今天来听课的
肯定是认同第一堂”买买买“观点的
那么
今天星探君就给准备买买买的童鞋讲讲
该如何选房?
投资的同学,你们也认真听课哦
看懂了星探君的“该如何选房”,你就知道了“该拿怎样的地”
一、选城市
城市怎么选?
1.看经济指标
这个谁都知道,但这个绝对不是排第一的。
2.看产业聚集度
因为房价除了跟货币相关,主要还跟产业聚集度相关。一片城区,如果产业聚集度比较好,那么它未来的房价的支撑基础会更坚固。
3.看人口密码
人口净流入大的城市、支撑房价的需求端越有保障。
4.看城市化密度
城市化越高的越值得进入
5.看政策(倒着看)
但政策建议倒着看,越是限制条件多的城市越是值得买(比如北上广深),越是政策刺激的城市越是要谨慎(比如某市前段时间提出来的零首付、学生房)。你要是正向看政策,估计就得套进去了。
结论:
北京、上海、深圳、广州随便买;
南京、天津、苏州、厦门、合肥、武汉、杭州都不错;
其他二线城市选选看;
三四五线城市仔细挑。
二、选区域
说完怎么选城市,接下来星探君教你怎么选区域。
1.选市中心
成熟的配套、便捷的生活。一个城市真正的市中心基本上只有一个(特大城市除外),当然有部分城市的新区做成功了可能会出现两个。但不影响选市中心的定论,这两个你都能选。
2.避开鬼城
前些年很多城市开展造城运动,有及个别的新城成功了(比如成都)。但,大多数造成运动带来的鬼城很可能一直给鬼住了。
3.选择潜在的价值洼地
在二三线城市这一点非常难把握,你一不小心就跳进了鬼城了。但在一线城市大主城区范围内、基本上你就看看哪个区域价格还很低吧,比如北京的南五环外(大兴、亦庄等板块)现在还有3万左右的楼盘,但北边、东边、西边同样的区域都已经5万多了。昨天北京刚出让的南六环土地楼面地价都超过3万5咯,还只能做50年的公寓,所以南穷的价值观该调整过来了。
4.选配套
特别是小城市,选市中心有当地排名第一的学区房一定是对的。虽然学区房制度一定会改革,但再怎样也比远在几公里外的小区有优势的多。
结论:
再成熟的城市也有性价比更高的区域
再不济的城市也有值得买的地方
怎么选?看DCxingtan咯
三、选品牌
说起选品牌,大多数人只知道选万科、选龙湖、选保利、选中海。
到底该怎么选品牌呢?
1.选名气
事实上,只要地产商在你的城市有一些名望,或者它的排名是全国TOP50,那么它们造的楼盘在质量上面就没有太大差别。除了绿城等极少数几家,星探君觉得的确做的高明那么一点。
但是,切勿选杂牌(比如你问不同行业10个人都从没听说过的品牌)。
2.选口碑
选择买房人的口碑。为什么呢?第一,口碑差的地产商出质量问题的概率还是会相对高一些,而且出了问题之后的响应速度也会相对慢一些。
3.选物业
选择物业好的品牌,意味着就是选择了好的居住体验。
另外,未来的房产价值也会因物业品质产生分化。同一地段、同一品质水准的两个楼盘,一个物业管理比较好,另一个物业管理很糟糕,这就会影响到房价的,而且未来房价的差异还会越来越大。
结论:
绿城、万科、龙湖、朗诗、金茂、中信国安等,这些品牌基本全国通兑。
实在不会选的,还是得继续关注 DCxingtan O(∩_∩)O
四、选产品
什么叫选产品?
星探君先将大致买房人会选择的产品分为:城市住宅、商住公寓、旅游地产、小产权房
首先:城市住宅
70年产权的普通住宅~~~貌似这个就不用说了吧?恩,不说了!
1.商住楼
所谓的商住楼,或者说酒店式公寓。这些房子的面积比较小,五六十平米,总价相对来讲比较低。也有像北京、上海这类住宅限购的城市,部分开发商会做一些大户型的刚改公寓产品,这类是面对完全限购的有钱人的。
买商住楼,投资是没有问题的,但是你要做好一个心态的调整,这类房子的房价涨幅跟正常的住宅相比,通常要低很多。你的心态得是长线投资,主要通过收取租金来实现投资回报。如果你把投资回报寄托在房价的涨幅上面,很可能就不能如你所愿了。
可以参考这么一个价格的衡量标准:它的单价应该是正常住宅公寓的七折到八五折之间。你用这个价格水准去衡量一下,如果高出这个价格水准,就要特别谨慎。
要计算好它大概的租金回报率预期:每年是不是可以达到5%以上,如果到了话就可以买,但是别指望房价暴涨。
尽量买市中心的商住楼,任何远郊的商住楼成为一个大坑的概率会很高,远郊有的是纯住宅的土地会出来,商住楼是很难会有春天的。
2.旅游地产
现在是全民经纪人时代,在北上广深,你一定经常看到地铁里关于海南岛的、丽江大理的、北戴河南戴河的等等房地产项目小广告(真的是小广告),当然也有做成大器一点的各大传媒推盘的,如恒大海南的海花岛、碧桂园各地的凤凰城。
很多人也去买了,因为它价格便宜。这类房子星探君建议持非常谨慎的态度,因为将来要变现的能力比较差。
如果你希望它增值,房价暴涨很难。为什么这么说?你若是投资的话,请看看当地的二手市场活跃度,很多旅游城市连二手经纪公司都没有,你说你这套未来的二手房卖给谁去?说句不好听的,你到时想找一个帮忙买的人都找不到。
3.小产权房
若非常非常便宜的小产权房,小区规模也够大的话,衡量整体配套需求后,自住的可以考虑下。
反正你要是真买了,转正几乎可以不用想了。拆不拆你主要看你的楼盘规模有多大,所谓法不责众,其实是怕集体事件没法控制。小盘子说要拆了你,你也别想能换回一套房子了。
结论:
老老实实做人,规规矩矩买房。首选尽量买一套最实用的城市住宅。当然,另外还有高端人士玩的别墅产品,您要是真有钱,建议自住用的别墅一定往最靠近城区的买咯。
五、选户型
户型该怎么选?
