文 | 韩吉飞
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景区投资很热，那是因为行业还不成熟，需要资本給积淀更多的失败案例，从而找到一条通往成功的坦途。都在找项目、都在看景区，那如何评判一个项目的好与坏呢？说句后话就是，只要挣钱的项目都是好项目，但前话又应该如何说呢？
都说有钱任性，但在景区投资领域，任性也就是加速自杀的一种方式而已。什么样的项目是好项目、什么样的景区值得投资，这应该成为现在景区行业的一个热门问题，毕竟没有一个景区投资人不关心这个问题。景区投资如何看项目，目前在国内还没有规范，也很难有规范，毕竟中国那么大，一套通吃的套路，没有那么容易形成，在当下的景区行业里，更多的还是要依赖于行业经验，无法复制，很多聪明的投资人就开始捆绑有经验的行业专家。投资景区特别是投对景区，没有一劳永逸，有的只是无尽的变数，今天说的也只是变数中的共性。
一、资源不等于景区
资源是大自然的恩赐，是亿万年的造化，因其无法复制，所以价值独特，为景区投资人所钟爱。我们都认为现在国内的名山大川为一流的资源（五岳、九寨沟、长白山等），而且现在一流的资源，都在国家的掌控之中，很难获得，物以稀为贵，优质资源的争夺战愈演愈烈。
拥有资源的人，永远都有一种本位思想作怪，无论何时都认为自己的资源是最好的，而寻找资源的人，因为走得多了、看的多了，眼界较高，很难发现满意的资源。其实，在景区项目考察的时候，我们要避免一味的强调直观的感受，作为景区投资人而言，我们要找的资源，是能够创造价值的资源，挣钱才是硬道理。
要记住一流的资源不一定等于一流收益，越好的资源在打造过程中束缚越多，为商者逐利而行，因此，对于景区投资者而言的“一流资源”，应该有别于自然属性的一流资源。开发景区，我们就要在政策和市场的重合面找到最佳的结合点，将资源市场价值最大化。看资源，看表面的，绝对是外行，能够透过表象看到资源潜在价值的才是真正的高手。看资源我们不仅仅看的是他的美丽，更重要的是看资源是否可以打造，如何打造，是否满足市场需求等。透过资源看产品，才是景区投资选项中对资源最合理的评价基础，毕竟不是所有的好资源都适合打造成景区。
二、交通区位的好好坏坏
说交通区位决定一个景区的生死，一点都不为过，很多经营了很多年都不温不火的景区，突然间开始火爆，开始对外介绍自己的成功经验，各路取经者络绎不绝，其实一切都是废话，原因就是开了一条高速或者开通了高铁，其实成功就是这么简单。
以往我们对目标市场的划分大都是采取里程式划分，什么三百公里圈、五百公里圈，现在我们的交通区位应该紧跟时代步伐，开启时间式划分，核心市场三小时内可到达，应该是比较理想的时间距离。在看项目的时候，我们要考虑景区的交通可达性，距离核心市场的空间距离和时间距离，这些都直接影响着景区未来的命运。
在考虑交通区位的过程中，看到已有的交通现状并进行分析，是常规的打法，其实高手看到的不应该是眼前的交通现状，应该综合考虑景区未来几年的交通情况，因为交通区位的好与坏直接决定了景区投资人的进入成本，如果能遇到那类资源不错交通几年内将要解决的资源项目，可谓理想，你打造、他修路；你开园、他畅通，岂不美哉。
景区项目的交通区位还要综合考量景区项目自身的定位，如果定位是几十万游客量的景区，那就盯准二三线城市即可；如果定位过百万甚至几百万的游客量，那景区项目的选择就一定要距离一线城市或者在大的旅游线路腹地上，因为只有大型城市，才能支撑起几百万的游客市场（除非你是大景区独立品牌超强，一个景区就是一个旅游目的地）。
三、客源市场GDP与汽车保有量并行
看GDP其目的就是看目标市场有钱没钱，没钱就只能玩毛线了。GDP其实是一个宏观概念，毕竟钱都被少数人挣去了，而我们的客人主要还是那些没挣到大钱的工薪阶层。因此我们可以换个接地气的思路，看看目标市场的汽车保有量（需要关系搞定真实信息了），因为这是个庞大的群体，经济条件相对较好，都是景区的潜在客源。
四、三小时交通圈内客源市场的人口基数
人口是客源的保障，有的景区投资人认为自己的景区是全国性的大景区，所以无所谓三小时交通圈的客源市场人口基数，这是一个致命的错误理念。国内任何一个景区的成功，都是基于周边游的火爆而走向全国甚至世界的，没有一个景区一下子就能做到依赖全国客源而增长，所以，第一客源市场尤为重要，玩不转周边游的景区，也就别想着做成大景区了。
