调研世联行,董事长陈劲松和董秘袁鸿昌精彩讲解
1.世联行未来做长租公寓还是以轻资产的二房东模式为主,这是一个量级非常大同时也非常分散的市场。
2.装修业务发展空间巨大:采用互联网模式,联合线下装修力量,集中采购。
3.对于市场的认识:主要城市进入调控期,主要城市二手市场受影响非常严重。
4.新房代理销售额的概念未来要淡化,调控反而有利于世联行市场占有率的提升。
5.世联和大型资产管理公司进行不良资产业务合作洽谈和探讨。
一世联行未来做长租公寓还是以轻资产的二房东模式为主,这是一个量级非常大同时也非常分散的市场
世联行未来做长租公寓还是以轻资产的二房东模式为主,这是一个量级非常大同时也非常分散的市场。量级上至少是万亿级市场。分散特征也非常明显,市场以散租为主。
品牌公寓是世联行未来重点发展方向。品牌公寓在中国租赁市场占有率不超过2%,而日本品牌公寓占有率是65%。所以在中国,品牌公寓从2%发展到30%或者以上过程中,在万亿级市场里面是有巨大空间的。世联长远目标是300万间品牌公寓,建立完善闭环关系。
租赁市场是一个品牌占有率极低,租户和业主痛点极高的领域。
业主痛点:1,对于租客把握,对于租客管理很难;2,装修和配套装修电器,如何配置。3,运营维护,马桶、灯泡等。4,租客违约。
租客痛点:1,已经被人用过的脏乱差,安全上都有痛点。2,房子卖了就要被赶走。
世联行前年开始在武汉和广州布局。世联在TOB端,是布局非商品房的整幢物业,比如广州,旧城改造和还迁房。与竞争对手相比,世联行的优势明显,劣势不明显。
优势:1,和开发商关系好;2,得益于资管和物业的提前布局;3,掌握大量中小业主资源,这些客户买地铁沿线物业并不居住,易于被世联行通过入口优势集中散收。某个楼盘总共600多套,其中大概有300多套是不住的,那么入伙时就收过来,规模效应明显;4,世联小贷金融业务建立的相互信誉,如果与世联有业务关系,那么通过世联办理金融业务流程就会非常快。5,装修,形成业务闭环。长租是装修和配置。不止是长租公寓,一手楼也可以应用。
劣势:和链家相比,缺乏店铺,缺乏城市核心区。但就是在略偏远一些的地铁沿线,交易虽不活跃,但是租赁活跃,价格便宜很多,并且交通方便,集中和分散都是采用样板房营销。所以这点劣势完全不重要。
公寓运营的壁垒:是否能集中把量上来,给别人更高租金。盈利靠集中采购、金融等。目前比主要竞争者如魔方等优势:有钱、业务闭环。比开发商优势:散收能力强,有和小业主的粘性。
二装修业务发展空间巨大:采用互联网模式,联合线下装修力量,集中采购
装修业务发展空间巨大:采用互联网模式,联合线下装修力量,集中采购。装修今年开始成熟,明年开始就会迅速产生效益。装修叠加金融当年就产生效益。规模上,装修业务计划今年上线一万间,明年十万间。世联进入四个消费者痛点最多的领域,解决黑中介,黑装修,黑租赁,黑高利贷等消费者痛点。从这里考虑世联价值。
公司有信心和能力将装修业务做好。装修之前很多公司都不愿意干,感觉麻烦,但是麻烦与否是比较出来的。现在客户存在痛点,世联把精装批发这件事情,做到极致,解决客户痛点。通过规模效应实现盈利。
三对于市场的认识:主要城市进入调控期,主要城市二手市场受影响非常严重
对于市场的认识:主要城市进入调控期,主要城市二手市场受调控影响比较大。二手市场成交量下降70%。北京、天津、南京、杭州、深圳这五个城市二手市场也下降比较明显,而且在十月份是逐周下降,房价也在下降。一手市场也在下降,一线城市上门客户下降50%,但是都市圈之内二线三线城市的上门量反而在上涨,确实存在溢出现象。至少未来一年房地产市场会严控,需求会有,不在主城区。
中国城市化下半场就是城市都市圈,是中国房地产市场未来的主要希望,未来十年,中国房地产一手房交易量还有一个非常大的交易量。轨道交通沿线和城市核心一体化进程会持续展开。中国未来主要就是轨道交通,现在各地铁路主动到处接轨。而中国人口流动趋势也是越来越有意思。中国都市圈就是纽约和伦敦为模式,核心都市圈就是资产泡沫。都市圈外围以时间换空间成本来发挥作用,普通百姓未来就是在核心都市租房,同时在核心都市圈外围解决产权房。核心都市圈之外的其他城市就是城市功能稍弱了。
长期来看,热烈欢迎政府调控,对于基本面看法是会持续分化。1,全球负利率,无风险利率全球都在下降,所以中国租金回报率之前感觉很低,但现在看来也不低了,2%也可以接受。2,居民加杠杆,居民加杠杆是否加到尽头,我们看到了,一线城市确实加的太多了。但是二线还好。3,土地问题,改变中国未来最大的就是轨道交通,彻底改变中国未来郊区和城里关系。这就是大深圳。大都市圈。中期来看,核心区继续会限购,需求会溢向都市圈周边。
四新房代理销售额的概念未来要淡化,调控反而有利于世联行市场占有率的提升
新房代理销售额的概念未来要淡化,调控反而有利于世联行市场占有率的提升。一线城市房价太贵,和二三线城市的房价持续上涨会有代理的压力。现在上门量大幅度下跌,世联价值凸显。如果没有调控,世联市场份额一定下降,因为这一轮核心城市房地产市场疯狂,对于世联市场占有率的提升是不利的。调控后,世联价值凸显,专业能力体现出了价值。尤其是对于拿地资金的调控,导致开发商越来越重视营销。而世联核心都市布局好了,开发商顾虑多了,世联份额一定会提升。代理费方面,原先核心都市圈代理费不可能提升,外围的城市比如世联在湛江等地,代理费一定会提升。世联长期市场占有率一定持续提升,因为世联与客户建立了完美的闭环关系,未来卖房子,这种关系是特别重要。
五世联和大型资产管理公司进行不良资产业务合作洽谈和探讨
目前,所有资产管理公司,主要在做顶层设计和顶层运作,真正到经营和具体操作、到物业管理这块,涉及是不多的。很多不良其实不是不良,而是没有人做。而资产荒背景下,很多东西要做的细致。如果有5、6%资金回报就已经非常不错了。世联行发了三个基金了,买他们认为不太好的资产。总体上就是喝各家不良资产管理公司合作,建立起来关系。把C端的内容培育起来。
不良资产处理主要赚三部分的钱:1,时间差,2,交易,从这家买过来,撮合成功。3,赚运营增值的钱,这个钱取决于这个资产现金流情况,世联起家就是估价,事实上和银行的交往非常的紧密,也一直在关注和盯着这个资产。事实上本质就是在改变资产的现金流,就是内容的提供商。世联行是做好资产的内容提供商,为不良资产的交易和处置打下坚定的基础。世联优势在于公司是做评估出身,对于国企盘点资产的能力也强一点。
联系客服