案例分析--【杂谈】多军的PE #6248

一笑加一笑注：

这篇文章欧神写于2014年1月20日。

一笑在微信群里经常说，凡是上班一族，说自己是A8.5，基本都是吹的。很多新老库友不信不信就不信。

给大家算个小账，您就清楚了。哪怕2014年7套房子，共2000万。没有任何贷款的情况下，到目前（2020年4月）也达不到A8.5。

我相识的某位朋友，16年前就年收入大几十万，最近10年更是年年有200-300万收入。买入的房子，目前市价套套千万。最近买的一套是大宁金茂府，1700万。您猜他的身价是多少？刚刚过A8.5。所以就别在谣传某某某A9了。

水库讲究的是逻辑，您是大学生，您来说。

（另，某人终于结束了撸卡）

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前几天某幸运女孩顺利上位，俘虏了多军一位扑克族。

我想说的是，这位女士知不知道她有多幸运，她买的是怎样一只股票。

一）多军的PE

假如你把多军看成一家公司，那么某人今年的盈利，就是P。

某人的总资产，就是E。

P/E，就是他的市盈率。

如果把某人看着一家上市公司，则P/E就是他的市盈率。那么，这只股票的PE市盈率究竟是多少，绩优股还是垃圾股呢。

前二天手贱，算了一下某人的PE。

答案令人大吃一惊，PE=4

二）范例

以一个典型的多军修真级为例。

资产1000W。

负债率20%，负债200W

净资产800W。

从2013年1月1日~2013年12月31日，假设在整个一年之中，楼市涨了15%。

那么他的净资产1150W。

负债190W，房租和工资每个月的投入，负债是不断减少的。新的负债率16.5%

净资产960W。

可见，800->960，他的净资产增加了20%

净资产增加20%是什么概念呢。

就是100元赢利20元。

PE=5

我们再来看一个模型。假设在2013年中，该多军还进行了买入。

一般情况下，我们假设买入的资产，占总资产10%

即原有10套，买入1N。

那么他买入这套100W的房子，贷款70W。首付也是借的，信用卡或者想办法的借款。

这样他的总资产=1150+100=1250W

负债190+100=290W，负债率23.2%

净资产960W

这个模型，和刚才的一样，也是净资产+20%，PE=5

唯一的区别是，他保持了杠杆率不要下坠。尽管这也是一个非常低的杠杆率。四博一都不到。

然后我们再看第三步的模型。产生了“交易性盈利”。

众所周知，多军的盈利分二块。一块是“持有性盈利”，一块是“交易性盈利”。

多军手里有大量的房产，大量的㎡。每年哪怕你什么事也不做，仅仅靠资产的自然升值，就有15%回报。

但是，另一方面。多军也不是人人都退休的。部分还在咬牙坚持2N，部分还在赚孙子的奶粉钱。

这样，由于多军本身的“无差别劳动”。劳动辛勤汗水换来无差别回报，多军的人力资源，可以帮我们找到笋盘，发掘商机，赚到角落里的钱。

和一般人想象的不一样，“交易性盈利”是小头。哪怕你号称啃到一套震古烁今的笋盘，他的贡献仍然是小头。因为你只动用了10%的头寸。

在这样的模型下，笋盘七折，假设100W的资金，买到了140W的房子。

则总资产：1290W

总负债：290W，（负债率22.5%）

净资产1000W

净资产增长25%，PE=4

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三）PE的再计算

数字出来，似乎吓人一跳。

25%，应该没有这么强的增长呀。多军普遍，也没有每三年资产翻一翻的信心。

这个问题，可以反过来想。

一般标准的多军入场券，是七套房子2000W净资产（含父母自住）。

当年我们曾有过一个笑话：“你赚的第一个100W是哪一年，你第一次一年赚100W是哪一年”。

对于这样的笑话，多军一般都答不出。因为我们实在不知道每年赚多少。

但我们唯一知道的，多军基本上都是近十年赚出来的。如果你要达到2000W标准，那么你平均每年要赚多少？

简单地在Excel拉一个表格，假设从100W开始，等你赚到2000W，需要多少年。答案是16.43年

	净资产	增长
1997	100.00
1998	120.00	20.00
1999	144.00	24.00
2000	172.80	28.80
2001	207.36	34.56
2002	248.83	41.47
2003	298.60	49.77
2004	358.32	59.72
2005	429.98	71.66
2006	515.98	86.00
2007	619.17	103.20
2008	743.01	123.83
2009	891.61	148.60
2010	1069.93	178.32
2011	1283.92	213.99
2012	1540.70	256.78
2013	1848.84	308.14
2014	2218.61	369.77

可见，如果按照20%的年复合增长速度。你1997年就要有100W本金。但1997年谁有100W本金？！

所以说，自古英雄出少年。幸运的新娘子，你不知道你俘获的是怎样一条大鱼。简直是金龟婿啊。

当然，如果展望未来的话。我们认为多军的速度会慢下来。

所有人，包括我本人，都不认为多军可以持续保持25%的复合增长速度。

其中一个原因，是因为宏观调控，房产逐渐“角质化”。谁说多军喜欢房价大涨的？

“角质化”的意思，就是多军的资产逐渐沉淀。最终变成大堆大堆的房产，而不是充满活力的现金。

没有了现金，你就不能啃笋盘，没有“交易性盈利”。同时没有现金，你也不能扩大杠杆。最终负债率会跌到零。

对于“角质化”的多军，最终他们的财富。只能按照大市，“无笋盘无杠杆”地跟随大市上涨。也就是每年多15%的样子。PE=6

从长远来看，多军会从PE=4跌到PE=6，不知女孩子是否满意。

* 关于市盈率的解释，我有一篇《从A股市盈率11倍说起》可以参考。中国股市一样缺乏市盈率。

四）结语

前二天手贱，偷偷地估算某人身家。

经研究发现，不仅依靠负债数字，20~25%，可以快速估算出某人净资产。

而且你只要知道他去年赚了多少钱，乘上PE=4~5，也可以算出他的净资产。

（[e-mail]，2014年1月20日）

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