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通过“中国裁判文书网”检索得到的2014-2016年度舟山中院审理的房屋买卖合同纠纷案件共36件。其中以四级案由房屋买卖合同纠纷立案审理的案件20件，其余皆以五级案由审理，其中包括：商品房预售合同纠纷案件4件，商品房销售合同纠纷案件5件，商品房预约合同纠纷案件4件，农村房屋买卖合同纠纷案件3件。
在黄继东与庄舟军、张红文房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第145号】中，舟山中院认为：本案二审争议焦点为双方是否存在真实的房屋买卖关系。黄继东（以下简称上诉人）认为双方存在真实的房屋买卖关系，并要求庄舟军、张红文（以下简称被上诉人）履行房款支付义务。从本案房屋买卖协议的签订过程及持有情况来看，双方在办理涉案房屋过户之日签订房屋买卖协议，且该协议仅在房地产管理部门存档备案，而双方均未持有协议原件及复印件，可见该协议系双方为办理过户而签订。从协议内容看，协议仅对房价及付款方式作了约定。其中，房价与评估价一致，均为252.2万元；付款方式为一次性付清，但未明确具体付款日期。上诉人从叶峰浩处购得涉案房屋价格为321万元，两份协议签订时间相距仅三个月左右，房价相差近70万元，而上诉人在（2013）浙舟仲撤字第29号案件申请书中亦陈述其明知当时当地房价并无大幅波动。同时，上诉人在尚未从被上诉人处收到房款且双方未明确付款日期的情况下将房屋过户至被上诉人名下，而又未要求被上诉人出具欠条。因此，从协议内容及房屋过户情况看，上诉人不仅存在不符合常理的低价转让，且其交易风险巨大并无法控制。另，从双方关系来看，上诉人与被上诉人在房屋过户之前互不相识，与被上诉人庄舟军之弟庄舟立也仅见过一面。可见，双方应该不存在超出一般信任关系的可能。再从上诉人的从业经历分析，上诉人从事房屋中介多年，其与叶峰浩合伙买房及交易过户等一系列行为均显示，其对房屋买卖过程的风险防控能力明显强于一般人。因此，如果本案双方存在真实的房屋买卖关系，则上诉人的行为与其从业经历及双方之间关系严重不符。原审综合本案双方房屋买卖协议签订及履行过程、双方之间关系、上诉人职业经历等各方面因素，作出难以确认双方之间存在真实房屋买卖关系的认定，并无不当。
在刘君辉与舟山市普陀广厦房地产开发有限公司（以下简称普陀广厦公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第77号】中，舟山中院认为：出卖人交付的房屋应以符合合同约定且不影响正常使用为条件，对房屋质量问题出卖人有义务及时修复以减少损失。本案中普陀广厦公司虽已履行了房屋交付的义务，但交付的房屋存在渗漏水等诸多质量瑕疵，导致刘君辉不能实际使用该房屋，普陀广厦公司对此构成违约。因履行合同义务不符合约定的，除采取补救措施外，还需赔偿对方的其他损失。普陀广厦公司对交付的商铺因质量瑕疵无法正常使用而可能给买受人造成的损失应当能够预见，且该损失为实际损失，故普陀广厦公司除需修复房屋瑕疵外，还需对刘君辉因不能正常使用该房屋而租用他人商铺造成的租金损失予以赔偿。
在胡某与鲍和雷房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第5号】中，舟山中院认为：《房屋买卖协议书》是买卖双方在自愿、平等的前提下签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案双方买卖标的物系拆迁安置房屋，买受人明知鲍和雷在签订协议时尚未办理安置房屋的交房手续，故协议中明确约定：待鲍和雷房产证、土地证、契证齐全后过户。后鲍和雷因故未能办理安置房屋的交房手续和房产的初始登记，讼争房屋权属证书尚未登记在鲍和雷名下，协议中约定的过户条件未能成就，目前又无适当方式促使条件成就，在此情况下胡某要求鲍和雷协助履行产权过户手续的诉请，法院不予支持。胡某可待条件成就时另行主张权利。
在丁咨博、邱佩佩与保亿置业（舟山）有限公司（以下简称保亿公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙舟民终字第188号】中，舟山中院认为：双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。丁咨博、邱佩佩发现涉案房屋柱体倾斜之后，既未提供该质量问题属于主体质量瑕疵的证据，也未按合同约定提起相关检测鉴定。根据现有证据，该质量瑕疵不属房屋主体结构质量不合格范畴，应认定为不影响合同目的实现的瑕疵。故丁咨博、邱佩佩因非房屋主体结构质量问题拒绝收房，不符合法律及双方约定，由此造成的损失应由其自行负担。丁咨博、邱佩佩因质量问题要求保亿公司承担延期交房责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
