混乱中的选择 #S004

文/朱红之泪

 

壹

地段混乱不代表没有价差

 

之前我们提到，地段环线论在帝都和蓝鲸所遭遇到重重挑战。这指的是整个城市总体价格分布与其他城市整体价差分布的对比，不是说蓝鲸无所谓地段、板块、区位、配套、学区等其他影响房产价格的因素。

 

每一座城市，都存在着鄙视链，都存在着热门板块与冷门板块，有的区域脏乱差，有的区域高大上，其房价当然也是不同的，蓝鲸也不例外。

 

蓝鲸的价格分布如下：

我们吃惊的是其总体价格水平的昂贵。

我们更吃惊于其最高价格却如此的便宜。

 

蓝鲸人张口闭口提到的豪宅“仁恒江湾城”仅仅是一个不到6万一平的小区。

上海的内环区域充斥着10万单价的次新房（与二线城市相比其实也比较老旧），在经历了外环外暴涨的2016年后，外环外也仅仅莘庄与唐镇这两个角落达到了7万，杨行、罗店、南翔、马陆、江桥、浦江、周浦都还在5万到6万之间打转，而且户型越大，单价越低。

 

上海的价格分布如下：

 

2016年上海房价的上涨，涨幅最大的就是外环区域，这些区域的房价从原来的2万多一跃到4万、5万，内环房价涨幅跑输大盘，以至于有“上海人不断买回内环”的说法。

这句话什么意思呢？老上海人曾经被拆迁都到外环郊区，内环都被各种外地土豪和歪果仁买掉了，因为价差很大，无力置换，可是经过2016年，内中外环的价差从原来的853变成了975，情况发生了变化。

 

内环的涨幅如此乏力，价差开始扁平化。

 

杭州的房价近一年也是传统远郊涨幅最快，原来下沙、余杭1万的房子纷纷翻倍到2万多。市中心房子从4万涨到6万，涨幅跑输大盘。

尽管上海和杭州都经历了郊区涨幅高于市区的过程，但是环线地段价差依旧比较明显，只是缩小了而已。

杭州价格分布如下：

对比三张图和距离，我们可以看出：

同等距离上，蓝鲸的价差最小，其均价水平之贵，这是没有争议的。

蓝鲸与杭州的城市规模不及上海的一半，地段环线距离理应更短，距离新街口20公里基本上可以对应距离人民广场25到30公里。

 

因此拿离人广不到18公里的莘庄7万去对应离新街口超过21公里的仙林湖，得出上海与蓝鲸价差差不多的结论是极其错误的。

在这样一座“到处都很贵”的城市，板块价差较小，地段价值体系相对混乱的城市，我们到底该如何买房？或者说，地段混乱是好事还是坏事呢？

 

贰

充沛的购买力

 

大多数城市，基本上都遵循地段环线论，即使在某个方向上因为新区建设投入力度很大（成都南、重庆北、济南东、郑州东、苏州东、武汉东等）等因素，导致房价高地向某个方向拉扯，从更大的层面来看，环线论还是有一定解释力度的。

 

我国大城市，通常都会有绕城高速，这种绕城高速本身就是一种大环线，框定了市中心的所在。

 

但是，蓝鲸和帝都却360度都很贵，学区更贵，无差别的贵，价格上没有重点发展方向，或者也可以说到处都是重点发展方向，甚至远郊农村也很贵。

明明东边通州是副中心，可是房价却“地势西北”。

明明河西奥体CBD建设的最好，可是东边仙林湖价格涨得飞快，南边郊区江宁

这个县城价格也很贵。

财上海戏说：蓝鲸也是京，京沪永远涨。

 

我们提到过，蓝鲸价差小的原因是：财富积累的非市场性。

 

因为非市场，所以购房随意性较大。

 

因为市场性，所以购房随意性较小。

 

圈层明显的城市，因为主要的服务业经济活力都集中在中心，每个人按照自己的购买力不断向市中心购房，上海就是内环、杭州就是西湖边到钱江新城、广州就是天河珠江新城.........

 

大家按照自己的购买力，从小户型，郊区，向中心，大户型置换前进。每层环线，都会有一个价格门槛，在这样的城市，购买力总价约束十分明显。

 

比如上海，现在处于购买力跟不上房价涨幅的状态。

 

总价约束购买力不足的情况下，人们对于房产的选择一定是慎之又慎的，毕竟：这是我拼劲全力买的房子！

 

购买力跟不上的“小白领们”需要用其在静安寺到陆家嘴这条线上的加班工资来来还贷款。纵然“新房癌”不断将外环价格拉高，但是环线地段价差依旧比较明显。

 

环线地段的价差实际上是新移民对老地段的承认。

 

当一个城市地段混乱、价差较小，反应的是这座城市的价格相对于购买力远远没有到顶，新移民对老的地段的推翻和否认。

 

外来土豪从不认输，新移民拒绝承认老地段，更致命的是，这些新移民和土豪的财富并不来源于人口密集、信息交流汇聚、熙熙攘攘的市中心所创造出来的服务业市场。

 

那么，地段价差较小、财富积累市场性低的城市到底对整个城市是好是坏？

 

是大利好，这说明这座城市的“金主”很多，他们的资金量足以扰乱市场，没有城市嫌弃钱多的。

 

与之相反，苏州就是一座典型的钱慢慢变少的城市，其能量也在慢慢消散。

 

 

叁

选房策略

 

