作者|徐娟 胡昌明
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【要点提示】
房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经进行在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经生效。
一、基本案情
原告(反诉被告)：沈某某。
被告（反诉原告）：安某某。
2009年2月，原告和被告协商关于原告名下北京市朝阳区和平街十区某楼3门402号房屋的买卖事宜。2009年3月16日，原告和被告的委托人刘某（被告之子）一同到北京市朝阳区房屋权属登记中心填写了《存量房自行成交网上签约申请表》并签字。2009年3月17日，原告和刘某在北京市朝阳区房屋权属登记中心再次签字确认了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。该信息表为房屋管理部门根据双方申请表的内容，将相关信息进行了网上登记后，向双方出具的打印版信息表。该表中包括如下信息：出卖人沈某某的个人身份信息、买受人安某某的个人身份信息、交易房屋的相关信息（包括所有权证号、户型、房屋性质等）、房屋成交价款为399 900元（其中包括定金1万元及定金支付的日期2009年3月17日，剩余款项的支付方式为非贷款）。在申请表和信息表中，还包括原被告双方关于注销网上信息的约定：“网上信息填写完成后，在申请转移登记之前，需要注销网上信息的，10日内买卖双方共同申请，超过上述时间的，可由买方申请。”此后，被告用信用卡支付了房屋的遗产税11 366.70元及契税3999元，原告将本案房屋的电卡及供暧协议交于被告。此后，原告认为房屋的出售价格过低，拒绝与被告进行书面合同的签订，并欲注销在北京市朝阳区房屋权属登记中心登记的网上信息。但根据双方网签的约定，只能由买方进行网上信息的注销，原告无法单方进行网上信息的注销，故原告诉至本院。
一审过程中，被告提出原告曾向被告交付本案房屋的钥匙，但后来原告强行换锁，使被告无法再进入本案房屋，对此原告不予认可。被告主张其曾于2009年2月24日代原告交了11 000元的遗产税，并以此作为购房的定金。而原告认为当时是原被告一同去交的遗产税，因原告所带的钱不够，由被告代刷的卡，后来原告归还了被告现金9000元。
二、审理结果
一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的上述内容以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院根据法律有关规定予以确定。根据本案查明的事实，在申请表和信息表中，房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等）均已由原告与被告进行了确认。双方向税务部门交纳了房屋的相关税费，原告还履行了部分附随义务，向被告交付了房屋电卡及供暖合同。原告虽然提供了双方往来的电话信息，用于证明双方之间协商房款的过程，但该协商过程是在双方已经明确了房款数额后，原告就已经明确的房款数额反悔而再次协商的过程。双方在往来信息中并未就新的房款达成一致意见。根据以上查明的事实，本院认定双方合同已经成立。而依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告以双方约定的房屋价款过低为由，拒绝与被告签署书面合同，原告的相关主张没有证据佐证。原告要求被告履行注销网签信息的诉讼请求，本院不予支持。现被告要求按照网签确定的房款数额履行协议，本院予以确认。被告反诉要求继续履行合同，本院予以支持。关于被告反诉的其他损失一节，本院认为，由于被告支出的费用均是在房屋过户尚未确定前发生，对于该部分损失应当由被告自行承担。
被告称双方协商确认由被告交付遗产税来抵定金，但被告亦未能提供证据证明双方就此事协商一致，故本院无法认定被告向原告支付了定金1万元。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决1、原告（反诉被告）沈某某与被告（反诉原告）安某某继续履行双方之间的房屋买卖合同。2、被告（反诉原告）安某某于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）沈某某房价款三十九万九千九百元。3、原告（反诉被告）沈某某于本判决生效后十日内配合被告（反诉原告）安某某办理房屋过户手续，并向被告（反诉原告）安某某交付房屋。4、驳回原告（反诉被告）沈某某的诉讼请求。5、驳回被告（反诉原告）安某某的其他诉讼请求。
一审判决后，沈某某不服，上诉至二审法院，要求撤销原判。
二审中，经二审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议1、沈某某同意将其所有的北京市朝阳区和平街十区某楼四Ο二号房屋出售给安某某；2、沈某某于本调解书送达之日起七日内向安某某交付北京市朝阳区和平街十区某楼四Ο二号房屋，并配合安某某办理上述房屋的过户手续;安某某于收到上述房屋的所有权证书之日给付沈某某房价款人民币七十万元; 3、双方其他无争议;
三、评析意见
本案的争议焦点在于原、被告之间的买卖合同是否成立，也即是，根据原、被告在北京市朝阳区房屋权属登记中心签字确认的《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（俗称“网签”）能否认定双方的买卖合同已经成立，对于这一争议有两种不同的意见：
第一种意见认为，法律规定房地产交易应当采用书面形式，原、被告虽然在网上递交了《签约申请书》，并确认了《买卖合同信息表》，但仍然没有签订正式的书面购房合同，所以双方的房屋买卖合同不成立，沈某某的诉讼请求应当支持。
第二种意见则认为，虽然房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但是双方已经进行了网签，而且明确了合同的价款、房屋信息，所以应当认定双方的买卖合同已经生效。
我们同意第二种意见，并从以下几个方面进行阐述：
第一，网签形式符合合同的成立要件。
