阅读提示：出于简约与原则性的考量，立法不可能巨细靡遗。为此，法律解释当然且必要。而法律适用的魅力也正在于合乎价值与逻辑的解释。本文系统梳理了与不动产登记案件有关的法律法规及典型案例，似就不动产登记纠纷案件的若干裁判要点予以解读。全文共计34000余字，包含45部法规、64个案例，希望能对您的实务工作有所帮助。
作者：徐忠兴 来源：文法书院 本号授权转载
正文如下
一、不动产登记机构的确定
【办案依据】
1.中华人民共和国物权法：第十条。
2.中华人民共和国土地管理法：第十一条。
3.中华人民共和国城市房地产管理法：第六十一条、第六十二条、第六十三条。
4.中华人民共和国农村土地承包法：第二十三条第一款。
5.中华人民共和国森林法：第三条第二款。
6.中华人民共和国草原法：第十一条。
7.中华人民共和国渔业法：第十一条。
8.中华人民共和国海域使用管理法：第十九条。
9.中华人民共和国担保法：第四十二条。
10.中华人民共和国土地管理法实施条例：第四条、第五条、第六条。
11.不动产登记暂行条例：第四条、第七条、第十五条第一款。
12.不动产登记暂行条例实施细则：第二条、第三条、第四条。
13.房屋登记办法：第三条、第四条。
14.土地登记办法：第三条。
15.林木和林地权属登记管理办法：第二条。
16.海域使用权登记办法：第五条。
17.矿产资源勘查区块登记管理办法：第四条。
18.矿产资源开采登记管理办法：第三条。
19.矿业权出让转让管理暂行规定：第六条。
20.企业动产抵押物登记管理办法：第十七条。
21.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二条、第三条、第五条、第六条。
22.不动产登记操作规范（试行）：1.1.5、1.2.4。
【裁判要点】
1.房屋登记主管部门不履行登记职责的认定
裁判要点：房屋登记主管部门以不属于法规范畴的规范性文件为依据，不履行房屋登记法定职责的，人民法院不予支持。
适用解析：国家对不动产实行统一登记制度。不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。如果相关机构发布的规范性文件既不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关不动产登记的法律、行政法规、政府规章相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。
参考案例：陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案（江苏省南京市江宁区人民法院2013年7月24日行政判决）。
2.县级以上人民政府土地行政主管部门进行土地确权的效力
裁判要点：县级、县级以上人民政府土地行政主管部门以自己的名义确认土地所有权、使用权的，属于超越职权，依法应予撤销。
适用解析：根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的规定，农民集体所有的土地、单位和个人依法使用的国有土地，由县级、县级以上人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书、国有土地使用权证书，确认所有权、使用权；具体登记发证工作由县级、县级以上人民政府土地行政主管部门负责。因此，依据上述职责权限分工，确认土地所有权、使用权的权力应当由县级、县级以上人民政府行使，而不是由县级、县级以上人民政府土地行政主管部门行使。县级、县级以上人民政府土地行政主管部门以自己的名义确认土地所有权、使用权的，属于超越职权，依法应予撤销。
参考案例：沙喜莲不服河南省荥阳市国土资源局土地行政行为案（河南省郑州市中级人民桂院〔2004〕郑行终字第225号行政判决）。
二、不动产登记的申请
【办案依据】
1.中华人民共和国物权法：第十一条。
2.中华人民共和国担保法：第四十四条。
3.不动产登记暂行条例：第十四条、第十五条、第十六条、第二十二条。
4.不动产登记暂行条例实施细则：第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第四十六条、第五十五条、第五十八条、第五十九条、第七十六条、第七十七条第一款、第七十八条第一款、第一百零七条。
5.房屋登记办法：第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十七条、第二十二条、第三十条、第三十三条、第三十七条、第三十九条、第四十条、第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条第一、二款。
6.土地登记办法：第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十八条。
7.林木和林地权属登记管理办法：第三条、第四条、第五条、第八条、第九条。
8.矿产资源勘查区块登记管理办法：第五条、第六条、第七条。
9.探矿权采矿权转让管理办法：第五条、第六条、第八条。
10.矿产资源开采登记管理办法：第四条、第五条。
11.海域使用权登记办法：第六条、第七条、第十条、第十六条、第十九条、第二十一条。
12.不动产登记操作规范（试行）：1.1.2、1.1.3、1.2.1、1.8、1.9、1.10、2。
13.国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见：二。