为何说是三小时交通圈呢？因为三小时是出游比较容易接受的路程时间，如果花四个小时、五个小时去一个地方游玩的话，可能就会比较慎重的考虑了。如果是一日游的话（一日游是国内旅游的主要形式，玩完就走），单程三个小时，往返六个小时，六个小时游玩（一天十二个小时计算的话），游玩和路上各占百分之五十的话应该是一个极限的比例节点了，路上时间短、游玩时间长，可能更受到大众游客的偏爱。
人口基数大，代表着未来的市场潜力大，不代表就一定有一个大市场，景区发展的好与坏还是要看景区产品的需求满足度如何。
五、区域内景区数量和类型
任何一个单体景区都无法支撑起一个旅游目的地，需要的是协同作战，看一个项目是否值得投资，还要看它能否有成为一个旅游目的潜质。区域内景区的数量和类型可以反映出周边客源市场的旅游消费意识和出游意愿的强弱，旅游景区的类型和经营情况可以反映出周边客源市场的喜好和区域内整体的旅游产品水平。
景区投资前期，投资人往往全国各地甚至世界各地考察，但对于景区项目的打造，只能是增添了更多的浮躁，看得多了，眼光就高了，思维也就凌乱了，一天三变也就成为了常态，景区也只能默认无奈，往往到头来不伦不类没有结果或者水土不服。景区投资的前期考察，长线考察更多的是为了把握方向，提升眼界；短线的区域考察才是核心重点，但却常常被忽略，只有清晰的了解区域景区的真实现状，才能牢牢地把握周边游市场。
一样的山、一样的水，但是可以是不一样的产品，大家都在强调差异化打造，但有时也未必需要，因为现在国内景区的产品质量可谓差的毫无理由，只要你在产品打造过程中稍微的用点心，就可以完胜了（真正打造过程中还是要专业化高标准）。在产品打造过程中对于那些烂景区要有大慈大悲之心，尽快秒杀（不必考虑它们的存在），让其减少生的痛苦。对于一些有一定体量和产品特殊的景区要着重考虑其产品构成，从而确定自身的产品定位和打造，要做到一切已有的资源都成为发展助力而非阻力，要做到自身景区和已有景区构筑完整的旅游生态链条，全业态发展。
六、地方政策和领导格局
都说开门招商，关门打狗，这句话一点都没错，因此对于地方政策还有地方官风要特别重视，因为，这个环节如果不弄明白就进场，完全可能出现瞬间骆驼变绵羊的奇景（被吃掉是早晚的事）。地方一把手的格局还有管理班子的行为作风，直接关乎一个项目的生死，如果这个环节要是扛不住，即使再好的资源也还是放弃的好。
对于新项目的签约和入场，最好是在地方领导班子换届初期为最好，因为领导换届会为景区的发展带来太多的不确定因素，一般三年一换届，对于一个新生景区而言也开始走向正规，具备了一定的抗打击能力。如果景区还在筹建期，突然换了领导，换了思路，那景区就很可能胎死腹中，政策风险对于景区而言绝对是必杀技。
七、当地民风和景区内是否有居民
和当地百姓打交道，一直都是各大景区的难题之一，因此在进行投资前一定要考量当地民风和景区内是否有居民的现实情况，如果您有充分的把握能够摆平这一切，到可以将其忽略，但是最好不要高估自己的实力。如果民风较好，那还以引导，帮助致富；如果民风不好，再加上景区内有居民，那对于景区而言绝对是一个恶性肿瘤。
对于当地百姓而言，你是谁都无所谓，在他们眼里，你只不过是一块肥肉，能咬一口，绝不会放过。与当地百姓的关系处理，是景区发展的一大症结，应该值得重视，对于景区人而言，这绝对是一个情商高标准考核和智商水平的极限挑战。
八、景区是否头戴大沿帽
景区的发展一直都是在争名的路上，什么国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级文保单位等名头都是各个景区积极申报争取的名头，但对于景区的打造和发展而言，这无非就是给自己戴上了一个又一个的紧箍咒。资源是国家的、是共享的，最终也是要服务于公益的。景区投资是为了盈利，是向“钱”看的，投资人一味的强调为公益服务，那绝对是赤裸裸的谎言，项目不能直接获益也会是间接获益，因为赔钱的买卖没人干，商者，唯利是图也。
在景区投资前期，一定要搞明白资源所处的位置，到底有多少顶大沿帽，每顶大沿帽下面有多少法律的条条框框。虽然每顶大沿帽下每年都会有各种资金补贴和利好政策，但一定要记住，那些都是服务于社会的，而不是服务于个体的，随着中国法律法规的完善，体制管理的严明，投机取巧的机会越来越少。景区投资，要避免大沿帽，因为每一顶帽子下面都隐藏着太多的不确定风险。
九、景区的归属和土地性质