首先，网签是合同订立的合法形式之一。我国《合同法》规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”而其中的书面形式既包括传统的有形的合同书、信件，也包括无形的数据电文，例如电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件，只要其可以明确地表现合同的内容即可。本案中，沈某某与安某某虽然没有签订书面合同，但是已经填写了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，并签字确认了《合同信息表》的内容，并经建委审核后在网上进行公示。因此，双方已经就房屋买卖的主要意向形成数据电文，这种合同的订立形式虽与传统的合同书有形式有所区别，但其只是将合同的内容登记在政府机关确定的网络上进行公示，是合同订立有效形式之一。
其次，网签的程序确定了双方的合意。在《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交[2008]628号）（以下简称《存量房网签通知》）中，规定了网签的程序，包括：1、买卖双方达成交易意向后，填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》；2、向服务窗口提交当事人已签字或盖章的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》等材料；3、服务窗口的工作人员核对当事人提供的材料，并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第一条至第四条的相关信息，打印后交当事人确认；4、当事人确认合同网上信息无误后，由工作人员将存量房买卖合同文本一式四份交当事人。合同双方具体一致的意思表示是合同成立和生效的核心内容，而从网签的流程来看，房屋买卖只有在达成交易意向后，才会签订《存量房买卖合同信息表》，同时在合同上网前还需经过买卖双方的确认，因此，可以认定本案中房屋买卖双方沈某某与安某某确实对房屋买卖达成了合意。
最后，合同订立的条款完备。2009年5月13日开始实施的《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”而本案诉争双方所签订的《存量房买卖合同信息表》中，明确标注出卖人信息、买受人信息、房屋及交易信息（包括房屋的基本状况，即房屋所有权证号、户型楼层、房屋性质、抵押情况、土地使用状况、成交价款以及签约密码等等），完全满足上述司法解释中对合同成立条款的要求。此时，合同的主要权利义务已经确定，合同的条款是明确的。在这种情况下，应当认定诉争合同已经成立。
第二，认定合同成立符合房屋买卖网签制度建立的初衷。
《存量房网签通知》规定自2008年10月15日起，北京市范围内，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。而早在2005年3月11日、2006年1月1日北京市就早已推行了期房和现房网上签约制度。之所以大力推进房屋买卖合同的网上签约制度，原因在于近年来，我国房地产业不断发展，房屋交易日趋活跃，房价暴涨暴跌也屡有发生。
由于存量房屋买卖从签订合同到最后实现所有权的转移往往要经历一段时间（筹款或者申请贷款），在这种房价大幅波动的背景下，出卖人或者买受人因自身利益而反悔的现象越来越严重，引发了诸多纠纷和诉讼。为了维护房地产交易市场的稳定，保障房产交易安全，提高房产交易的透明度，从而推行了网签这个制度，强制把所有的二手房买卖在网上公示。一方面让购房者了解，哪套房子已经出售，是不可以买的;另一方面便于行政部门了解这套房屋已经处于交易状态中，就不会再给其他买家办理过户手续。
因此，网签制度建立的初衷就是为了防止房屋买卖双方随意变动合同，或者因房价变动而违约、毁约的情形，如果本案中原告沈某某网上签约后仍然可以任意解除合同或者要求被告安某某协助其注销网签而不受任何约束，那么网签制度本身就失去了意义。
第三，房屋买卖合同网签的性质探讨。
网上签约，是将普通的房屋买卖合同进行了一种公示。公示是物权转移中的一种必经程序，但是并非合同成立、生效的必要条件。进行网签是房地产主管部门为维护房屋买卖市场的秩序，要求将双方（或者包括中介在内的三方）签订的房屋买卖合同进行公示。而公示的内容是房屋买卖合同本身，如果合同本身尚未成立，仍在探讨过程中，那么就无须也不可能进行公示。所以，反过来印证了网签合同本身应是一种成立和有效的房屋买卖合同。所以，房屋买卖进行了网签，也就确定了这份房屋买卖合同的成立。网签合同虽然形式特殊，也具有一定的政策性因素，却具备合同属性应具有的必要条件，体现了买卖双方的意思表示。进一步说，网签的合同本身被行政部门通过网络向全社会公示，应是一个非常规的、更加具有效力的合同。
虽然《存量房网签通知》规定了存量房屋买卖合同双方如果申请转移登记前没有经过网上签约，将无法顺利办理房屋过户手续，但是网签的“公示”性质，也决定了其无法影响购房合同的效力。也就是说，网签合同是一种有效的合同形式，也是房屋登记转移的必要条件，但在另一方面，只要购房者与存量房卖家签订了书面的购房协议,就应当认定购房合同成立，只要房屋没有重大产权瑕疵，那么,合同签订之日，就已生效,网签与否不影响合同效力。
第四，网签合同的价款确定。
网签是一种有效的，并经过公示的合同，但是在现实经济生活中，当事人为了避税、骗取贷款等原因，往往会就同一房屋签署数份价款不同的“阴阳合同”，用于办理网签等相关手续。[1]所以，网签虽然是有效的合同，但是网签合同确定的房价款，并不一定就是双方当事人的真实意思表示，双方当事人的本意原则上应该根据后合同优先于前合同的原则，以后订立的合同为准，同时，结合前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。本案中，从双方二审达成七十万元房价款的调解协议来看，很可能在网签时，双方故意压低了房价款。这点虽然不至于影响网签合同本身的有效性，但是确应在审判加以注意，查明当事人的真实意图。
[1]北京市第二中级人民法院民一庭：《存量房买卖案件的法律适用研究》，载《法律适用》 2010年第11期。
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