我们都知道，买任何一样东西，最怕两件事：买贵和买错。

 

在一个周围二手房1万的地方，2万买个品牌精装一手房，叫做买贵。

 

没买到城市的风口板块地段，所在区域涨幅差，叫买错。

 

至于最近说的有一批人去唐山7000一平买了烂尾房或者非要买“必贵远”的楼盘，属于非正常投资，不属于我们讨论的范围。

 

总体上对于买房来讲，买贵比买错更可怕。

 

城市风口没抓住关系不大，没买贵的话，洼地填平是很快的事。

 

但是买贵了，买了CEO楼盘，站岗的时间就不好说了。

 

重庆是一个地段价值很有序的城市，整个城市的价格从渝中半岛南滨路北滨路不断呈圈层式下降。

 

2万的北滨路一路到大学城、茶园降到1万以下，再从大学城到璧山、巴南、北碚（距离解放碑直线20多公里）等地可以降到6000以下，距离解放碑直线距离50公里内甚至可以找到4500左右的房子，二手房3000都有可能。

因此重庆很难买错，但是可能买贵。

比如重庆现在有好几个3万的CEO楼盘，一旦接盘，后果不堪设想。

南京与重庆正好相反。

 

《南京地段分析》写完后，很多人都在问，这样的城市，要如何操作呢？

 

两种策略：

 

1、深耕法

 

看房200套，生活3个月以上，了解不同区域这些细微的价差的原因，价差小不代表没有价差，热门板块还是比冷门板块贵5000元/平的。

 

什么？你说单价差5000元利润太小？我能怎么办啊，我也很绝望啊。

 

你说的不对！南京有些地方房价能差1万！利润很可观！

 

那请好好深耕吧，这是最宝贵的和货真价实的东西，千金难换，是我们大力提倡的做法。

 

能明确的告诉你：你可以买什么。

 

 

2、排除法

 

对于没办法深耕的人，或者想买南京的小白，怎么办呢？

 

我们用“排除法”。

 

我也不知道该买哪里，但是我知道我不该买什么。

 

无从下手的话只能一样一样的排除。看到底最后剩下来些什么。

 

能明确的告诉你：你不能买什么。

 

 

肆

排除法作业

1、中心和郊区价差小，那就排除郊区。

 

蓝鲸与帝都正好与重庆与相反，很难买贵，但是可能买错。

 

正如《南京地段分析》所讲，蓝鲸整体在距离新街口20公里内的房子基本都3万，最贵不过5万、6万，甚至50公里远郊也要1万。

那么“买贵”这件事基本天然的被避免了。

 

2、板块轮动难以把握，就不要买热门版块。

 

仙林过后有仙林湖

江宁过后有秣陵

秣陵过后有机场镇

麒麟过后有汤山

汤山过后有句容

河西过后有河西南

河西南过后有江心洲

江心洲过后有浦口

浦口过后有老山

老山过后有马鞍山

迈皋桥过后有燕子矶

燕子过后有六合

如此会炒作的城市，为何买热门板块呢？

 

3、买最中心

尽管南京价差较小，但是其实市中心在哪里还是很清晰的：

新街口到奥体元通，这就是中心。

 

无论其他板块如何热炒，无论从现在的价格分布还是城市发展的大趋势来看，仙林湖和江宁很难比得过新街口与奥体元通的。

 

只要克服仙林湖和江宁田园式的诱惑，一心一意买新街口到河西即可。

不管什么流派，买老破小还是大面积低单价，我都围着新街口到河西转好了。

伍

买学区

地段混乱，环线失效，基本都与财富积累非市场性有关。

一旦市场性缺乏，学历一定最金贵。

天朝的国内研究生，大部分集中在山东、河南、安徽、江苏、河北地区。

这些地区的省城，比如郑州、合肥，从微观上看也要比其他南方城市混乱，只是没有贵到蓝鲸这样的程度而已。

这一地区北边有帝都扼守、南部有蓝鲸镇守。讲究学而优则仕，尤其重视教育，不管研究生读出来赚不赚钱，都要读研，最好读博，与浙江福建广东人的思路迥异。

该地区甚至与上海人、川渝人也不一样，从川渝人热炒商铺、喜欢开面馆串串店上看得出来，当官读研对于他们并不是最关键、最核心的人生选择。

相应的，在浦东聚集的“小白领”们对学区房的追捧，大致能看出来浦东的外地人比重中“皖豫鲁民众占比较高”。

蓝鲸的区位使他天然的浸透着学区意识。

帝都的学区房，东西海老破小秒杀朝阳大平层新房，以至于北京最贵的房子“老破小”占了巨大的比例，是有相当大的文化根基的。

学区房也给地段混乱乱上加乱，以至于北京的房产价值分布十分无序。

买个大平层豪宅的“温州老板”在北京很难吃得开，聚餐时最后夹菜的是老板。

蓝鲸亦然。

作为南部辐射该地区的唯一特大城市，其学区房大有前途。

蓝鲸的学区房现在已经很有热度，它还会继续有热度，其前景非常光明。

朱红之泪，2017年6月30日，[e-mail]

PS：最近总有人问我：朱大，成都十陵拍出来11400的楼面价，保本卖15000，你怎么看？

 

我在小蜜圈回答了：

分答推出了水库社区《房产财富精进指南》，我也在社区里与大家互动，最近会不定期开放一定名额进入，我也不知道什么时候开放，敬请持续刷新关注。