2010年11月29日，万顺物业公司与蒋某签订一份《物业管理服务协议》，约定：一、物业公司的权利和义务:一、甲方的权利和义务 1.对物业小区进行物业管理和服务工作（绿化、环境卫生、秩序维护）。2、依据本协议的相关规定，向乙方收取物业管理服务费用。第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，包括：全体业主、使用人共同使用的周界围墙、公用设施设备使用的房屋、永久性物业管理用房、区内道路和其他共用部位等（费用由维修基金支出）。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括：全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的池井、排水管道、窨井、化粪池、绿化景观设施和其他共用设施设备等。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、公用设施设备大中修、更新、改造的费用及其他有偿服务费用）一、乙方交纳费用周期：每12个月预收一次；每年11月上旬缴纳物业管理服务费……蒋某系滁州市某小区业主，自2011年11月29日至2016年3月29日的物业管理费未付，物业公司诉至法院。
法院审理认为：蒋某接受了万顺物业公司提供的物业管理服务，应承担支付物业管理费的义务。业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业继续履行、采取补救措施，但不能以此作为拒付物业管理费的抗辩理由。蒋某辩称万顺物业公司未完全履行合同义务，但其未提供充分证据予以佐证，本院对其辩称不予采纳。遂判决支持了物业公司的诉讼请求。
《 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据这一条，如果业主“无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费”，物业公司就享有了胜诉权。这个规定赋予了业主可以抗辩的理由，那就是业主经过物业书面催交后，如果有“正当理由”或者“在催告的合理期限内”是可以不交物业费的。然而法律规定的较为原则性，何为“正当理由”？这个尺度在司法实践中很难把握，因为没有相应的进一步司法解释的出台，也没有相应的行业标准的出台。 一、司法实践中，下面这些理由看似“很正当”，却难以成为上述司法解释中的“正当理由”。 （一）物业“不作为” 在司法实践中，业主提出该理由对抗物业的比较多。然而这条理由往往不能成为不交纳物业费的“正当理由”。纠其原因在于，一方面是因为物业合同在一定程度上是一个群体性的合同，涉及到群体利益的问题。如果个别业主不缴物业费，对已缴费的其他业主而言不公平，会恶化物业公司与业主双方的关系，不利于改善物业服务状况，从而导致整个业主的利益受损。另一方面是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条已经赋予了业主对物业不作为的救济权，即就是“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”业主在物业公司不作为的情况下，可以根据该规定对自己的权利进行救济。司法实践中，此类理由在物业费纠纷中，不会被采纳，法院会在法律文书或者口头告诉业主，让业主另行起诉主张权利。如果业主能够提供比较充分的证据，有些法院也会在司法实践中经过权衡之后，判决业主支付80-90%的物业费。 （二）房屋质量问题 很多业主在物业费诉讼中，经常以房屋质量问题为由来抗辩，不交纳物业费。首先，必须明确物业合同和房屋买卖合同一般情况下是两个法律关系，不能混为一谈，多数物业公司在法律上是单独的法人，即使开发商也是物业公司的股东，仍然不等同于开发商。其次，房屋的质量问题是开发商和业主之间的纠纷，房屋在交付过程中或者在保质期内出现房屋质量问题，仍然由开发商进行维修。如果房屋经维修之后仍然达不到业主的预期，业主也可以以房屋买卖合同为由起诉开发商。 （三）维修资金等事项公开 也有些业主在物业费纠纷中，提出因物业公司未公开物业的费用使用的情况或者相关的材料，而不交纳物业费。业主的该项权利主要来源于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，即“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”因为法律上赋予业主的该项权利主要目的在于让业主对维修资金的使用、物业公司的管理等方面进行监督。多数情况下，该项权利并不是物业合同中的随附义务。物业合同的主要权利义务是物业公司的物业管理义务和业主交纳物业费的义务，所以业主以该项权利也不能成为不交纳物业费的“正当理由”。如果业主认为物业公司没有尽到相应的义务，也可以另行起诉，要求物业公司公布。 二、目前物业相关制度的缺陷分析 （一）缺乏物业服务和物业收费之间的评估机制 业主之所以在物业纠纷中，步步为艰，主要在于我们国家现在缺少一个物业服务评估机制。什么样的物业服务水平对应什么样的物业收费标准，目前国家尚没有相应的规范。物业收费标准主要采用两种方式，一种是实行政府指导价，另一种是物业公司和业主委员会共同商议定价，实践中以前一种为主。不管是政府定价还是业主委员会共同商定的价格，其定价标准并不透明。物业收费和物业服务之间到底是什么样子的对应关系？谁来对这个标准进行评估和督察？目前尚没有明确的机制，这就导致业主在物业费诉讼中，根本无法提供物业公司的服务水平和物业费不相对应的证据，导致业主成为诉讼中的弱者。 （二）业主收集证据的能力有限 物业公司的服务质量并不是一天或者两天能够体现出来，其管理和服务水平是一个动态的，而不是静态的东西。所以业主根本无法提供有利的证据能够证明物业公司管理服务水平不足。在司法实践中，业主往往会通过大量的照片或者人证对物业公司的服务水平不力进行举证。然而要找到人证本来就不容易，因为能够知道物业公司服务水平不力的人员多数是小区的业主，既然是同一小区业主，自然就有厉害关系，其证言的证明力就大打折扣。而业主提供的物证一般都是照片，这些照片只能反映某一天的情况，根本无法说明物业公司的服务水平不足。 综上所述，业主想在物业费纠纷中胜诉，几乎很难。然而物业纠纷在各个法院的每年增长速度也相当的大，这既不利于社会矛盾的化解，也不利用和睦的邻里关系。随着城市人口的争多，物业公司良莠不齐的现状，我们国家急需出台相应的物业公司服务与收费评价机制，只有这样才会营造出合理的物业关系。
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