在王信满与高小玲房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙舟商终字第108号】中，舟山中院认为：王信满分别与高小玲以及案外人张松跃、方伟维签订委托书和房地产买卖合同，办理坐落于嵊泗县洋山××门××室房屋买卖相关事宜，实质上是其作为双方的委托人在讼争房屋买卖中充当中介从事经营活动，而非房屋买卖合同的当事人。作为中介服务提供方，在从事中介服务活动中，应遵循诚实信用原则，如实向交易双方披露真实交易信息，积极协助促成交易完成，而不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。本案中，王信满在以销售代理人身份与张松跃、方伟维签订的房地产买卖合同中，明确约定了中介服务报酬，而在其与房屋买卖双方签订的委托书中，又均未明确约定委托方允许其通过买进卖出房屋的方式赚取差价，因此，其通过隐瞒房屋买卖双方的真实报价，与房屋买卖双方分别签订房屋买卖合同，意图从中赚取差价的行为，有违诚实信用原则，不应予以支持。
在陈翀、金剑芬与舟山祥生投资发展有限公司（以下简称祥生公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙09民终214号】中，舟山中院认为：祥生公司作为房地产开发企业，为消费者提供符合《商品房买卖合同》约定的质量标准、可以正常居住使用的房屋是其基本的义务。在本案中，自2013年9月，祥生公司向陈翀、金剑芬交付涉案房屋以来，陈翀、金剑芬已多次向祥生公司及有关部门反映涉案房屋存在着漏水等问题。祥生公司亦针对涉案房屋的漏水等问题，依照其制定的《舟山祥生御江湾小区共性问题修补专项方案》、《舟山祥生御江湾小区共性问题修补补充专项方案》，经相关部门批准后进行了维修。可经数次维修后，涉案房屋的漏水等问题至今仍未得到彻底解决。对此，祥生公司虽多次表示愿意按照《住宅质量保证书》的承诺，履行对涉案房屋的保修义务，但对普通消费者而言，房屋的漏水问题可能会严重妨碍其正常的生活，导致其购买商品房的合同目的无法实现。现陈翀、金剑芬所购买的祥生公司新建商品房，在办完交房手续的同月就发现有渗漏水问题，经数年、多次维修却仍未能解决。故陈翀、金剑芬要求解除与祥生公司在2013年3月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，符合相关法律、法规的规定，本院予以支持。
在李垚豪与舟山大地房地产开发有限责任公司（以下简称大地房地产公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙09民终200号】中，舟山中院认为：涉案房屋墙体渗漏原因系清华兰庭3幢301室排污管检查口螺丝松懈，根据原审现场勘查记录及双方在原审时所提供的证据显示，通常方式下排污管检查口螺丝松懈难以察觉，一般在房屋使用过程中才能发现。且大地房地产公司亦无相应证据证明该排污管检查口螺丝松懈系301室业主装修所致。故原审结合本案实际情况及一般生活经验认定301室排污管检查口螺丝松懈系交付商品房时存在的质量瑕疵并无不当。由此造成201室房屋墙体受潮、发霉，大地房地产公司应承担相应的违约责任。大地房地产公司抗辩交付的201室房屋经验收合格，不能对抗201室房屋交付时已客观存在瑕疵的事实。大地房地产公司提出李垚豪的请求已经超过了房屋质量保修期限的抗辩，不能免除大地房地产公司作为房屋出卖人应承担的瑕疵担保责任。
在沈建波、胡志定房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙舟民再终字第1号】中，舟山中院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定，不包括管理性强制性规定，现行法律、行政法规对不同集体经济组织成员间农村房屋买卖并未作出禁止性效力强制规范，胡志定认为两人分属不同集体经济体，农村宅基地房屋转让违反法律规定，无法律依据，本院不予支持。因卖房协议是当事人意思表示的直接载体，双方当事人对协议真实性无异议，结合沈建波已入住涉案房屋多年且对房屋进行装修的事实，可以认定该协议系出于当事人真实意思表示，原审法院再审认定该卖房协议有效并无不当。