14.国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知：四。
【裁判要点】
1.不动产登记申请的表见代理适用规则
裁判要点：委托代理人申请不动产登记的，不适用表见代理制度。
适用解析：《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《土地登记办法》第十一条规定：“委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”由上述规定看，申请不动产登记的代理，是不认可表见代理的。表见代现实质上属于广义的无权代理，是无权代理的一个特殊例外情况，是行为人在从事某项民事活动中被法律认可的一种代理行为。但是，申请人申请不动产登记与不动产登记机构之间形成的关系，是管理与被管理、服务与被服务的行政法律关系，而不是民事法律关系。双方发生争议后是通过行政诉讼解决，而不是通过民事诉讼解决。因此，代理申请不动产登记的，不适用表见代理制度。
参考案例：杨光群与四川省泸州市规划建设局、四川省泸州市龙马潭区农村信用合作联社房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。
2.不动产登记申请材料的合法性判断规则
裁判要点：不动产登记机构在办理房屋转移登记过程中，判断申请人提交的登记材料是否符合法定要件应当贯彻法律优先原则。
适用解析：依法行政包括法律优先和法律保留两项子原则。法律优先原则要求行政机关必须依据法律作出行政行为。这里的法律应当是广义上的，包括狭义上的法律、法规、规章和其他规范性文件。如果法律、法规、规章或其他规范性文件对同一事项作出了不同的规定，行政机关应当坚持法律优先，即行政机关应当适用法律位阶较高的规范性文件。关于申请房屋转移登记应当提交的身份证明材料，《物权法》和《房屋登记办法》作为法律和部门规章只是笼统地分别规定了提交必要材料和身份证明材料，没有具体解释何为必要材料、何为身份证明；《房屋登记簿管理试行办法》作为其他规范性文件却列举了什么样的材料是身份证明材料，如户口簿和居民身份证就是身份证明材料。这是对法律和部门规章的限缩性解释，不符合行政法上的平等原则，也违反了法律优先原则，故不动产登记机构在办理房屋转移登记时，应当优先适用《物权法》和《房屋登记办法》的规定。
参考案例：周志新诉北京市住房和城乡建设委员会房屋行政决定案（北京市朝阳区人民法院〔2013〕朝行初字第465号行政判决）。
3.登记申请材料的合法性与登记行为的效力关系
裁判要点：房屋登记申请材料不具有真实性或者合法性的，登记机构据此作出的房屋登记行政行为依法应予撤销。
适用解析：《物权法》第十一条、《房屋登记办法》第三十三条及其总则部分规定了申请房屋登记应提交的必要材料，包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料。登记机构应当对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，并分别情况处理。其中，不予登记的情形可以分为两类：一是申请资料与房屋登记簿的记载不一致；二是权属状况不清。可见，房屋登记申请材料是登记机构作出行政登记行为的事实基础。如果申请材料不符合法定情形，行政机构应当不予登记。因此，申请材料的真实性、合法性就是房屋行政登记的合法性基础。若申请材料不具有真实性或者合法性，将导致已作出的房屋行政登记错误，人民法院可以据此撤销该登记行为。
参考案例：陶冬菊与北京市住房和城乡建设委员会、李华、何京明房屋行政登记案（北京市第一中级人民法院〔2010〕一中行终字第1351号行政判决）。
4.团购房屋的登记申请效力认定
裁判要点：在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记，但未提供该职工的授权委托书的，应当认定登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，代理人申请不动产登记的，应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。《房屋登记办法》第十五条第二款亦规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。可见，当事人委托他人代为申请不动产登记的，必须向不动产登记机构提供由其签字或者盖章的授权委托书。这是代为办理房屋权属登记应当具备的法定条件。因此，在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记的，仍需提供该职工的授权委托书。在该单位未提供职工的授权委托书、不动产登记机构无法确定权利人的真实意见的情况下，其所作的房屋产权登记行为不符合上述法定条件，应认定该登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
参考案例：窦海玉与北京市建设委员会、窦海春房屋行政登记案（北京市第一中级人民法院〔2009〕一中行终字第1823号行政判决）；黄泽洪与珠海市房地产登记中心、深圳市中建一局华南实业有限公司、黄兴邦、麦康养房产登记案（广东省珠海市中级人民法院〔2008〕珠中法行终字第73号行政判决）。
5.依法纳税与土地权属登记的效力关系
裁判要点：土地登记机关未要求纳税人出具相关的土地增值税完税凭证，即办理了土地权属登记的，应当认定其未尽法定审查义务，该登记行为依法应予撤销。
