房屋漏水了，该如何分清责任和索赔？

       房地产一直是个热门话题，对于业主而言房屋质量问题更是重中之重，小编所了解的各类房屋质量纠纷案件中，房屋漏水便是房屋质量的一大隐患。最近的调价、“营改增”契税政策使得房地产迎来了春天，房屋交付面积成倍上涨，但是出现渗漏的房屋数量也与日俱增，这其中不乏缺少政府部门的监管不到位，不过现在更重要的是业主们如何维护自己的权益？找谁来补偿损失，开发商or承建商or还是其他业主？看来解决这些问题已经迫在眉睫。那么通过法律又有哪些解决途径呢？

一、解决的法律路径

      房屋发生渗漏时，解决的思路为：
      查找分析渗漏的成因——确定法律关系——适用相关的法律规定——明确责任，这样，便能有针对性地适用法律寻求到正确的解决方法。

二、常见的房屋渗漏原因

1、开发商建房时因质量问题造成的；

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害；

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；

4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏；

5、共用设施、设备已过保修期导致渗漏。

三、不同的渗漏原因形成不同的法律关系

针对上述常见渗漏原因，可以形成以下相关法律关系：

1、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，形成相邻法律关系。

 4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，也是形成相邻法律关系。

 5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。

四、不同的渗漏原因适用不同责任承担和法律后果

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1、开发商建房时因质量问题造成的，由开发商承担赔偿责任。

      《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”

       适用该规定的前提条件是要确定开发商建造的房屋确实存在质量问题。如果渗漏给受害人财物带来损害的，开发商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。

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2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害，由楼上住户承担赔偿责任。

      《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。

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3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，根据过错原因承担。

       楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，是受害者自已的过错，由过错方自行承担责任。

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 4、房屋使用久远，造成防水材料自然老化而导致渗漏。

       而房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，则相邻各方均无过错，在这样的情况下责任的承担，则要依据查明的渗漏原因来确定。

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 5、共用设施、设备已过保修期导致渗漏。

       共用设施、设备的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，在开发商保修期满后，应当有专项维修资金来承担。

结论：

      由于房屋渗漏形成原因的多样性，决定了法律关系形成的不同，从而也决定了承担法律责任的主体不同。