在王镇江与舟山凤凰岛置业发展有限公司（以下简称凤凰岛置业公司）、舟山凤凰岛游艇俱乐部有限公司（以下简称凤凰岛游艇俱乐部）等商品房预约合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第226号】中，舟山中院认为：根据三方于2010年5月所订立的《协议书》内容看，虽然对拟购买的房屋位置、面积、价款以及支付方式等主要条款进行明确的约定，但双方签约时的真实意思是在凤凰岛置业公司取得合法销售房屋手续后双方再重新签订正式购房合同，故该协议书性质属于包含主要条款的预约合同。虽未取得预售许可证，但明确约定了交易标的位置、面积、价款、支付方式、平面图等事项，且张美英按约支付了部分购房款，因此，该《协议书》合法有效。
在龚莉蓉与舟山阿尔法游艇俱乐部发展有限公司（以下简称为阿尔法公司）商品房预约合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第58号】中，舟山中院认为：虽然龚莉蓉在有购房意向后向阿尔法公司汇入定金100万元，但因双方未签订书面的合同，且双方对于房屋的具体指向及价款等核心条款存在争议，而法院根据双方提供的现有证据也无法作出认定。因此，法院认为双方当事人就购买商品房的合同尚未成立，由于该行为属于不可归责于当事人双方的事由，故龚莉蓉主张返还100万元款项，具有法律依据，予以支持，但对于龚莉蓉要求阿尔法公司支付利息损失的诉讼请求，因缺乏法律依据，不予支持。
在戎丽莎与舟山京汇置业有限公司（以下简称京汇置业）商品房预售合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第151号】中，舟山中院认为：双方当事人之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，也不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，京汇置业应在2013年6月28日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房交付原告，而事实上，涉案房屋是在2013年10月25日才通过相关部门竣工验收备案。涉案商品房虽然已经在合同约定的期限之前交付戎丽莎经营，但当时该房屋并未竣工验收合格，不能视为交付。涉案房屋于2013年10月25日通过相关部门竣工验收备案，已经超过了合同约定的交付期限，故京汇置业的行为已构成违约，戎丽莎要求京汇置业承担逾期交付房屋的违约责任，理由正当，应予以支持。
在石平统、林英与舟山市绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司（以下简称为绿城公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第129号】中，舟山中院认为：地漏及排水管距离墙体的尺寸目前尽管并无国家强制性标准，但开发商并非据此可以随意确定，而应按照通常的不影响使用的标准履行。现绿城公司所交付的房屋虽符合合同约定，也不影响地漏和排水管管道的使用功能，但从现场勘查来看，客卫内洗衣机篦子直通地漏边缘距离墙体约1.5cm、内卫污水排水管外壁距离墙体不足1cm，故原审法院根据日常生活经验，判断洗衣机篦子直通地漏、内卫污水排水管可能对业主的装修、使用等造成较严重的妨碍或影响，进而判令绿城公司对该两处予以整改是正确的。
在李娜与舟山景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙09民终5号】中，舟山中院认为：本院针对房屋质量问题分析如下：1.关于房屋结构问题。从建筑学角度，框架结构建筑布置比较灵活，可以形成较大空间，但抵抗水平荷载的能力较差。框剪结构则是结合框架结构与剪力墙结构的特点，在框架的某些柱间布置剪力墙，从而形成承载能力较大、建筑布置又较灵活的结构体系。在框剪结构中，框架和剪力墙协同发挥作用，框架主要承受垂直荷载，剪力墙主要承受水平荷载，从而大大提高建筑的抗震性能。涉案房屋实际为框剪结构，而合同约定应为框架结构，两者的区别及对房屋的影响主要在于：框剪结构因剪力墙的增加，提高了房屋的抗震性能，但也导致上诉人对房屋的利用率有所降低。2.涉案房屋内低外高，容易导致雨水天气室外雨水流入室内，对房屋的使用造成一定的影响。3.屋顶黄色斑迹，存在质量瑕疵。但上述质量问题，并未达到买房人购房目的无法实现的程度，买房人据此要求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十五条等法条关于合同解除的条件，本院难以支持。买房人针对涉案房屋存在的质量问题可另行向被上诉人主张维修与赔偿。
