西安作为西北地区商业最为发达的城市,近几年商业项目持续处在井喷状态。今年上半年以来,西北地区新开业的11个大型项目中,陕西就占到了8成,新开商业项目达9个,其中西安占6席。
体量居前四位的都在西安开张
华商报记者查询赢商网发现,今年截至目前西北地区已开业的大型商业项目(商业面积≥3万㎡)共11个,总商业面积超118万㎡。从地区分布来看,陕西新开商业项目9个,新增商业面积98万㎡,西安新开6个,新增商业面积72万。不难发现,西安仍然是陕西乃至西北地区新增大型商业项目最多的城市。
从单个项目的体量来看,今年截至目前西北已开业项目在10万㎡以上的居多,最大的达到23.5万㎡,体量位居前五位的项目均位于陕西,前四都来自西安。以至于曾因商业偏少而被诟病的曲江等新区,伴随多个大型项目的陆续开业,也呈现商业配套井喷的局面。
越来越多的商业项目集中在西安亮相,是否说明市场将会饱和呢?浙江大学房地产研究所调研员夏强认为,不能一概而论。商业项目的饱和程度需要结合所在区域的客流、消费能力和商业类型来看,像小寨这样的热门商圈,“养活”三四个项目也不成问题,但是在一些新建的城郊地区,有可能只开一家大型商场也会缺乏人气。
西安商业去化周期达66个月
不仅是大项目井喷,近几年来,西安商业物业整体供应规模较大。据美城机构数据,截至4月末,西安商业物业库存量达711.71万㎡,较上月增加了4.25万㎡;库存总量小幅上涨。虽然当月销售显著增加,但新增商业入市供应同步增长较快,西安市商业去化周期仍然达到66个月,虽然相比去年同期的约91个月有所下降,但横向对比,仍然远远超过了大约6个月的商品住宅去化周期。
西安商业地产运营人士王建红告诉记者,商业物业存量去化慢可能和三方面原因有关:西安不少商业项目为售卖型,商业持有方和投资方预期过高,与市场存在出入;从需求端来看,商业物业的低租赁率、下游需求不旺也导致购买意愿不强;另外,前两年的去库存政策针对的多是住宅市场,对商业市场影响有限,而商业物业的购买门槛和风险也要高于普通住宅。
也有行业人士表示,商业地产先开发后销售的盈利模式已经落伍,随着存量日益累积,持有经营模式在融资成本加大、电商冲击之下更显艰难。
体验式业态并非决胜关键
从今年已开业项目所引进的品牌业态来看,各家都越来越重视体验型业态布置。包括儿童体验店、儿童乐园、儿童艺术中心、剧场、书店等不同类型的体验品牌纷纷进驻商场,营造出新的商业氛围,试图抓住消费者的体验需求。
RET睿翼德机构认为,商业项目开设体验业态源于消费者对于社交、体验和场景化需求的涌现。在信息发展和生活水平提高以后,消费者走出去的机会更多、开拓了事业,他们已经不再仅仅满足于单一性的消费需求,而像主题性质的体验业态,在布置上更容易做出新意。
不过,夏强认为,对于商业项目来说,体验式业态恐怕更多是锦上添花的,而不是决胜关键,更不是一个失败项目的救命稻草。决定一个项目成败的因素包括:区域内的客流基数是否充足;项目规划是否符合目标消费群需要;品牌线引进是否接地气,在保证主力店特色的同时,也有足够的符合目标消费能力的品牌;以及地段、招商团队等,“如果一个项目在运营中已陷入困境,盲目添加体验式业态可能只会徒增成本。” 华商报记者 李程