执行异议的适用，以房屋买卖交易为角度
文/赫少华·律师
远闻（上海）律师事务所合伙人
随着交易的频繁性，执行异议发生的概率增大，尤其发生在房地产交易中，理由简单：交易周期长，过程久、风险大。
举个小例子，牛甲（男）、牛乙（女）原系夫妻，婚姻存续期间，购物一套房屋，房屋登记在牛乙一方名下，后离婚，协议该房屋归牛甲所有，但一直未进行变更登记。离婚后，牛甲债务缠身，被诉且败诉，处于被执行中。而该房屋正经由牛乙出售，尚未变更到买受人牛丙名下，遂遭查封。那么，牛丙可否执行异议？
再举个悲伤的例子，牛甲系上海浦东某房屋产权人，将该房屋出售给牛丙，双方已经向交易中心申请产权转移，在产证即将办出的前两天，该房屋因牛甲债务问题被债权人进行财产保全遭查封。那么，牛丙可否执行异议？
补充个关键问题，上述两个案件中，剩余房款均不足以偿还牛甲的外债，而且牛丙相对应牛甲的债务纠纷案件，均属于案外人，惨淡境遇的牛丙，可否提起执行异议，若异议不成功，如何救济？
但何谓执行异议，相关的法律，就不再罗列，只想简单涉猎，可找度娘。
引入最高法院（2015）民申字第1881号民事裁定书，再审申请人张树俊与被申请人惠凤艳、黑龙江省城乡建设开发公司案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第25号民事判决，申请再审。
该案件的立足点：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。
该案的焦点问题：张树俊对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
程序方面，涉及案外人执行异议之诉与案外人再审。即，再审申请人，因不服案外人执行异议之诉的民事判决，提起再审。
内在讯息：提起执行异议之诉应当以案外人提出执行异议为前置程序。若执行异议不足以救济权益，引发执行异议之诉，再不满意，可提起再审。
其中，执行异议之诉可分为案外人提出的和申请执行人提出的。案外人提起执行异议之诉的前提条件是，案外人在执行过程中对该执行标的提出执行异议，且该异议已被执行法院裁定驳回。
民诉法第227条已经将案外人提出异议的时间限定为“执行程序中”。而执行异议之诉，《民诉法解释》第305条做了进一步细化，规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第119条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，却诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起15日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
实务中，执行异议程序并不复杂但紧要，且需要和执行法官充分沟通，而难度最大在于，很难联系到执行法官，执行庭太忙，故程序上要按部就班有条不紊地跟进。
至于执行异议之诉、第三人撤销之诉、案外人申请再审等救济程序的区分适用，接下来再谈。
涉案外人的执行异议中，总会出现些经典案例，简单提供几个：
安徽高院裁定三友公司案外人执行异议之诉案，(2012)皖民二终字第0003号，裁判要旨：被执行人到期债权的债务人如对人民法院执行到期债权有异议，不能依据民事诉讼法第204的规定提起案外人执行异议之诉。
上海二中院案例：案外人对第三人保管的执行标的物主张权利之处理——案外人锦钊国际贸易(上海)有限公司执行异议案：诉讼中，法院对第三人保管占有的执行标的实行财产保全措施的，应以第三人做出该财产属于被执行人的书面确权证明为前提；案件生效执行后，案外人对该第三人保管占有的执行标的提出所有权异议的，法院应结合案外人的权利主张及其提供的证据，对异议标的所有权权属确定所依赖的基础民事法律关系予以考察分析。
江苏省高级人民法院江苏马会置业有限公司执行申诉案，（2011）苏执监字第009号—被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理，裁判要点：在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
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