在曾筱君与舟山祥生投资发展有限公司（以下简称祥生公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）浙舟民提字第1号】中，舟山中院认为：祥生公司在与曾筱君签订的商品房买卖合同中，已明确承诺将统一预留空调外机的位置，可其现所欲交付的房屋却没有预留空调外机的位置。原审法院据此认定祥生公司已构成违约，继而判令祥生公司承担相应的违约责任是正确的。至于曾筱君所主张的要求祥生公司赔偿露台安装空调造成的面积损失、破坏露台整体美观和用途的损失等一节，原审法院鉴于露台的面积未计入曾筱君所购买商品房的面积等因素，对曾筱君的此项诉讼请求不予支持并无不当。
在潘永发、潘洁与舟山保亿华荣置业有限公司（以下简称保亿华荣置业）商品房销售合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第64号】中，舟山中院认为：保亿华荣置业所交付的房屋质量存在瑕疵，应按照合同约定承担保修责任。双方在合同附件“对保修期内房屋质量问题的约定”中约定：对一般质量问题的处理原则为“出卖人能够维修解决的，应当进行维修。维修期限在10日内的，维修解决后出卖人不再承担其他责任。维修期限超过10日的，维修解决后出卖人承担房屋使用影响费，按照影响使用的建筑面积乘以本合同单价的每日万分之二标准计算，其他所谓精神损害赔偿、误工费、交通费、搬家费等，出卖人并无责任进行承担”。对于该条款中“影响使用的建筑面积”，因分摊公用建筑面积系将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数，再乘以套内建筑面积得出，与维修所影响使用的房屋面积并无直接的关联，故双方在合同附件中约定的“影响使用的建筑面积”应理解为套内建筑面积。
在柴要南与夏位芳农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第65号】中，舟山中院认为：我国现行立法认为房屋与土地是一个整体，遵循的是“房地一体”原则，即当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押。当事人在处分物权时，应严格遵守“房地一体”原则的约束和限制。因此，本案双方签订的房屋买卖协议虽未约定转让宅基地使用权，但根据“房地一体”原则，讼争房屋的所有权转让时，宅基地使用权也应一并转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”。夏位芳作为城镇居民并非讼争房屋所在集体经济组织成员，其购买讼争房屋用于经营活动的行为已违反了上述规定，故双方签订的协议应认定为无效。
在徐伏兴与施善祥农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第291号】中，舟山中院认为：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。合同法规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”双方签订的房屋买卖合同的标的物系农村房屋，必然包含农村宅基地使用权的转移。虽当时订立合同时，所在的村民委员会认可，但有违土地管理法的强制性规定，且目前所讼争房屋的宅基地仍登记在徐伏兴名下。因此，原审认定合同无效，是正确的。双方在买卖房屋当时依循农村购买房屋的习俗，签订了卖屋契，有中间人见证，并取得所在村委的同意，施善祥也已实际居住使用该房屋达10年之久。因此，在认定双方过错责任时，应综合以下因素：（l）购买的时间越早，买方的责任越小；（2）居民与村民之间进行的房屋交易，买方的责任较大；（3）对于自住型购房，买方的责任较小。原审法院基于本案事实，从尊重历史和照顾现实出发，认定出卖方徐伏兴承担主要过错，妥当。
（未完待续）
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