小区车位建设随着规划理念的不断进步和变化，情况种类比较多，要想谈清楚车位的归属情况，就要将车位情况进行系统的分类。
第一大类车位，即地面停车位。在规划比较早的各类小区，基本上地面设挺车位的情况比较普遍。这种车位又分为两种情况，第一种是规划要求建设的停车位，即地面规划停车位。第二种是物业公司利用小区道路设置的停车位，姑且称之为占道停车位。这两种情况主要存在于规划较早的商品房小区或各企事业单位房改的家属院小区。
第二大类车位，即地下停车位。随着经济、技术的发展和规划理念的变化，新规划的商品房小区提倡人车分流。鉴于上述原因，地下车位应运而生，这种车位也包含几种情况。第一种规划要求建设的地下停车位，即地下规划停车位。第二种是规划的地下人防区域，根据平战结合的规定，战时作为人防工程平时作为停放车辆使用的停车位，姑且称之为人防工程停车位。第三种是地下停车规划区域内，超出规划数量而设置的停车位。规划条件一般对地下车库总面积和车位数量做出双重规定，所以地下车位就存在在规划车库区域之内、超出规划数量的车位，姑且称之为地下规划超量停车位。第四种是规划地下工程区域但是不在停车区域之内设置的停车位，即地下工程规划范围内非停车区域设置的停车位，姑且称之为规划非停车用途的地下停车位。
针对以上六种情况，笔者结合现行的法律法规试讨论车位的权利归属。
《物权法》第一百三十六条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。申言之，国有土地使用权是以地表、地上和地下综合设置为原则，三者分别设立为例外。换言之，三者未分别设立的即可认为是综合设置。
《物权法》第七十四条第二款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《合同法》第一百三十二条第一款规定出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；第一百八十五条规定赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。申言之，出售和附赠这两种形式的处分都要以出让人、赠与人具备财产权为前提。
《物权法》第一百四十二条规定建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。申言之，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权以属于建设用地使用权人为原则，以其他情况为例外。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。《物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换言之，车位空间是可以成为专有部分的，业主不对其享有共有和共同管理的权利。
综上，笔者认为，如无特别的约定或规定，国有建设用地地表使用权归于国有土地使用权人，利用地表建设的经规划批准的停车位当然属于国有土地使用权人，即地面规划停车位权属归于国有土地使用权人。
另，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）第五条规定下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）第三十四条第三款规定申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。地面规划停车位不但属于国有土地使用权人，而且可以办理不动产证书，属于物权。
《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
《物权法》第七十四条第三款规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。换言之未经规划批准建设、占用小区道路的停车位属于业主共有，业主享有共有和共同管理的权力。
综上，笔者认为，小区内非城镇公共道路属于业主共有，占道停车位权属当然归于业主。
另，《细则》第三十六条规定办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。申言之，根据物权法定的原则，小区内的非城镇公共道路只能不动产登记为道路，不能登记为车位，道路属于物权，占道停车位不属于物权。
笔者认为，该种情况下的车位其权属情况和地面规划停车位权属情况基本一致，不再赘述。
综上，笔者认为，如无特别的约定或规定，国有建设用地地下使用权归于国有土地使用权人，利用地下空间建设的、经规划批准的停车位当然属于国有土地使用权人，即地下规划停车位权属归于国有土地使用权人。
《物权法》第五十二条第一款规定国防资产属于国家所有。《人防法》第十八条规定人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。申言之，人防地下室属于国家所有。
《人防法》第二十六条规定国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
《人民防空条例》第十九条第二款人民防空工程原则上归建设单位使用。申言之，建设单位对人防地下室享有用益物权。简言之，即谁投资受益的原则。
综上，笔者认为，人防工程权属归于国家，建设单位拥有其用益物权。对于实际作为停放车辆使用的人防工程当然是建设单位的收益手段，即人防工程停车位的权属归于国家，建设单位享有其用益物权。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。申言之，车位包括按比例配置比例建设的和配置比例以外加建的两种。
《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第六条第一款规定规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。概言之，停车泊位在土地出让之前就做出要求。
《城市居住区规划设计规范》6.0.5.2 规定配建公共停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库。8.0.6规定居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：8.0.6.1居民汽车停车场车率不应小于10%；8.0.6.2居住区内陆面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量于居民住户数的比率）不宜超过10%；8.0.6.3居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m；8.0.6.4居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。概言之，停车位设置要满足最小要求，限制地面车位数量，同时要考虑随经济发展增设车位的可能需求。
综上，笔者认为，地下空间规划车位区域之内，虽然车位数量超过审批的数量，应该认为地下规划超量停车位的权利归属于国有土地使用权人。
总前所述，该种地下工程实际作为停车使用的情况，应该确认权属归于国有土地使用权人。
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