$福寿园(01448)$从福寿园上市就一直关注，还是比较了解公司的。看到有些关注福寿园的球友，对公司业务的了解还是不够的，就分享一点，只聊基本面，不说股价。
以前发过一个帖子，是说墓地其实不是房地产，福寿园的长期发展不会受制于土地，今天就聊另外两点。
一是关于墓地的价格；经营性墓地是不会用降价来促销的，因为一个地区每年去世的人数是大致确定的，降价不会带来新的销售，所以业者什么手段都会有，哪怕让黑社会的人去抢尸源，就是不会降价。再者，政府也不会管制经营性墓地，尤其是高端经营性墓地的价格，让一部分高端人群的消费能力有一个出口，这有什么不好呢。甚至政府乐见墓地价格高企，这样可以限制对墓地土地资源的需求，政府只需要财政托底，对于基本的丧葬需求给与补贴甚至免费，当然这样的服务只能是生态葬，比如室内葬、海葬、花坛葬等等不耗费土地的形式。实际政府现在就是这样在做的，放开高端，托底低端。所谓死不起，就是一些记者每年清明时节吸引眼球的华众取宠而已，根本就没有这回事。我还住不起上海的汤臣一品呢！所以，高端占地墓，单位占地会越来越小，未来价格却会越来越贵，涨幅会远超通胀。补充一句，现在政府不限经营性墓地的价格，但是限制建大墓，你再有钱，想建一个占地十几平甚至几十平的豪华大墓，以前可以，现在不行了。
二是说说新建墓园的盈利特点，一个新建的墓园，大体是前五年（大约数）是不盈利的，亏钱也很正常。因为一个墓园要周围地区人群的认知是有一个过程的，尤其是定位高端一点的。而墓园主要的投入却是前几年就要发生的，你不能等人想买你的墓地了才来建设的漂亮一点。而墓园每年的销售就是那么总量的一点点。所以，一个成功的墓园，在度过了头几年的起步期之后，真的就是印钞机！这一点大家可以从上海福寿园的历史就可以看的很清楚。上市以来每年业绩的稳定增长，就是靠的上海地区的项目。而其他地区的项目，即使是并购的老项目，福寿园都有一个重新定位和打造的过程，现在还没有发挥出真正的潜力！福寿园每一个项目，都是定位成当地最好，最贵的。未来几年，如果福寿园异地扩张是成功的，管理能力是跟的上的，那今后的盈利能力是完全有保障的。真正做到这一点也是不容易，我在一个福寿园的异地项目考察，看到和上海青浦福寿园相比，还是有很大差距的。
以后再扯别的