适用解析：《土地增值税暂行条例》第十二条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》第四条规定：“各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。办理土地登记后，应将完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。”根据上述规定，土地登记机关在作出土地权属登记行为时，应当审查土地增值税完税凭证，并将完税凭证一联留档备查。如果登记机关未要求纳税人出具相关的土地增值税完税凭证，即办理了土地权属登记，应当认定其未尽到法定审查义务，该登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
参考案例：山东潍坊经济教育书店与潍坊市国土资源局、齐雅娟土地行政登记案（山东省潍坊市中级人民法院〔2009〕潍行初字第42号行政判决）。
6.登记申请瑕疵与登记机关形式审查之间的冲突处理
裁判要点：不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，该登记行为依法应予撤销；登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，不予支持。
适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，代理申请不动产登记的，提供被代理人签字或者盖章的授权委托书，是登记行为合法有效的必要条件。同时，根据《民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。对于代理申请不动产登记问题，可以参照适用上述《民法通则》关于“追认”的规定，但追认的方式仅限于明示，沉默或推定均不能被认为是追认的方式。申请人对他人的代理登记行为一直未作明确表示的，应当视为拒绝追认。因此，不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，属于登记程序违法，依法应予撤销。虽然根据相关法律的规定，不动产登记机关在登记过程中，审查材料一般为形式审查，而非实质审查，只要申请人提交的材料齐全，符合法律法规的规定，登记机关就应当予以登记，但是对于非申请人申请办理登记的情形，登记机关在审查的过程中，应当给予更充分而高度的注意，在授权委托书不具备形式要件、申请人事后拒绝追认的情形下，登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，人民法院不应支持。
参考案例：张国兰与北京市建设委员会、北京港龙房地产开发有限责任公司撤销房产证案（北京市第一中级人民法院〔2007〕一中行终字第1184号行政判决）。
7.登记申请材料的真实性对登记行为效力的影响
裁判要点：申请人提交的不动产登记申请材料形式上合法但内容不具有真实性的，应当认定登记行为证据不足，依法应予撤销。
适用解析：在不动产登记行政案件中，人民法院对登记行为的审查虽然应依法遵循形式审查的标准，但对登记行为的法律基础也应作必要的实质性审查。这一实质性审查不是针对登记行为本身的审查，而是针对当事人提交的登记申请材料的真实性的审查，而法院评价申请材料的真实性，不应因为登记机关形式审查是真实的，从而认定其是真实的，而应以法院的实质审查结论为准。如果当事人提交的登记申请材料形式合法但不具有真实性，则其所获行政登记将欠缺合法基础，不能得到法院的支持，依法应予撤销。
参考案例：林桂芬与扬州市房产管理局、穆欣房屋行政登记案（江苏省扬州市中级人民法院〔2007〕扬行终字第0010号行政判决）。
三、不动产登记机构的职责
【办案依据】
1.中华人民共和国物权法：第十二条、第十三条。
2.不动产登记暂行条例：第十七条、第十八条、第十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条。
3.中华人民共和国土地增值税暂行条例：第二条、第十一条、第十二条。
4.不动产登记暂行条例实施细则：第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十五条。
5.房屋登记办法：第十八条、第十九条。
6.土地登记办法：第十二条、第十三条、第六十三条、第六十四条、第六十五条、第六十七条、第六十八条、第六十九条。
7.城市房地产抵押管理办法：第三十三条、第三十四条。
8.林木和林地权属登记管理办法：第十条、第十一条、第十二条、第十三条。
9.矿产资源勘查区块登记管理办法：第八条。
10.矿产资源开采登记管理办法：第六条。
11.海域使用权登记办法：第二十二条、第二十三条、第二十四条。
12.自然资源统一确权登记办法（试行）：第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条。
13.不动产登记操作规范（试行）：1.1.1、1.4、1.7、1.10.4、3、4、5。
14.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定：第一条、第二条、第三条、第五条。
15.最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定：第二条、第八条。
16.最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复。
