S系列,S=skill
一、贷款的逻辑
贷款业务做久了,被人问到最多的一句是:
——我要办贷款,哪个银行贷款产品比较好/年限长/利率低?
开始听到这个问题,首先是生气;
后面这个问题的次数实在太多,只能是无奈。
请问哪个银行的抵押贷款最好?
——你好,大富翁银行有一款贷9成,先息后本30年,利率9折的抵押贷产品,你要吗?
要要要!
——好的,请提供十个亿的经营流水证明。
——我要办贷款,哪个银行贷款产品比较好?
这个问题其实等于「我想找工作,哪个公司比较好?」
有年薪百万的工作,不等于这个工作属于你。
关于新手如何去申请贷款,我们的经验只有一句话:
不要问什么贷款好,要问你的资质可以做什么贷款。
办理贷款,首先要了解当地银行的产品条件。
每一个贷款,都是银行的贷款产品,不同银行的贷款产品,对于贷款人的资质上有不同要求。
作为一名合格贷款人,首先要随时保存自己的电子版征信和流水,学习征信的解读方式,进而了解自己的贷款条件,贷款资质,以及流水是否被你想要申请的银行认可。
无论是信用贷和还是抵押贷,产品多则几十种,少也有十多种。
不少贷款产品的条件非常诱人的,例如可以等额本息25年,先息后本5年......
问题是:我能贷吗?
贷款不是超市货架上的商品,想买就买。
贷款更像是放出来的职位招聘,要看贷款人是否符合招聘需求,然后找到最适合自己的贷款产品。
在信贷大放水周期,贷款要求很低,你有挑选的资格。在正常时期或者贷款收紧的城市,贷款人是纯粹的乙方。
二、流水的逻辑
关于流水,听到的最多的两类问题是:
——流水做哪家的好?
——XX银行的DIY流水不行了,该用哪个银行做流水?
「流水做哪家的好?」
与「贷款做哪家好?」
并列贷款中介两大难题。
首先,问题的逻辑是完全错误的。
流水从来都不是「哪家银行可以做出来?」而是「什么样的流水被银行认可?」
关于流水,存在两方面的逻辑:
1.流水自身的真实性逻辑
2.银行认可什么样的流水
流水本身存在逻辑——流水自洽:
1.A楼盘两居租金平均数在10000元,你弄了个30000元;
2.身份是体制内小科员,却掏出每月20000的企业分红;
3.社保和工作证明明明是甲企业,流水title却是丙公司
4.上个月的工资是5号,下个月的工资是15号
......
当意识到自己的流水不够时,一些拙劣的DIY技巧,只会毁掉整个单子。
除了流水本身的真实性以外,流水还需要经过银行的认可才能被称为有效。
无论是按揭贷款,还是抵押贷款,甚至信用卡信用贷,任何流水都必须达到一个条件,即符合银行审核的逻辑,被银行(或信贷员)认可,才能被称为有效流水。
以金税系统发放的工资流水是万金油,但很多时候,工资流水相比于月供的数字,可以说是杯水车薪。
由于金融监管和合规性要求越来越严格,对于流水的审核也越来越严格,很多过去的一些「流水科技」逐渐失效。
有些人会采用TB的方式获取流水,或者自行制作流水来申请贷款;
然而这些流水并不符合正常的逻辑,一旦信贷员要求「陪同打印流水」或者「出示纳税证明」等审批意见,自己无法出示合乎逻辑的流水或者证据,可能会导致拒贷,严重的可能被视作假材料骗贷,被银行拉黑。
所以,不要盲目的做你所认为的流水,应该先调查银行认可什么样的流水。
盲目做出了无效的流水,最后的结果就是错过买房机会,追涨杀跌。
参考阅读:买一套房需要准备多久?#S003
银行的不同,政策的变化,不同的时间,对于有效流水的标准都会产生影响。
能清晰了解银行流水标准的人有两种:
1.天天跪银行的多军
2.一线贷款中介
原理已经和你阐明,想要自己搞定流水和贷款,只有无差别的人类劳动。
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