关于房地产，一个简单却残酷的现实

绝大多数人都忽视了一个简单却残酷的现实，房地产的土地使用权只有70年，如果到期需要重新交钱，那就意味着之前土地使用权的价值归零。

 

房地产的黄金法则就是“地点、地点、地点”。这道出了土地价值在房地产价值中的重要性。买房并不是买的钢筋水泥，更而是买的土地的使用价值。如果土地的使用权只有70年，到期需要重新交钱获得，那就意味着到期土地使用权归零，房地产价值中的土地价值归零。根据土地价值占房地产价值的10%，50%，90%三种情况，假设建筑能够持续百年，建筑价值缓慢折旧，房地产价值的70年变化则如下图所示：

可以看出，最好的情况下，70年后房地产价值就是建筑价值，约相当于当初买价的27%左右。

当然，肯定有人认为，虽然是70年土地使用权，但土地的使用权是不断上涨的。好吧，假设土地使用权在未来70年还是和过去十几年一样每年上涨17%左右。在这种情况下，假设土地价值占房产总价值的90%，那么房产的总价值只有在前10年左右是不断上涨的，之后随着土地使用权到期的不断临近，土地使用权的上涨被抵消，房产价值是一路下降的。

如果土地价值的比例比较低，只有10%呢？时间还是一样，只有十年左右的好时光，而且房价的涨幅更小。

因此，在目前的70年土地使用权的情况下，即使土地使用价值快速上涨，房地产价值也只有在前十年左右是上涨的。十年以后买入接盘的人是最悲惨的，面对的是一路下行的趋势。这就是房地产的一个简单却残酷的现实。