17.最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知：一、三、四、五、八、十六、十九、二十、二十一、二十二。
18.最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函：一、二。
19.最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复：一、二、三。
20.最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知：三。
【裁判要点】
1.不动产登记机构的登记审查职责范围
裁判要点：不动产登记机构对不动产登记申请材料的审查职责应当以形式审查为主，并辅之以必要的实质审查，登记机构未尽审查注意义务的，应承担相应的责任。
适用解析：《土地登记办法》第九条第三款规定：“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”该条款将申请材料实质内容真实性的审查责任赋予给了申请人，登记机构对此不负审查职责。但是，根据《物权法》第十二条关于登记机构职责规定和第二十一条关于登记错误责任的规定，我国建立了形式审查与实质审查相结合的登记模式，即以形式审查为主、辅以必要的实质审查，而不只是进行形式审查。根据法律位阶原则，《物权法》的法律效力高于《土地登记办法》，在确定不动产登记机构的审查职责时，应适用《物权法》的规定。即登记机构对不动产登记申请材料的审查职责应当以形式审查为主，并辅之以必要的实质审查，既要从形式上审查申请人提供的材料是否符合必备要件，又要从实质上审查所提供的材料是否有明显的违法情形。
参考案例：石育清诉兴宁市国土资源局土地行政登记案（广东省梅州市中级人民法院〔2011〕梅中法行终字第6号行政判决）；垫江县桂溪镇东街社区居民委员会与垫江县国土资源和房屋管理局、垫江县桂溪建筑工程公司房屋行政登记案（重庆市第三中级人民法院〔2011〕渝三中法行终字第00070号行政判决）。
2.不动产登记机关接收登记材料行为的可诉性
裁判要点：不动产登记机关接收不动产初始登记材料而出具的收件收据，属于确认和证明行为，并非不动产权属初始登记行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：不动产登记机关接收登记申请人提交的不动产权属初始登记材料而出具的“收件收据”，是登记机关对其接收登记申请人提交的申请初始登记材料的确认及证明，仅仅是不动产权属初始登记受理环节中一个收件的行为，并非是对不动产权属的初始登记，对申请人及其他利害关系人的权利义务不产生实际影响，不属于设定具体权利义务的具体行政行为。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款“公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（六）对公民、法人或其他组织权利义务不产生实际影响的行为”之规定，登记机关出具“收件收据”的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
参考案例：陈海松等二十人与厦门市国土资源与房产管理局、厦门市毅达置业有限公司房屋权属初始登记案（福建省厦门市中级人民法院〔2009〕厦行终字第125号行政判决）。
3.登记机关补发不动产权属证书行为的可诉性
裁判要点：登记机关补发土地使用权证书的行为，对当事人的权利义务未产生实际影响的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：人民法院审理土地行政确认类行政案件应以作为权证依据的登记行为作为审理对象。登记机关补发土地使用权证书的行为，并未改变土地登记记载的内容，该行为只是更换了土地权利凭证，并没有使确认土地权利状况的登记行为发生变化，对当事人的权利义务不产生实际影响，当事人对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
参考案例：周振奋与宁波市人民政府、刘杏珍土地行政确认案（浙江省宁波市镇海区人民法院〔2009〕甬镇行初字第9号行政判决）。
4.民行交叉案件的受理规则
裁判要点：人民法院审理不动产登记纠纷案件，涉及行政争议与民事争议相关联的，应当结合两种争议的紧密程度，决定是否由行政庭和民事庭分别审理。
适用解析：人民法院审理不动产登记纠纷案件，涉及行政争议与民事争议相关联的，是由行政庭和民事庭分别审理、判决，还是由行政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决，应结合这两种争议的紧密程度，争议本身的复杂程度等案件的具体情况进行判断。当行政争议的处理构成解决民事争议的前提条件，或行政争议因民事争议而生，法院在处理时对两种争议难以割裂，且民事争议本身并不复杂又属同一个一审法院管辖时，从追求诉讼效益，避免法院裁判矛盾、影响司法的权威以及彻底解决当事人之间的争议考虑，宜由行政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决相关的民事争议。否则，宜由行政庭和民事庭分别审理。
参考案例：蒋苏莹、蒋晨蛟与上海市房屋土地资源管理局、沈鹰、方锡兰房屋行政登记案（上海市第一中级人民法院〔2004〕沪一中行终字第255号行政判决）。
5.被查封的不动产的权属变更登记行为的合法性认定规则
