限购、限贷政策影响下的居间服务费处理

广州3月17日的限购、限贷政策如重磅炸弹，不仅炸伤了购房路上的你我他，也炸伤二手房市场中不可或缺的居间人。限购、限贷升级，引发房屋交易不成，此时，合同约定的居间费用如何处理，往往也是争议所在。

案例

2017年2月20日，M置业公司就甲向乙购买位于广州市天河区的一套房屋促成甲、乙签订《存量房买卖合同》，其中约定甲分两次向M置业公司支付中介服务费，即合同签订5日内支付2.5万元，取得房屋过户登记受理回执3日内支付2.5万元。合同签订后，甲支付了2.5万元。后因限购政策出台，作为“王老五”的甲失去了购买二套房的资格，《存量房买卖合同》无法继续履行并最终协议解除。甲拒付尚欠的2.5万元中介服务费并要求M公司退还已付的2.5万元。

买受人可否据此拒付居间费或者返还居间费？居间合同各方当事人权益如何保障？

第一种意见认为，受限购、限贷政策影响，房屋买卖合同因无法履行而解除，买受人可凭“不可归责于双方当事人的事由”为由，主张解除居间合同，居间人在扣除已支出的必要费用后应当返还收取的居间费用。

第二种意见认为，虽然受限购、限贷政策影响导致房屋买卖合同无法履行，但居间人已向买卖双方报告了订立合同的机会，提供了订立合同的媒介，促成了合同的签订，已经完成居间义务，故有权收取中介服务费。

小编看法

小编认为，居间费问题不应当一刀切，而是要根据具体情况作不同的处理。

1.根据《合同法》第426条关于“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定可知，一般情况下，居间人收取报酬的前提是促成合同成立，而非合同完全履行。房屋买卖合同与居间合同是两份独立的合同，居间人不是房屋买卖合同的当事人，也不是合同履行的担保人，房屋买卖合同的履行、变更、解除于居间人而言是不可控的，“法律不强人所难”，不应当在法律规定之外加重居间人的义务，对其义务作扩大解释、延伸。原则上，买卖合同的履行情况如何、效力如何不影响居间人的合同权利。居间人促成买卖合同订立，应理解为完成了居间的义务，即可收取报酬。除非居间合同明确约定，报酬以交易顺利完成为条件，排除《合同法》第426条的适用。

2. 根据《合同法》第425条关于“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，居间人对于促成合同订立应当恪守诚信，若存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益等过错，如明知买受人属于限贷对象仍许诺可助其获得贷款，知道买受人属于限购、限贷对象却对出卖人隐瞒，致使当事人在误解之下签订房屋买卖合同，此过错直接造成房屋买卖合同无法顺利履行甚至解除，损害了房屋买卖双方的利益，故此时房屋买卖当事人无须向居间人支付服务费用，居间人亦无权要求支付报酬，若对房屋买卖双方造成损失的，还应赔偿损失。

近年来，限购、限贷政策的限制程度不断升级，对于房屋买卖当事人而言，房屋买卖合同签订了，却无法顺利履行，还要全额支付高额中介服务费，确实有失公允。对于居间人而言，促成房屋买卖合同成立后，遇到房屋买卖当事人爽约、拒付中介服务费的风险也加大，不利于中介服务的开展。鉴于二手房买卖涉及数额较大、交易信息不对称以及中介服务范围的延伸（已经延伸至协助办理合同网签、过户、办理贷款等大量专业服务）等现实情况的存在，为了保障各方当事人的权益，建议在合同中明确约定居间人的义务，注明居间人的服务范围及支付报酬费用。同时，居间人应当契合当今二手房交易市场的需要，不仅积极促成合同的成立，还应当提供便利促使合同顺利履行，全面提高服务水平，以推动居间服务、二手房交易良性发展。

注文章来源于“广州仲裁委员会”（gzac_gziac）微信平台，转载旨在分享。