本文要介绍两个关于房地产周期的说法。一是库兹涅夫周期，二是房地产周期的20个阶段。
——关于库兹涅茨周期（建筑周期）
一、理论简介
这是由美国经济学家库兹涅茨提出的。该周期为期15-25年，平均长度为20年左右。
香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年，到2003年再次复苏，周期为18年。中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年，中国房地产93年开始衰退到2010年是17年。
美国房地产业从1989年开始衰退，到2006年再次衰退，周期为17年。
17年的周期可分为4个阶段。
1、房价停止上涨，交易量回落后一年，房市进入下跌阶段。
2、房价下跌，持续3-4年。
3、交易量及房价缓慢上升，持续2-3年。
4、上涨10-15年。
二、我国的库兹涅茨周期
下图为我国水泥需求周期与地产投资周期
1998年以前，由于我国以福利分房制度为主，房地产的周期波长为5~6年，水泥需求周期也比较短。
1998年全面住房制度改革后，货币化住房分配制度释放市场经济的内生增长动力，步入典型的库兹涅茨周期（波长约为18年），在此之后房地产市场经历了长达10年的库兹涅茨周期上行，在这十年内，水泥需求也保持了高速增长。
按照库兹涅茨周期推算，2008年房地产本应进入下行拐点，但“四万亿”的经济刺激政策使地产投资拐点扭头上行，水泥行业也因此受益，投资和市场需求得以明显扩大。
——关于房地产周期的20个阶段：我国处于哪一个？
一、理论简介（可直接看后面的漫画）
在对以往103年间的房地产交易统计数据，以及周围相关的所有商业、政治与人口统计事件进行调查之后，霍伊特决定把房地产周期描述成以下20个阶段：
1、总租金开始快速上涨
2、净租金上涨得更快（不含物业管理费的租金）
3、作为租金上涨的结果，现有房屋的销售价格大幅增长
4、为新建房屋支出
5、新建房屋数量增加
6、廉价信贷刺激了新建房屋数量的增加
7、小额融资扩大了新建房屋的数量
8、新建房屋吸收了闲置土地
9、繁荣时期的乐观人口预测
10、麦田里的新城愿景：土地细分的方法
11、大笔花费用于改善公共条件
12、所有类型的房地产达到高潮：顶峰
13、开始出现逆转的变动：间歇期
14、房屋抵押赎回权丧失的增加
15、股市崩溃以及普遍的商业萧条
16、损耗的过程
17、银行改变繁荣时期房地产贷款业务的政策
18、停滞与房屋抵押赎回权丧失的阶段
19、残局清理完毕
20、为另一次繁荣做准备，但是另一次繁荣是不会自动到来的
这样看干巴巴的文字很不受用，在这个房价撒欢众人哀嚎的时刻，来点漫画讲解轻松下。毕竟，自古情深留不住，总是套路得人心。懂了房地产周期的套路，会发现房地产市场真的很好玩，因为它总是玩你。
信不信由你。
二、漫画讲解
第1、2步：房租上涨
第3步：房价上涨
第4步：为新建房屋支出
第5步：新建房屋数量增加
第6步：廉价信贷刺激了新建房屋数量的增加
第7步：小额融资刺激了新建房屋数量的增加
第8步：新建房屋吸收了闲置土地
第9步：繁荣时期的乐观人口预测
第10步：麦田里的新城愿景：土地细分的方法
第11步：大笔花费用于改善公共条件
公园马路修起来。
第12步：所有类型的房地产达到高潮：顶峰时刻
第13步：盛极而衰，开始出现逆转的变动期：间歇期
第14步：越来越多的人丧失房屋抵押赎回权
第15步：股市崩盘以及普遍的商业萧条
见底了。
第16步：损耗的过程
第17步：银行改变繁荣时期房地产贷款业务的政策
第18步：停滞与彻底丧失房屋抵押赎回权
第19步：残局清理完毕
第20步：为另一次繁荣做准备，但是，另一次繁荣是不会自动到来的。
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