裁判要点：执行法院查封不动产后，未向不动产登记机构发出协助执行通知书，要求其不得办理该不动产的转移过户手续的，不影响该登记机构办理过户手续并颁发产权证书行为的合法性。
适用解析：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条第二款规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”根据该规定，执行法院在查封不动产后，未向不动产登记机构发出协助执行通知书，要求其不得办理该不动产的转移过户手续的，应认定查封程序不合法，当然不影响不动产登记机构办理过户手续并颁发产权证书行为的合法性。
参考案例：崔光平、席水莲与汝州市人民政府、李学国、汝州市龙头马酒业集团公司房产确权案（河南省宝丰县人民法院〔2004〕宝行初字第12号行政判决）。
6.司法协助行为的可诉性认定规则
裁判要点：土地管理部门依照人民法院的生效裁定、协助执行通知书办理土地使用证，未扩大协助执行的范围或违法采取措施造成当事人损害的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：土地管理部门依照人民法院的生效裁定、协助执行通知书办理土地使用权转移、颁发土地使用证，从行为结果看存在着一个具体行政行为，但该具体行政行为具有从属性，法院生效裁定通过土地管理部门的特定具体行政行为得以实现，最终体现的不是土地管理部门的行政意志，而是人民法院的裁判意志。因此，土地管理部门协助人民法院执行作出的办理土地使用证的行为，表面上看是其本职行为，侵犯了相对人的合法权益，属于行政诉讼的受案范围，但其本质上是人民法院司法行为在土地管理中的继续和延伸，并非一般意义上的具体行政行为。该协助执行行为受人民法院生效裁判的效力所羁束，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》的规定，行政机关在协助人民法院执行时，只有在扩大了协助执行的范围或违法采取措施造成当事人损害的情形下，行政机关的行政行为才具有可诉性。
参考案例：无锡市新开河小区业主委员会与无锡市国土资源局、荣宝南等四人不依法颁发土地使用权证案（江苏省无锡市中级人民法院〔2004〕锡行终字第4号行政判决）；江苏汇邦投资担保有限公司与射阳县人民政府、陈熙哲、吴恩会土地行政登记案（江苏省东台市人民法院〔2013〕东行初字第0021号行政裁定）；海南博今文化投资股份有限公司与海口市房产管理局、四川省信托投资公司撤销房屋产权证案（海南省海口市中级人民法院〔2009〕海中法行终字第10号、第10-1号行政裁定）。
7.法院生效文书被撤销后的相关登记行为可诉性认定规则
裁判要点：不动产登记机关根据法院的民事裁定和协助执行通知书办理房地产权属变更登记后，即使该民事裁定和协助执行通知书被依法撤销，该变更登记行为仍不属人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：行政机关根据法院的协助执行通知书实施了行政行为，但行政机关实施行为所依据的民事裁定或协助执行通知书被撤销，该行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围。对此，法律和司法解释没有明确的规定。但是，根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》、《最高人民法院关于不动产登记机关协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函》等司法解释、司法政策的规定，不动产登记机关按照人民法院的民事裁定和协助执行通知书的要求办理有关房地产权属变更登记，属于司法行为的延伸，不是一个独立的行政行为。不动产登记机关只要没有扩大执行范围或违背生效民事裁定及协助执行通知书的精神采取其他违法措施损害他人合法权益的，无论该民事裁定及协助执行通知书是否被撤销，不动产登记机关依据上述文书所实施的行为均不应作为行政案件纳入行政诉讼的受案范围。
参考案例：乔文荣、胡丽玛诉浙江省台州市人民政府房屋行政登记案（浙江省台州市中级人民法院〔2010〕浙台行初字第6号行政裁定）。
8.不动产登记行为的效力与相关不动产合同效力的关系
裁判要点：不动产登记机关对登记申请材料的形式真实性、合法性尽了审慎审查义务的，人民法院不得以相关不动产合同无效为由认定其登记行为违反法定程序。
适用解析：根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规的规定，不动产登记申请人根据不同登记事项向登记机关提交了据以证明其权属、不动产界址、面积等登记材料，登记机关对法律规定的要件材料进行了形式真实、合法的审查，应当认为登记机关的审查已经尽了审慎的义务，符合其职责范围的要求。不动产登记机关依法不具有人民法院与仲裁机构判定相关不动产合同效力的职权，其不可能就合同的实质合法性作出判断，登记机关只需对申请人提供的申请材料的形式真实性、合法性进行审查。登记机关据此作出的登记行为，不应认定为违反法定程序。
参考案例：傅妤琳与上海市房屋土地资源管理局、中国工商银行上海市第二支行、上海华城房地产发展公司房地产其他权利证明案（上海市第二中级人民法院2002年3月25日行政判决）。
9.房屋登记面积与实际面积不符时的权利救济
裁判要点：登记机关未尽审核义务导致房屋产权证中记载的面积与房屋实际面积不一致的，权利人可以提起行政诉讼，请求撤销房屋所有权证。
