当“买卖”破了“租赁”

——房屋租赁合同纠纷系列（之一续）

上文说到一个新房东暴力收房侵犯承租人小张租赁权的案子，各位朋友都积极给承租人小张出谋划策。今天笔者就跟大家一起分析一下这个案件的各种解决办法，谈谈笔者的观点。

 

案例回顾：租客小张承租甲的房屋，租期两年，押一付半年。一年后，当其刚付完第三期的房租时，甲把房屋卖给了乙以后出国了。甲并没有把卖房一事告诉小张。当乙办完过户手续来收房时，发现小张租住在里面。乙要求小张腾房，被小张拒绝。小张说：“我学过法律啊，《合同法》第229条保护我啊，买卖不破租赁啊！”乙说：“我没学过法律啊，你给我出去吧！”于是乙强行把小张赶了出去，并换锁收房。请问小张该如何拿起法律武器来维护自己的权利？

 

A律师说：小张只能起诉甲索赔（房屋租赁合同纠纷）。

笔者点评：

从法律上看，房屋租赁合同的缔结是建立在特定的房屋之上，由房屋的所有权人或合法使用权人与承租人缔结的民事合同。甲缔结合同时，主体资格没有问题，在其将房屋卖给乙后，甲便丧失了房屋的所有权和合法使用权，同时当然的丧失了作为出租人的地位。

事实上，甲在其退出前，也并没有违约行为，甲并未侵犯小张的合法权益，故笔者认为选择起诉甲来主张违约责任无法得到法院支持。但是，向甲要回多付的租金是合理的诉求（基于不当得利的法律关系）。

 

B律师说：小张应该起诉乙索赔（排除妨害纠纷或占有物返还纠纷）。

笔者点评：

一般而言，产权人对房屋采取实际控制的行为应该是受法律保护的，不应划归侵权的范畴，但本案属于特殊事由。因为有未到期的租赁合同关系存在，乙的合同权利将受到比乙的产权更优先的保护，于是，乙就有义务保障小张在合同期限内合法居住涉案房屋。乙违反这种义务，就构成了侵权。因此，B律师这种思路表面看起来是可行的。

但从事实上看，如果乙通过躲避诉讼、管辖权异议并上诉等方式把诉讼拖慢，把租赁合同期间拖满，小张主张乙侵权、要求返还房屋、排除妨害的权利基础——合法占有将不复存在，将使案件审理变得十分被动。

 

C律师说：小张应该把甲和乙一起告上（房屋租赁合同纠纷）。

笔者点评： C律师并没有对各方之间的法律关系有一个清晰的认识。甲和乙并不可能同时与小张存在房屋租赁合同关系。在法庭上有可能会面临法官要求“必须选择哪个法律关系进行诉讼”的这道必答题。这个问题是诉讼的基本法律关系问题，在法庭上不能靠蒙。另外，甲和乙之间并不存在法定的连带责任或者担保责任，如此起诉，诉讼过程中可能会遇到更多麻烦。

 

D律师说：小张应该分别诉讼甲和乙。

笔者点评：这种思路应该选择的人最多。

先说第一个诉讼，小张起诉甲返还预付租金和押金的诉讼，房屋租赁合同纠纷。这个案子会因为甲没有明显的违约行为，乙不参加诉讼，而使得小张举证难度较大。甲有可能会以“小张得知卖房后自行搬离房屋、解除合同”进行抗辩。此时，小张就需要对乙的行为导致租赁合同被迫解除进行充分举证。在乙不配合调查的情况下，小张取证难问题是客观的，因此面临可能败诉的风险。

再说第二个诉讼，小张起诉乙的诉讼，侵权纠纷。这个案子应该会因为第一个诉讼的进行而裁定中止审理。第一个案子审结后，甲和小张的房屋租赁合同关系极有可能已经到期自动解除了。这时候，除了返还物品的诉讼请求（需要能够举证证明有什么东西被锁在屋里，举证也很困难），其他各种要求赔偿的诉讼请求，也因小张丧失了承租人的身份，得到法院支持存在较大难度。

 

E律师说：小张可以向法院提起刑事自诉，主张乙构成非法侵入住宅罪。

笔者点评：随着公民维权意识的增强，近年来刑事自诉案件数量确实日益增多。但这种案件法院处理一般都会十分慎重。自诉案件的被告人往往处于强势地位，自诉人收集证据能力往往不足，而公安机关亦对这种刑事自诉案件的调查取证态度消极，法院往往缺乏相关技术手段来查明事实。此外，这种与民事法律关系交织的纠纷，刑事定罪也存在较大难度。

----不过不过呢，只是唬唬人的话还是可以的，说不定真能唬住呢

   

五种方案都不行，都有瑕疵？你到底说说我们朴实的承租人要如何是好呢，各位看官稍安勿躁，谜底马上揭晓。。。