对于已经存在的景区，要清晰景区的归属问题，是国有还是私企、有多少个股东，对于股东较多，所有权混乱的景区要谨慎进入，因为这类景区单纯理顺各种关系就会耗费大量精力和资源，而且存在潜在的风险。对于经营不善，景区资源不错的景区一定要做到控股或者收购，因为如果不控股的话，没有话语权，掏了再多的钱也只是给那些玩不明白景区的人提供自我娱乐的资金罢了，绝对是赤裸裸的浪费。
对于绿地项目而言，在进入前期要充分考虑到景区的四至范围，尽量扩大，为后期做准备。同时要考虑景区打造范围内各类的土地性质和所有权问题，对于必要的开发地，土地性质是否方便变更，是否会影响打造施工等，这些都直接关系到后期景区打造的顺畅度和提升空间，因为景区的打造，土地升值是一种必然，因此，土地性质特别重要。
十、外部自然环境的惯性影响
在中国，因为地域广阔，所以所面对的自然环境也各有不同，例如雨季长、高温天气长、冰雪季节长、比较寒冷、风大等。对于不同的外部环境都要重点关注，因为这些因素可能会很直观的影响到景区的客流量，对于一些可能发生危险的自然环境要在产品打造时提前做好预防（山洪、火灾等），对于一些常态化但影响游玩的自然环境，要根据天气情况设计相对应的旅游产品，让自然环境对景区的影响降到最小化。
景区的投资，我们要考虑的不仅仅是打造与资源的匹配，还要做到旅游产品与常态化的自然环境相匹配，不能被各类天气影响到景区的后期发展。
十一、团队的储备与匹配
都说专业人做专业事，对于景区而言，合适的人做合适的项目也尤为重要，项目与团队的匹配程度关乎着景区的生死存亡。看着项目不错只是第一方面，如果没有合适的人去操盘，那也是欢喜后哀叹，满满的无奈。每个景区都有着自己独有的大环境，资源属性、百姓属性、政府属性、市场属性等等都在无形之中影响着景区的发展，而恰恰遇到专业性强又能融合到这个大环境里的管理团队，那才是一个完美。
很多金主认为只要是管理能力好的管理层都能够管理好景区，因此经常出现集团内部直接调派高层管理景区的行为，这个行为无疑是减缓了景区的发展步伐，甚至带上岔道，如果是思维灵活、思维创新力强、学习力强的管理层还可能给景区的发展择一条好路，否则把地产思维、金融思维融入到景区的打造开发上，则会出现景区傀儡的现状，到头来不伦不类的结果，因为即使你是玩地产、玩资本，也需要一个优质的景区作为基础和前提保障。
景区不比其它行业，相对比较成熟，按着套路出牌即可，景区发展尚不成熟，每个景区所处的环境有不同，还是一个没有套路的领域，江湖人处理江湖事，景区的事还是需要景区人去处理。找到对的人，找到好的团队绝不是一件容易的事。人，决定生死，不要看着别人的景区搞的红红火火而激情澎湃，你要看得到人家有着一个牛逼的团队和一个牛逼领导者，急于求成，不定生死，如果有好的项目没有好的人，那还是缓一缓，但可以先占地再找人。
一个景区人能做好一个景区，不代表他能做好每一个景区，一个优秀的团队可能创造奇迹，但无法通吃一个行业。任何一个人或者一个团队都有自己的偏重，选人、用人、留住人，才是景区投资人的大学问。
小结：
景区投资看似火热，但真实情况是这个行业正如呀呀学语的孩童，一切都在等待引导和形成。这是一个新的行业领域，充满着风险与机遇，步步为营视为大智，但犹豫不决却关乎生死，做好前期，才能快速推进，占领先机把握机遇。这个行业的成熟，需要无数的先烈铺路，激怀壮烈，这个行业不会缺少亡灵，想要成为最终的王者，还是花点力气做好前期准备再入场吧（成为先烈也是对行业的贡献，但应该没人甘心奉献）。
景区投资，不要过度关注他的体量和现状，因为他的现在属于别人，他的未来属于你，你既然选中了它，就不会让它走在老路上。它的过去如果非常成功，它也不会轻易的属于你，你的进入，是要改变和提升它，挖掘那些没被发现的潜在价值，如果你没这个能力，还是看看就好。如果确定投资的项目，我们对于景区现状的关注应该放在如何降低进入成本上，而不应放在它过去的高度上，因为你既然敢拿它，就一定能让它超越现在，否则那就是脑袋被门框挤了（重伤呀）。
景区投资，我们投的是，人才与资源的真爱；投的是，机遇与风险的博弈；投的是，政策的规避与把控；投的是，行业的未来和自己的命运。景区投资的那些事又岂是这十条能道的明白的，有亡者就有经验，感恩先烈，让时间告诉我们路在何方。
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