适用解析：房屋权属证书是权利人依法拥有并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。根据《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》的有关规定，房屋权属审查是房屋产权登记机关应当遵循的法定程序，房屋所有权证书中记载的房屋建筑面积是法定面积，是房屋产权登记机关对房屋面积进行确认的行为。该面积的正确与否直接关系着产权人的权益，房屋产权登记机关实施房屋登记行为时，应当对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘结果进行审核。因登记机关未尽该审核义务导致房屋产权证中记载的面积与房屋实际面积不一致，权利人提起行政诉讼，请求撤销房屋所有权证的，人民法院应予支持。
参考案例：李印兰与新疆维吾尔自治区克拉玛依市房产管理局、乌鲁木齐市创天物业发展有限公司撤销房产证案（新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院2003年8月4日行政判决）。
10.因申请人的过错导致登记错误的处理规则
裁判要点：申请人以隐瞒真实情况、提交虚假申请等非法手段获取房屋登记的，属于申报不实，即便房屋登记机构无过错，人民法院在诉讼中也应依法予以纠正。
适用解析：在不动产登记过程中，登记机构应当对申请人提供的权属证明和其他必要材料进行审核。审核的具体内容包括：申请人提交的申请登记材料是否齐全且符合法定形式；申请人与提交材料记载的主体是否一致；申请初始接记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载是否一致；申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载的是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否－致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否不冲突等。登记机构的审核，除应当到实地查看的情况外，主要是对申请材料的书面审核，关于申请登记材料的真实性、合法性和有效性，应当由申请人负责。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，申请人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记行为不合法。因此，即使房屋登记机构按照法定程序履行了法定审查职责，其本身无过错，也不能证明骗取的登记具有合法性，人民法院在诉讼中应当依法予以纠正。
参考案例：杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。
11.不动产登记行政诉讼中的举证规则
裁判要点：不动产登记机关全部履行了法定的登记审查义务和注意事项，行政相对方未提供相应的证据的，应当承担败诉的法律后果。
适用解析：在行政诉讼中，由行政机关负举证责任是行政诉讼举证责任分担的基本原则。具体行政行为合法与否是行政案件的核心问题，当被告不能证明具体行政行为合法时，将承担败诉后果，但并不因此豁免行政相对方的举证责任。根据《行政诉讼法》第五条的规定，人民法院审理行政案件，只对具体行政行为的合法性进行审查。就不动产登记行政案件而言，人民法院主要审查的是登记发证行为的合法性，对事实和证据的审查主要是形式审查。不动产登记机关不可能就不动产的取得、转让等法律行为去调取证据。如果不动产登记机关全部履行了法定的登记审查义务和注意事项，行政相对方就应当提供相应的胜诉证据，为法院裁决提供依据，否则，就应当承担败诉的法律后果。
参考案例：张玉与乌兰察布市集宁区房管局、李美英、李连生房屋管理行政登记案（内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院〔2006〕集行初字第12号行政判决）。
12.登记事项已经公证对登记机构履行审查义务的影响
裁判要点：公证机构就不动产登记事项依法出具公证书的，并不能完全免除不动产登记机构的必要的登记实质审查义务。
适用解析：按照《物权法》第十二条的规定，不动产登记机构除了要求申请人提交必要的登记证明材料，还应当采取询问、实地查看等方式核实产权状态是否明晰。即不动产登记机构就登记事项负有必要的实质审查义务。同时，按照《公证法》的规定，公证机构出具的公证书主要是确认具有法律意义的法律事实。因公证书载明的公证事项与不动产登记机构要核实的事项不可能经常存在一致性，为防止出现登记错误，无论不动产登记机构在登记程序中是否引入了“公证前置”程序，公证机构就不动产登记事项依法出具公证书，并不能完全免除不动产登记机构的实质审查义务。对此，《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规亦没有规定不动产登记申请人只要提交了登记事项的公证书，不动产登记机构就可以不作任何其他实体方面的审查、核实。
参考案例：孙玉婷、王永兰与昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区住房和城乡建设局、隋斌房屋行政登记案（云南省昆明市中级人民法院〔2013〕昆行终字第23号行政判决）。
（未完待续）
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