晨报全媒体讯（首席记者 刘书成）新修订的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》9月1日起施行。按照新的《办法》，对占用小区公共场地和公共道路停放车辆的车主，可以收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。
今天（7月20日），晨报全媒体记者从自治区发展改革委获悉，修订后的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》已经发布。
《办法》规定：机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。
成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等；业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的，可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。
未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市（设区市）、县（市）价格主管部门制定政府指导价，其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地（道路）的维护、改造等。由物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬，具体标准由市（设区市）、县（市）价格主管部门确定。
物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。
业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。
《办法》适用于在自治区境内依法登记、取得住房和城乡建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收费的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。
自治区发展改革委要求全疆各地尽快制定本地的物业服务收费管理实施办法，及时调整好本地区实行政府指导价的物业服务费标准，疏导价格矛盾。同时，要充分考虑对低收入群体生活的影响，采取多种形式做好社会保障工作。
同时，尽快制定和调整提供前期物业服务的住宅小区场地占用费政府指导价标准，对物业服务企业乱收费、拒不执行收费备案制度、不按规定进行收费公示等价格违法行为要依法予以严肃查处。
并要求加快推动普通住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会。
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没按时交房 物业费“锅”不归业主背
说好十月交房，拖到十二月才交钥匙，却要业主从十月就开始交物业费。9月1日起，这样物业费的“锅”，将由房屋建设单位承担，不能再找业主收了。
将从9月1日，在全疆执行的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）规定：纳入物业服务范围已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务收费由房屋建设单位承担。
新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费。
物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，可暂按购房合同记载的建筑面积计算。
普通住宅小区车位按物业费收
普通住宅小区业主的车库或车位应该怎么收费？
《办法》做出明确规定：对普通住宅小区内业主拥有产权（或使用权）的车库或车库内的车位按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用（含车库公共照明用电费用）；其中，多层、高层混合住宅小区及住宅和非住宅混合小区的车库或车库内的车位的物业服务收费标准由地（州、市）价格主管部门通过本地物业服务收费管理实施办法做出具体政策规定。
物业服务不达标 业主可要求整改
对小区物业服务不满意，业主可要求其整改。
《办法》规定：物业服务未达到合同约定的服务质量，业主大会或业主可按照合同约定，要求物业服务企业整改；整改后仍未达到合同约定的，业主大会或业主按照合同约定依法追究物业服务企业违约责任。
前期物业服务收费按月收取，业主可以自行选择交费方式、交费时限；成立业主大会的住宅小区，业主应按照物业服务合同约定的交费方式、交费时间，及时交纳物业服务费。
未公示费用 不得向业主收取
物业费都包括啥，每项怎么收，这些都得明码标价公示，9月1日后，未公示的费用物业均不得向业主收取。
《办法》要求：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主收取任何未予标明的费用。
物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费，供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。
上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当按相关规定执行，任何单位不得乱加价、乱收费。
物业服务企业按规定向业主收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。
物业服务企业应当定期在物业服务区域醒目位置公告共有部分收益的收支账目。
电梯维护、楼道照明不计入物业服务成本
电梯保养维修、楼道照明换灯泡跟电费……这些费用，从9月1日起，都不能计入物业服务成本，而要从专项维修资金中列支。
《办法》规定：物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施）正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用，不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务成本。
物业小区的水、电、暖二次供应所发生的费用可计入物业服务成本，不得再向业主另行收取。采用中央空调（地源热泵、太阳能等）供暖（冷），其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。（首席记者 刘书成）
物业服务成本利润率：不超过5％
物业服务收费，作为为业主服务项目，原则上成本利润率不超过5％。
《办法》规定，物业服务收费需确定合理利润。原则上成本利润率不超过5％。
实行政府指导价的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费，由地（州、市）价格主管部门根据物业服务社会平均成本，在听取企业和业主意见的基础上，按物业服务等级分类制定、公布指导性收费标准。
个别普通住宅小区物业服务标准明显高于《住宅物业服务标准》四级物业服务等级标准的，可由地（州、市）价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准。
非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定，并通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主，实行不同的物业服务收费标准。（首席记者 刘书成）
商铺、幼儿园物业收费要加价
普通住宅小区商铺、幼儿园，要加价收取物业费。
《办法》提出：为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。
原则上用于商业网点、门店的加收不超过100％；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定。（首席记者 刘书成）
物业不得收押金、保证金
进小区车辆交押金，装修安装人员要办证。9月1日起，这些费用，物业均不能收取。
《办法》规定：未经价格主管部门批准，物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保性费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
未经价格主管部门批准，物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保性费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
对违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的；超出政府指导价乱收费的；未按约定的服务等级，自行减少服务内容，或降低服务质量变相提高收费标准的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制服务或变相强制服务并收费的；违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的；不按规定实行明码标价的；其他违反价格法律、法规规定的行为。政府价格主管部门将按有关法律、法规予以处罚。（首席记者 刘书成）
装修建筑垃圾业主自行清运
要装修的业主，装修前要向物业告知，装修垃圾也要自行清运。
《办法》规定：业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业告知，通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。
也可以与房屋装修施工方协商签订遵守房屋装修注意事项的书面协议，要求施工方就履行协议提供担保。
房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。
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物业服务收费的价格构成因素为：
（一）人员费用：是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、职工教育经费，以及按照有关规定应当缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施）正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用。
不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务成本。
物业小区的水、电、暖二次供应所发生的费用可计入物业服务成本，不得再向业主另行收取。采用中央空调（地源热泵、太阳能等）供暖（冷），其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。
（三）清洁卫生费：是指物业服务区域内公共场地（所）、公共设施、设备房（间）、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。
居民城市生活垃圾处理费由业主按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。
（四）绿化养护费：是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
（五）秩序维护费：是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备。
（六）办公经费：是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
（七）固定资产折旧费：是指按规定折旧办法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：是指物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。
（九）经业主同意的其他费用：是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
（十）法定税费。
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