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主讲：蔡锟，毕业于中国政法大学。现为律师，原行政庭法官，曾审理包括以国家部委为被告的行政案件300余件。
今天要聊的话题是，一手房买卖的注意事项。
买房是人生大事，对普通老百姓来说，买一套房甚至会穷尽两代人的积蓄，然而一手房买卖对于很多人来说是挺陌生的，中间有一些猫腻，却常常让人吃了亏，甚至吃上官司。那中间出现过哪些问题有又有哪些坑呢？今天跟大家先聊聊两个。
一些开发商在未拿到预售许可证的情况下，就进行了所谓的内部认购、vip优惠或者跳楼甩卖价甩卖等等，但这种的销售行为是不合法的。所以在购买一手房时，首先就应当在售楼部认真查看开发商的五证两书是否齐全，那这五证是哪五证呢？
①国有土地使用权证
这五个证的名字听起来好像有些拗口又有点相近，但是它们的作用都很必要。简单来说：
①是证明在建商品房用的土地是合法的；②是证明商品房的施工工程是合法的；③ 是证明商品房的销售是合法的。
这五证中间最重要的是国有土地使用权证和商品房销售许可证。这两个证表明我们所购买的房屋属于合法买卖的范围。
特别提醒大家，商品房销售许可证务必仔细查看，要看清买的楼层是否在预售范围内，因为有可能同一栋楼的7层在预售范围内而8层就不在预售范围内。
两书是指什么？住宅质量保证书和住宅使用说明书。这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，是开发商对商品房住宅承担质量责任的一个法律文件和保证文件。
第二个坑是，贷款办不下来的违约责任。
在购房合同中常常明确，贷款办不下来情况下双方的责任，现在贷款办不下来的原因比较复杂，有时候是购房者的原因，也有时候是房地产开发商的原因，甚至也有时候是银行方面的原因。
那就需要明确责任的划分，避免出现纠纷时无据可依，根据法院有关解释规定来看，如果因开发商手续不全导致银行不批贷款，是可以要求开发商退还首付及定金的。同时，开发商还应该支付相应的利息损失。
但是如果是因为购房者，自己的真性问题而无法贷款呢？则应当由购房者赔偿开发商相应的损失，其实也就是支付违约金了。
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