编者：本期案例同样选自2015年上海法院“百例精品案”。本案裁判逻辑清晰，融情于法，说理充分、有力，对处理房屋买卖中的“风俗习惯”问题具有参考价值。
裁判要点：根据日常生活经验及民间习俗，房屋内若发生“非正常事件”，对于房屋的出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人的缔约基础，因此，出卖人应依据诚信原则披露此类房屋信息。
出卖人故意隐瞒此类信息，构成欺诈，买受人可以要求撤销买卖合同并赔偿相应损失。
基本案情：2014年12月10日，原告肖某作为买受人（乙方），被告杜某作为卖售人（甲方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定肖某同意以235万元的转让价款购买杜某拥有的系争房屋。在2015年2月18日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，肖某当日支付杜某购房款2万元，并支付中介上海太平洋房屋服务有限公司佣金1万元。同年12月14日，肖某又支付购房款20万元。
之后，肖某得知系争房屋曾发生跳楼死亡事件，通过电话多次就解约一事与杜某进行联系，但均未能达成一致意见。
2015年1月，肖某起诉来院，要求判令：1、撤销原、被告之间订立的房屋买卖合同；2、被告返还购房款22万元；3、被告赔偿原告中介费损失1万元；4、被告以23万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率赔偿自2014年12月16日起至实际支付之日止的利息；5、诉讼费由被告承担。
裁判理由：本院认为，本案的争议焦点在于原、杜某签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》能否撤销？《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。结合本案情况及双方陈述，判断涉案房屋买卖合同能否撤销的关键在于杜某是否存在欺诈行为。
首先，杜某在出售系争房屋前是否知晓该房屋曾发生过跳楼一事？虽系争房屋于2009年7月21日发生了跳楼自杀事件，属客观事实，但若杜某出售房屋前并不知晓，即使杜某未告知肖某，也不存在隐瞒一说，更不存在欺诈。杜某以不知晓进行辩称，对此本院认为，从其与肖某之间的电话录音来看，其承认曾听说过该事件，只是自己并不在意这个事情，与杜某的辩称相互矛盾，本院难以采纳杜某的该项辩称，应认定杜某在出卖房屋前知晓该起跳楼自杀事件。
其次，该起跳楼自杀事件是否属于杜某应当披露的信息？当事人在订立合同过程中，应遵循合同法的诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗，房屋内若发生自杀等非正常死亡事件，往往会使房屋的价值下降，对于房屋的出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人的缔约基础，应属于出卖人需要披露的信息。系争房屋于2009年7月发生跳楼死亡事件，杜某在将房屋出售肖某时，未予披露，并以正常的市场价格出售给肖某，违反了诚实信用原则。
最后，肖某是否基于杜某未披露该信息作出了错误的意思表示？杜某在出售系争房屋时未主动披露房屋内曾发生过非正常死亡事件的信息，致使肖某陷于错误，并基于该错误进行了法律行为，即以正常的市场价格向杜某购买了系争房屋，并准备作为结婚所用。而肖某在通过其他途径得知该信息后，第一时间向杜某提出交涉，明确表示不再履约，并就该事多次与杜某进行电话沟通，尽管最后双方未能达成一致，但从侧面更能印证肖某是基于错误所为的法律行为。
综合上述三点事实与理由，杜某负有告知肖某系争房屋曾发生过非正常死亡事件的披露义务，但未予及时告知，致使肖某陷于错误，在不知情的情况下违背自己真实意思与杜某签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，杜某的行为构成欺诈。肖某据此要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，于法有据。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。肖某要求返还已支付的房款22万元，可予支持。杜某未尽到披露义务，系导致合同撤销的过错方，肖某据此要求其赔偿中介费1万元及已付款与中介费自2014年12月16日起至实际支付之日止的中国人民银行同期贷款利率利息，也具有法律依据。
据此，法院判决支持原告全部诉请。
索引：上海浦东法院（2015）浦民一(民)初字第3599号
联系客服
