中国零售地产建设已经见顶
受产能过剩和电子商务崛起影响，中国零售地产建设已经见顶，预计未来几年将出现下滑。商场的租金有望因此回升。
更新于2018年7月2日 16:25 英国《金融时报》 汤姆·汉考克 上海报道
中国零售地产建设——多年来为世界上规模最大——已经见顶，预计未来几年将出现下滑，原因在于开发商难以应对产能过剩和电子商务的崛起。
去年，房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)追踪的中国17个大城市，零售地产供应情况是，新完工的购物空间有近1000万平方米——约有1.4万个足球场那么大。今年这一数字将下降16％，降至790万平方米。
万达(Wanda)和万科(Vanke)等在部分城市面临逾20%空置率的商场开发商可能乐见这类消息，因为它们能够推高租金。
世邦魏理仕预计，商场租金价格多年来一直停滞不前，但随着租户增多，今年租金价格将小幅上涨。例如，在中国东北的沈阳和上海附近的苏州等城市，租金价格预计将出现三年来的首次上涨。
中国零售增速位于全球最快之列，同比增速约10％，但其中越来越多的消费正转向电商领域。去年，网购占零售支出总额的20％，高于2010年的4％。
“电商一直在与线下零售商展开正面竞争，尤其在家电、服装和鞋类等产品领域，这些领域的线上渗透率已达到很高的水平，”星展唯高达(DBS Vickers)分析师在近期一份报告中写道。
因此，商场运营商正在调整租户的构成，逐渐从零售转向提供服务、餐饮和娱乐的“体验式”门店。
但是，尽管新建面积增长放缓，产能仍将迅速扩大。房地产集团仲量联行(JLL)的数据显示，到2019年，中国30个大城市建筑面积超过1万平方米的商场预计将从约1000家增至逾1400家。
供应过剩正在改变商场运营商和租户之间的力量平衡，零售品牌有能力通过谈判压低租金或取得其他好处。“中国有很多购物中心同时上线，争夺众品牌，因此品牌处于强势地位，”仲量联行中国区零售地产部总监豪建思(James Hawkey)说。
房地产服务公司高力国际(Colliers)中国区零售服务总监Sandy Zhong说，在某些情况下，品牌可与开发商签订协议，“禁止相似或特定的品牌在同一楼盘或同一楼层开业”。
今年5月，此类协议成为关注焦点。当时，中国连锁咖啡店瑞幸咖啡(Luckin Coffee)表示，它正在起诉美国品牌星巴克(Starbucks)，理由是后者与商场签订的此类协议涉嫌违反了中国的反垄断法。咨询公司欧睿(Euromonitor)的数据显示，星巴克在中国咖啡店市场的份额为80％。星巴克拒绝就此案置评。
律师表示，这起诉讼不太可能胜诉，因为此类合同不在反垄断法条涵盖范围内。“排他性协议在市场上非常普遍，”上海里格律师事务所(A&Z)所长安翊青说，“但没有什么法规涵盖它们。”
Wang Xueqiao补充报道
译者/何黎
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