠闲度假。
旅游地产如何受欢迎
如何满足客户
我们选取当下主流旅游地产项目作为案例，从产品设计、配套搭建和社群联系三个方面进行叙述，剖析其如何通过满足客户需求，增强项目使用频次和吸引力。
配套搭建：如何添加场景？如何增强体验性与互动性？
先前，旅游地产常依附山海、湖泊等自然资源开发，如果资源不具备稀缺属性，在库存量高企的情况下，房产的升值、保值性会被大大削弱；同时，资源景观单一，缺乏持续的互动性，使得多数旅游大盘，在首次大开大合热销后，后续来访客户降低、销售乏力。如何通过综合开发，增添项目场景，增加体验性值得思考。
旅游地产 文化
选取西安曲江为例，模式实质为“文化内核 价值传播 新城市开发”，通过文旅项目开发运营，推动城镇化；其中，作为城市名片和重要旅游景点的“曲江系”文化内核，有大雁塔喷泉广场、大唐不夜城、曲江海洋馆、大唐芙蓉园、南湖、大慈恩寺、寒窑等人文景观，产业链覆盖旅游、会展、演艺、商贸、餐饮等。从房地产开发进程看，中海、金地、紫薇、万科等相继发力，早期旅游地产属性强，品类以别墅、洋房等豪改类产品为主，多年稳居全市成交均价最高片区； 伴随城市化进程，目前曲江一期房地产开发饱并向二期扩展，阳光城、金科等开发商相继进入，项目定位上面向刚需首改类客户，产品以高层、小高为主。
社群联系：如何通过线上平台和线下活动，增强客户粘性？
目前，旅游地产项目为增强客户体验性和社区粘性，多数开发商一般愿意建立“客户关系部”进行客户对接，进行跨界整合，建立商家联盟，并且提供许多特色活动或服务，与物业紧密联合；做的比较好的如绿城会，针对孩子的四点半学堂、海豚计划，针对老人的颐乐学院、红叶计划等等。同时，也存在“重线上、轻线下”，缺乏长期运营思路和团队支持，很多社区活动不了了之，沦为前期营销的噱头。
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