【营改增】买卖二手房如何计税？

营改增后二手房怎么缴税？营改增后，二手房怎么缴税？

2016年5月1日我国将全面实施营改增，针对二手房，对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

今天一早，恭先生就来到了海淀地税局第二税务所办理房屋的税款手续。记者了解到，恭先生这套住宅，购买时间不到两年，面积超过140平米，属于非普通住宅。

海淀区地税局工作人员

您这个住房满两年，按照我们的政策应该是差额征收增值税，价税分离之后按不含税的价格再乘以5%，这个算法比您按照原来营业税的算法少了三万两千多的税负。

从缴税政策政策来看，如果个人将购买不足2年的住房，进行对外销售的，是按照5%的征收率全额缴纳增值税；如果是购买2年以上的非普通住房，也就是像刚才恭先生那套140平方米以上的住宅，则需要用“销售收入”减去“购买住房价款”后的差额，再按照5%的征收率缴纳增值税；而如果是2年以上，140平方米以下的普通住房，则属于免征增值税范畴。需要提醒您的是，虽然新政前营业税税率5%，增值税征收率也是5%，看上去这个比例一样，但营业税是价内税，增值税则是价外税。

王庆心 ▏海淀区地税局 第二税务所 工作人员

这个跟营业税和增值税的计税原理有关，现在一个房的成交价比如是105万，但是这个105万是包含了房价和增值税的税额，所以咱们计算的时候要把105万先做一个架税分离。

所谓“价外税”，简单来说就是计算时需要用不含税的价格进行计算。给您举个例子，假设是一套不满2年的住房、网签价105万元。在营改增前，除契税、个税外，还需缴纳的“营业税税额”为5.25万元，也就是网签价105万元的税基乘以5%；营改增后，契税、个税不变，不过不需缴纳营业税了。计算增值税时，先要计算出不含税的价格，如果计算得出增值税为5万元，那么实际上减少了2500元。而如果是一套购买满2年的非普通住宅，如果网签价300万元，原购买价为200万元。那么在营改增前，需缴纳的营业税为5万元，营改增后需要缴纳的增值税为4.8万元，实际减少了2000元。

假设是一套不满2年的房子

网签价105万元

新政前，除契税、个税外，还需缴纳：

营业税：网签价×5%=105万×5%= 5.25万元；

附加费：网签价×0.6%=105万×0.6%=6300元；

新政后，契税、个税不变，不需缴纳营业税了，但是需要缴纳：

增值税：[网签价÷（1+5%）]×5%=[105万÷（1+5%）]×5%= 5万元，

附加费：网签价×0.6%=105万×0.6%=6300元；

实际减少：5.25万-5万元= 2500元。

如果是一套满2年的非普通住宅，网签价300万元，原购买价为200万元

新政前，需缴纳营业税：

差额×5%=（300万-200万）×5%= 5万；

附加费：差额×0.6%=（300万-200万）×0.6%=0.6万；

新政后，增值税代替了营业税，需要缴纳的增值税为：

[差额÷（1+5%）]×5%=[(300万-200万)÷（1+5%）]×5%= 4.8万；

附加费：差额×0.6%=（300万-200万）×0.6%=0.6万；

实际减少：5万-4.8万= 0.2万