第三人善意取得房屋所有权的条件

【案情简介】

叶某某等三人父亲叶甲于1961年4月13日去世，其在浙江省某乡叶家堂前有平房一间，产权登记时间为1951年11月。因叶某某三人长期不居住该地，约1987年开始，该房屋由秦某居住。1990年前后，叶乙曾多次与叶某某商量买卖该房屋事宜未果。1993年10月，因疏忽，该房屋的集体土地使用权被登记在秦某名下。1999年8月20日，秦某将该房屋以2000元价格卖给叶乙。同年10月，叶乙翻建了该房屋，并于2000年12月办理了该房屋过户手续，将该房屋登记在自己名下。另查明，根据叶某某三人提供的照片，诉争的老屋坐西朝东，1988年时已非常破旧，不能正常居住使用，经叶乙拆建后，与其他两间房子全框架结构连建成一片。叶某某三人于2007年3月6日向一审法院提起诉讼，请求：一、确认秦某与叶乙转让祖传老屋的合同无效；二、恢复祖传老屋原状并返还。

【法院判决】

叶乙在该房屋转让中不具有善意取得的情形，其不能取得讼争房屋的所有权，其与秦某之间的房屋转让协议无效。叶某某三人要求确认秦某与叶乙之间的房屋转让合同无效的诉请合理合法，予以支持。关于叶某某三人要求拆除叶乙所建房屋，并恢复老屋原状的诉请，根据实际情况，恢复老屋的原状已不具有可能性，故其要求拆除叶乙所建房屋，恢复老屋原状的诉请，不予支持。叶某某三人因此造成的损失可另行主张权利。

【律师分析】

根据《物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，秦某虽于1993年10月取得其居住的叶某某房屋的集体土地使用权证，但应当知道该房屋实际属于他人所有，其仍将该房屋擅自转让给叶乙，属于无处分权人处分他人财产。叶乙明知该房屋先前属叶某某所有，而秦某仅为居住使用，且曾多次与叶某某协商买卖该房事宜，所以在秦某向叶乙出具该房屋的集体土地使用权证以证明房屋属秦某所有，与秦某进行交易时，应当与叶某某三人进行核实，但其未尽到该义务。故应当认为叶乙不符合物权法所规定的善意取得。