打开APP
未登录
开通VIP,畅享免费电子书等14项超值服
开通VIP
首页
好书
留言交流
下载APP
联系客服
每个地方都有「xx新区」,到底哪个会成
一叶知秋6012
>《人文历史》
2020.06.08
关注
根据国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的调查数据显示
当前全国县及县以上的新城新区数量
3500多个
,这确实听起来很夸张,中国的县级区划一共才2800多个
更夸张的是这些新区所规划人口总量达到
34亿
也就是说,单是这些规划的新区,
就可以装下接近一半的世界总人口了
很多人可能会说,新区的规划非常高大上,概念好,配套也不错,房价很容易来个天翻地覆,
你现在对新区爱理不理,以后的新区让你高攀不起
事实真的是这样吗,今天跟大家聊聊这个话题
01
很多人可能不知道,哪怕是新区,从一开始,
就已经分了三六九等
就跟一二三线城市一样,其实新区也是有分梯队的
排在第一梯队的当然就是
国家级新区,有19个
,前几位的分别是天津滨海新区、上海浦东新区、山东青岛西海岸新区和辽宁大连金普新区,排在后面的我就不说了,说了你也没听过
第二梯队就是各类国家级经济技术开发区、高新区、边境经济合作区、出口加工区等约500个
排在最末端的就是各类省级产业园区
1600多个
,较大规模的市产业园1000多个
为什么各地要建这么多的新区
原因是比较复杂的,比如城市想发展但老城区拆不起,新区容易讲故事做规划容易起势,很多空地也可以拿来卖,补充财政收入
这么多新区,当然有脱颖而出的,大概总结了下,
为什么有些新区的房价会涨的这么快
先问大家一个问题,一座城市的房价,哪里是最高,当然是市中心,但是市中心面临的最大问题就是当前的价格高了,而且后期的涨幅空间有限,而且道路也会越来越拥堵
所以,对于很多城市而言,就需要将很多人流和物流、产业逐渐往外扩散,这样做的最大好处是一方面可以降低市中心的拥堵,另一方面可以让这座城市更多的土地发光发热
很多城市的新区想要成功,必不可少的三件武器一定是:
学区、地铁(交通)、商业
包括长沙梅溪湖的成功,还有南京江北新区的成功
,都是一模一样的套路,但是,从不同城市开发新区的模式看,还是有着比较大的差异性的
02
新区的发展的模式,
主要有三种不同的路径
,我们按照发展的激进程度来排个序
第一种,融合发展模式
这种新区一般来说往往是
紧挨着老城
,两个区域的直线距离基本控制在
5公里
左右,当地的宣传语往往就是“下一个市中心”,大多分布在一些二三线城市
比如四川的达州、浙江海宁、江苏盐城等城市,这些城市往往“野心”也比较大,其实就是想要把市中心的面积再扩大些
这样的新区从统计学上看,往往做成的概率会更大一些
因为小城市的活动半径比较小
,老城+新区合起来的通勤半径也只是在5-10公里之间,因为离老城区比较近,老城区的居民也不会有太多的抵触心理,也可以共享老城区的发展资源
如果发展的好,还会形成
反向的虹吸
,老城区的相关资源会逐渐被新区给吸附走,随着新区越做越大,整体的衰落就会越来越严重
第二种,是新区的“远距离发展”模式
这种新区主要在距离传统市区比较远的空白区域,比较有代表性的就是天津滨海新区,上海临港新区和成都的天府新区
这些新区最大的特征就是规划蓝图特别的巨大,而这样的新区想要成功,完全取决于所占据的战略地位以及在短期一年内
是否有大量好的产业正在慢慢落位
这些新区最大的优势在于房价相对比较便宜,所以对于总价预算有限的朋友而言,很容易就能上车
最大的劣势就在于因为离市中心真的比较远,所以一旦后期发展不起来,
也真的很难脱手
第三种模式,是最需要警惕的,单一概念输出模式
这种新区往往会有一个很容易被鼓吹的概念,比如长沙的高铁西站新城,还有武汉的中法新城等,从表面上看,这些概念都很厉害,非常的高大上,但整体的实力往往比较弱,
而且缺乏高端产业的配套与导入
所以,新区输出模式的不同,其实也意味着不同的风险,按照
风险性从低到高排序的话就是
新老城区的融合模式、远距离发展模式和单一概念输出模式
03
为什么很多新区会注定失败
,抛弃他们的,其实是这个时代
那些已经失去势能的城市
,站在下风口的新区,真的很难飞
比如鄂尔多斯康巴什区,