首先告诉你小户型是最佳选择,牢牢记住这个前提!
当然,在二孩政策充分放开的时代下,大户型也会慢慢热起来,但毕竟受制于总价高,出手跟涨幅始终比不过小户型。
其他:
1.看位置
楼位:楼房在小区的位置;
朝向:户型主要房间的朝向方位(采光、通风、日照)。
注意事项:一般来说,户型位置确定以后,首先应明白楼房在小区里的位置,看看这座楼的环境是否理想,相邻楼房会不会影响采光通风,未来会不会再建高楼影响你的房子所在的楼房等等,一定要选择阳光充沛、通风良好的楼位。
2.看布局
功能分区:起居区(客厅、过厅)、睡眠区(卧室)、餐厨区(厨房、餐厅)、盥洗区(卫生间、浴室、洗衣房)、阅读区(书房、电脑间)、休闲区(吧台、花园、阳台、健身房)等;
面积规划:每个房间的面积(客厅看电视别伤了眼睛,卧室要放大床、衣柜的,厨房是需要两个人能自由转身的)
注意事项:各房间在户型里的平面位置既要相互联系,要重视动静分明、主客分离、私密性、餐厨关系。
3.看动线
动线:是指人在各房间之间活动的流动线路。
户型中的主要动线:入口—客厅—厨房—卧室—厕浴;次要路线:客厅—卧室、客厅—餐厅、客厅—浴厕、卧室—浴厕、卧室—餐厅、厨房—厕浴、餐厅—厕浴、卧室—书房。
设计良好的户型,户内交通具备两个特点:1、主要线路的长度非常短,战用的纯交通面积很少,而且主要线路布置成“一”字型,有时布置成“L”型,但一定不会布置成“U”型和“O”型。2、次要线路基本上是和主要线路共用一条线路,也就是说,户内交通只占用一条纯交通面积,几乎所有的门都开向这条线路。
因此,如果户内交通符合上述两个特点,那么,该户型一定是功能区布局合理、房间门安排得当、纯交通面积最小、使用面积利用率较高的好户型。
4.看厨卫
厨房卫生间考察要点:面积、布局、油烟、设备
注意事项:
1、厨房面积最好不小于6平方米;
2、操作台长度不少于3.0米,U型、L型、一字型布局;
3、人员活动最小宽度不得小于1.2米,两人并排;
4、灶台通风排气问题(油烟问题),共用烟道和独立排烟;
5、烧切分离(炒菜和其它活动分离,洗、切、配、面案);
6、设备位置和电源(冰箱、微波炉、消毒柜、烤箱、电饭煲、电磁炉等);
7、餐桌需要的面积为每人1平方米;
8、主卫门不要朝向床铺。
结论:
这个纯属居住体验建议,因人而异。
六、选高端
为什么要选高端呢?
1.避群租
大家在城市里居住的过程中间有没有经常遇到「群租」的现象?如果你是自住业主,隔壁或者楼上是群租房,你心里肯定非常不爽;买低端房,「群租」现象是大概率事件,买高端的楼盘,别说群租,租出去的都不会太多。
2.攀富贵
另外,高端楼盘的业主都是有头有脸的人物,年轻人若努努力挤进来了,平步青云那也是指日可待啊。当然,你实在没出息也可以培养下一代跟着优秀邻居的下一代一起发达啊。
结论:
一分价钱一分货,越贵的会越贵(涨幅会远远超过普通楼盘)。
七、选新盘
苹果手机你知道买最新款,选房你就不知道了?
尽量买新房子。中国的房地产行业处在一个剧烈迅猛的变革状态,现在商品房的迭代更新非常剧烈。就像手机一样,苹果前面从1到4代,你现在根本都看不上。
当然这么比喻是有点夸张,但是我们必须关注商品房的迭代,如果你所在的城市还没感受到这个趋势,别着急,很快就会来临的。举个最简单的例子,现在房子的户型面积总的趋势是越做越小,但是功能却越做越多。
你去看现在新楼盘的户型,跟五年前相比,简直是天差地别。当然我指的是中国绝大多数城市,而不是所有的城市。
你若了解土地市场就会知道,中国接下来会出现一种情况,距离城区不非常远的区域,新房子的价格会远远超过老市中心老旧的房子,一线城市更是早就已经出现了这个状况。比如北京,5环到6环之间5万以上的楼盘你加上脚趾头都数不过来了。但北京3环内还有不少老小区不到5万哦。
结论:
尽量去买最新的楼盘
土地新、设计新、科技新等等各种新字深深记在脑海里。
八、选规划
城市发展规划一定要提前认识,这里的规划不是看规划新城的概念,要看规划的基础设施建设。比如地铁怎么布线、大型的商业、好医院、名校分校等等如何布局,提前抢入错不了。
结论:
没有提前预见性的投资一定是得不到意淫中的回报的。
未完~待续~
童鞋们,今天的讲课结束
起立,鼓掌!
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下一期,星探君将为大家带来,“【买房小课堂3】—买房时需注意些什么?”
对了,上节课让大家带毛巾都忘了吧?还好隔了一天,碎鸡蛋都已经干了。
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