买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护

 

根据《买卖合同司法解释》第38条的规定，买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付的，为《合同法》第167条规定的分期付款买卖合同。

房屋买卖合同一般都约定价款分两期或三期或更多期支付，如果房屋价款分三期或三期以上支付，就是合同法意义上的分期付款。

根据《合同法》第167条第一款的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同【注：即此种情形下买受人构成根本违约】。根据《买卖合同司法解释》第38条的规定，分期付款买卖合同的约定违反合同法第167条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。即如果《房屋买卖合同》约定只要买房人逾期付款（不管多少）超过一定限期（如15天）或者（经卖房人书面催告）超过催告期限仍不履行，就构成根本违约，卖房人就有权解除合同并主张违约金。那么，该约定可能就是无效的。比如，价值人民币500万的房子，买房人只有人民币10万元未付，经过合同约定的宽限期或者催告期后，卖房人并无权解除合同并主张违约金（如总房价的20%），而只能主张未付房款及逾期违约金。因为该约定违反了《合同法》第167条的规定（分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。）

那么，《合同法》第167第一款条的规定不是强制性规定，为什么违反该规定的合同条款会无效呢？即为什么《买卖合同司法解释》第38条规定分期付款买卖合同的约定违反《合同法》第167条第一款的规定的无效呢？这是不是违反了《合同法》第52条第五项（违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效）的规定呢？……其实，按照台湾著名民法学者王泽鉴老师的观点，立法的过程其实是一个“价值判断与利益衡量”的过程，而不是简单的形式逻辑的过程。《买卖合同司法解释》第38条之所以做如此的规定，很明显是为了保护分期付款买卖合同中买受人的利益，而法律之所以要倾斜性保护分期付款买卖合同中买受人的利益，是因为分期付款买卖合同中的买受人一般都是相对弱势的买卖合同一方。当然，这样的规定也起到了鼓励交易的目的，有助于促进社会经济的发展。

 

 

附：

佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司与张某某商品房销售合同纠纷案

 

案情简介：2010年12月3日，原告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司、被告张某某签订一份编号为20100415325852号《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买位于佛山市南海经区＊＊房；总价款611995元，被告于2015年3月20日前分期付清；被告如未按合同时间付款，逾期超过180日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，原、被告签订一份《补充协议》，约定对付款期限进行变更，首期131995元于2011年1月30日前付清，余下款项于2015年12月20日前分二十期支付，每期支付24000元，分别于2011年至2015年每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前付清。

被告已将涉讼房屋首期及第一、二期房款支付予原告。

2012年1月5日，时代盛誉公司以与张某某发生商品房销售合同纠纷提起诉讼，请求被告支付截至2011年12月27日的房款48000元及第三、四期逾期付款违约金。

 

裁判原文节选【案号：（2015）佛南法民三初字第693号】本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。依《补充协议》约定，被告应于2015年3月20日前支付第五期至第十七期房款合共312000元予原告，但被告至今分文未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款”的规定，原告有权要求被告支付剩余第五期至第二十期全部房款384000元，原告该项请求合法有据，本院予以支持。依《补充协议》约定，第五期至第十七期房款的付款期限已届满，被告未能依约支付各期购房款，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求被告依照合同约定以24000元为本金分别从逾期之日起至实际清偿日止按日万分之三标准计付第五期至第十七期房款的逾期付款违约金符合法律规定及双方约定，本院予以支持。