04年的时候,煤炭经济发展势头一片大好,为了缓解老城区的压力,鄂尔多斯开辟康巴什区,大力搞基建开发,博物馆、图书馆等基础建设,
造出了一个能容纳百万人的新区
整体的城市界面当然很好看,当然,也确实只是视觉上的纯粹好看
结果一直到现在,整个区域常住人口竟然只有十万左右,不到规划的1/10
从信心满满的百万造城计划到沦为鬼城
,康巴什城的失败主要是因为煤炭传统行业发展的没落
单一的产业结构,在煤炭发展势头大好的时候可以带动板块经济,但是这个产业一旦衰落,这个板块就注定不会再有人愿意留下来
所以,特别提醒大家
一定要注意过于依赖传统产业的新区,一旦失去势能,很容易被时代给抛弃
04
当然,我也非常希望很多新区都能成功,很多时候,
城市的势能往往也是受到人为的调整因素
我想提供一个思路,一起看看苏州工业园区,这个全国最厉害的新区之一,是怎么做的
第一,是要学会借助外力
,
90年代,苏州将新
加坡即将落地上海的项目争取到了苏州
当年新加坡项目资金200多个亿,除了钱,苏州工业园区的成功更多的是完全参考新加坡的园区
规划能力、管理能力、以及先进的企业融资、生产销售、管理模式等,建了一个园区
第二,要有前瞻性的产业结构
,
很多新区建设,都是一边规划,一边建设,缺乏前瞻性
苏州工业园一步到位,从建园第一天,道路、消防、通讯、绿化、污水处理等基础设施,在外商入驻之前,按照世界现代化工业城市的条件配好
廉价的土地、熟练的工人、便利的交通、便宜的运输,完善的基建,来自世界各地的外商,都看中了苏州的巨大优势,形成了“
上海总部-----苏州工厂
”的发展模式
第三,要从地缘上寻找突破口
,苏州还有个优势,就是毗邻上海,因此,苏州选择了在上海进行营销、管理和交易,然后苏州加工和组装,再通过便利的港口交通,运往世界各地
你看,一个新区要发展起来,其实不仅要站的高看的远,还要学会审时度势,要懂得合理利用周边可以利用的资源,
然后以产业为核心进行扩张
05
那么,对于很多想要在新区上车的买房人来说,我觉得有几点很重要的建议,想要给到大家
1.对于没有实质性利好落地的新区,不要all in
什么叫实质性的利好,就是要有真正的产业落地,而不是这些产业仅仅只是存在于规划图上而已,面对这样的新区,如果一定要投资,也要学会分散投资
2、要优先选择与老城区较近的融合发展模式的新区
这些新区往往与老城区距离合适,又在主城区的辐射范围内,这样买房子,日后接盘侠就会比较多,退一万步说,就算新区没有发展起来,至少市区内部还是有购买力可以外溢过来的
这里给大家一个参考标准,
一线城市控制在25公里以内,二线城市控制在15公里以内,三线城市要在5公里以内
3、价格是王道,新区房均价不应超过市中心最高价格的70%
新区能不能买,很关键的一点其实还是要看价格,价格便宜意味着风险可控,我看到有些新区,还没怎么发展起来,但因为概念火热,土拍价格升的很快,也带动了预期的增长,新区房价直线上升,这样的新区,危险系数很大
4、忽略弱势产业,只看高薪产业聚集区
什么是弱势产业,其实就是相对传统的制造业,人群整体收入水平一般,我们如果看下上海的张江高科技产业园,包括杭州有阿里产业聚集区域,房价涨幅也很快,就是因为有强大的购买力作为支撑
好了,希望大家都能顺利在新区买到好房
以上为正文,来自R先生
想加入我们上海板块讨论群的朋友们
本站仅提供存储服务,所有内容均由用户发布,如发现有害或侵权内容,请
点击举报
。
打开APP,阅读全文并永久保存
查看更多类似文章
猜你喜欢
类似文章
关于对城市建设的几点看法
UC头条:申报了! 踏郑州追成渝, 武汉角逐第五城的利器要来!
苏州为何成不了大都市
(原创)新苏州人到底该在哪里买房?
赴苏州外出学习考察报告
济宁第二家万达来了,你肯定去过这附近!
更多类似文章 >>
生活服务
热点新闻
留言交流
回顶部
联系我们
分享
收藏
点击这里,查看已保存的文章
导长图
关注
一键复制
下载文章
绑定账号成功
后续可登录账号畅享VIP特权!
如果VIP功能使用有故障,
可点击这里联系客服!
联系客服
微信登录中...
请勿关闭此页面
先别划走!
送你5元优惠券,购买VIP限时立减!
5
元
优惠券
优惠券还有
10:00
过期
马上使用
×