某市中级人民法院
行政判决书
（2016）某01行终46号
上诉人周某某因诉某市住房保障和房产管理局其他行政行为一案，不服某市某区人民法院（2015）仓行初字第288号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院查明，2015年9月18日，某律师事务所陈某某，基于原告周某某与案外人黄某、黎某民间借贷纠纷案，接受原告的委托，持某市某区人民法院受理案件通知书、律师事务所介绍信、律师执业证、原告周某某委托陈某某的授权委托书，到第三人某市房屋登记中心填写了《房屋权属登记信息查询申请表》，提供了黄某、黎某的姓名及身份证号，申请查询其二人名下房产信息。第三人某市房屋登记中心依据《房地产登记技术规程》“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”，出具《不予受理决定书》。原告不服，诉至一审法院。
一审法院认为，《某省城市房屋产权登记条例》第六条第二款的规定：“市、县人民政府房屋产权登记部门，负责其辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作……”，以及《某市城市房屋产权产籍管理办法》第七条规定：“某市房地产管理局为本市房屋产权产籍行政主管部门，……”，某市住房保障和房产管理局（原为某市房地产管理局）才是法规授权的本市房屋权属登记部门，具有依照《房屋权属登记信息查询暂行办法》有关规定，建立房屋权属登记信息查询制度，方便当事人查询有关信息的法定职责。故某市住房保障和房产管理局系本案适格的被告。原告系本案被诉的《不予受理决定书》的利害关系人，亦具备原告诉讼主体资格。
《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十一条第一款规定：“查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。”《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。”，第6.2.1条规定：“查询、复制登记簿应符合下列规定：1、自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况；… 4、利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息。”可见，原告需查询他人的房屋权属登记信息，应当明确房屋坐落或权属证书编号，而不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询，某市房屋登记中心当场向原告的委托代理人作出并送达《不予受理决定书》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告的诉请于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告周某某的诉讼请求。
上诉人周某某不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院未对上诉人是否属于《物权法》第十八条及《不动产登记暂行条例》第二十七条法律条文所指的“利害关系人”作出认定，属认定事实不清。二、上诉人属于本案利害关系人，依法有权要求被上诉人公开案外人黄某、黎某的不动产登记信息并提供查询结果。三、被上诉人拒绝向上诉人提供“以人查房”行政服务，严重违背立法精神，属滥用行政权力，违法增设政府信息公开条件，其行为不具有合法性。综上，请求撤销一审判决并改判：1、依法撤销被上诉人于2015年9月18日作出的不予受理决定书；2、判令被上诉人依法受理上诉人提出的房屋权属登记信息查询申请并提供相应的查询结果。
被上诉人某市住房保障和房产管理局未提交书面答辩意见。
被上诉人某市房屋登记中心辩称，一、上诉人作为民间借贷的一方，其与不动产权利人属债权债务上的利害关系人，不属于《物权法》和《不动产登记暂行条例》所指的不动产利害关系人。二、住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定查询房屋权属登记信息应明确房屋坐落。国家行业标准《房地产登记技术规程》规定登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。三、《物权法》和相关法规在不动产登记资料查询规定的立法宗旨，既强调不动产权利人和利害关系人依法查询原则，又强调保护权利人财产隐私原则。四、公民个人隐私不属于政府信息公开范畴。综上，请求维持原判。
一审中双方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证明均经一审开庭质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人某市住房保障和房产管理局作为权属登记主管部门，具有建立房屋权属登记信息查询制度，方便当事人查询有关信息的行政职权。《房屋权属登记信息查询暂行办法》及《房地产登记技术规程》对查询他人房屋权属登记信息的程序及条件作出了具体规定，查询机构应当按照上述规定对申请人的申请进行审核。上诉人作为一般债权人，仅提供了被查询人的姓名及身份证号码，即要求查询案外人的房屋权属登记信息，被上诉人经审核认为该申请不符合相关规定，决定不予受理，并无不当。房屋权属登记信息属于个人隐私，即使本案如上诉人所称其所申请的信息属于政府公开范畴，《中华人民共和国政府信息公开条例》第十四条也规定了行政机关不得公开涉及个人隐私的政府信息。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律，法规正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原则。
本案二审案件受理费50元由上诉人周某某承担。
本判决为终审判决。
二0一六年二月十八日
最近不动产查询的事情又再次掀起高潮，能否“以人查房”和“利害关系人”的界定再次成为热点。不动产登记业界人员对此也没有明确的依据可以依据，导致各地的查询情况不一，甚至一个地级市范畴都执行不同的查询条件，上面案例的判决应该是对不动产登记业界的“福音”。
厘清不动产登记资料和不动产登记簿的区别
2007年《物权法》开始实施，这是我国首次从法律层面提到了不动产登记簿的概念，该法16、17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。明确了不动产登记簿要高于权属证书的证明效力，改变了以前的不动产产权证书是不动产权属证明最高效力的做法，将登记簿的地位和意义进行了明确规定。
两者内容不同。不动产登记资料是权利人在申请房屋登记时向登记机构提交的反映其产权来源的原始凭证以及登记过程中形成的相关材料。因此，登记资料是登记过程中的原始材料，是判断登记是否存在错误的最基础的证据材料。
不动产登记簿是登记机构制作的，是记载不动产权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。不动产登记档案主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件资料，以及登记机构在核准该项登记时审核过程的记录以及申请人的一些身份证明资料。
公开程度不同。不动产登记资料中有一些涉及当事人个人隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公开查阅，提供验证信息后，任何人都应对不动产的自然状况和权利状况以及不动产是否设定抵押和地役权等情况进行查阅。因此，建立不动产登记簿后，房屋交易人欲知悉房屋权利状况，通过查询登记簿即可，而无须查询不动产登记资料。
可以看出，不动产登记簿是登记资料内容的集中体现，源于登记资料，但又不是简单的登记资料的复制版，而是经过登记机构审核制作后，旨在体现不动产的权属和权利状况，并且对个人隐私内容进行了选择性屏蔽，不动产登记资料则是全部的不动产登记信息。两者在查询方面有明显区别，档案资料的查询要比不动产登记簿严格很多，要严格按照《城市房地产权属档案管理办法》等要求，查询者必须是所有权人或者利害关系人，或者是法律法规明确规定的相关部门。
《档案法》第二十条，中华人民共和国公民和组织持有合法证明，可以按照有关规定，利用档案馆未开放的档案以及有关机关、团体、企业事业单位和其他组织保存的档案。《物权法》第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第二十八条，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。 权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。《不动产登记操作规范》（试行），也只是对实施细则的内容进行了重复。
利害关系人
《行政许可法》是第一次将利害关系人第一法律概念见之于行政法律，并从各方面确立了它在行政许可法律中的法律地位。体现了我国行政法律制度开始重视并保护利害关系人的权益。由于《行政许可法》从法律上明确了利害关系人的法律地位，因而当行政机关存在违法行政许可行为事实，作为利害关系人有权向人民法院提起行政诉讼以维护自身的权益。
在不动产登记查询时，利害关系人要注意区分债的利害关系人还是物权利害关系人。
物权利害关系人，与被查询人享有物权关系，具备利害关系人的所有因素，可以对不动产登记资料进行查询复制，享受和所有权人同等的待遇。
债权利害关系人，和被查询人只是存在债的关系，不能享受上述法律规定的利害关系人的待遇，不能享受“以人查房”等特殊待遇。
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