希律法学院
文 | 刘轶臻
商业银行授信业务中时常出现未成年人以名下房产为他人借款提供抵押担保的情况，主要包括未成年人的监护人代为签署抵押合同并办妥相关登记手续，以及未成年人自行签署抵押合同并配合办理抵押登记手续两种情形，上述两种情形下抵押合同的法律效力分别如何？如何操作才能更好的保障贷款银行的权益？笔者结合我国现行法律法规的相关规定以及相关司法判例加以分析，并试图提出相应操作建议，供商业银行在开办具体授信业务时予以参考。
1监护人代为签署抵押合同的效力分析及操作建议
根据《民法总则》第三十五条之规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。可见，监护人只能为被监护人的利益履行监护职责，如不履行监护职责或损害被监护人权益均要承担相关法律责任。
在司法实践中，有地方法院的判例认为，监护人以被监护人名下房产为他人提供抵押担保属于损害被监护人权益的行为，为无权代理，对被代理人不发生法律效力，直接认定抵押合同无效。但在黄韵妃与华夏银行深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司等一般担保合同纠纷再审案件中【案号：（2014）民申字第308号】，最高院认为，我国现行法律对抵押人的身份并无限制性规定，由监护人代为签署抵押合同并无违反相关法律法规的禁止性规定；同时，监护人以未成年人名下房产对外提供抵押担保即使损害被监护人利益，由监护人承担法律责任，但不能由此否定抵押合同的效力而由合同相对方承担法律责任；另外，监护人在获得贷款前出具不损害被监护人的声明，获得贷款后又以损害被监护人利益主张合同无效，属于恶意抗辩，违背了诚实信用原则，再审法院不予采信，因此认定案涉抵押合同为合法有效之合同。
鉴于最高院的再审判例对后续类似案件的处理具有较强的指导意义，为尽可能避免抵押合同被认定为无效之法律风险，在具体授信业务过程中，如涉及以未成年人名下房产提供抵押担保的情形，建议进行如下操作：
第一，在拟抵押房产所在地不动产登记中心了解房产抵押登记的资料清单和流程；
第二，由监护人作为法定代理人直接签署抵押合同并协助办理抵押登记手续；
第三，在监护人签署抵押合同的同时由该监护人出具相关声明，明确表示以未成年人子女房产对外提供抵押担保并无损害被监护人利益。
2未成年人自行签署抵押合同的法律分析以及操作建议
根据我国现行法律法规的规定，未成年人若为8周岁以下，属于无民事行为能力人，不具有处分其财产的相关行为能力，其自行签署的抵押合同当然无效。未成年人若为8周岁至18周岁期间，属于限制民事行为能力人，可以从事与其年龄和智力水平相适应的民事活动，对于其他超出其智力和年龄的其他民事行为，譬如其对外签署的抵押合同属于效力待定法律行为，需要征得监护人同意或事后追认、或自己具备完全行为能力后进行追认和确认。
在杨育霖与鞍山银行等金融借款合同纠纷申请再审案件中【案号：（2016）最高法民申900号】，最高院认为，案涉《最高额抵押合同》有未成年人和其监护人的共同签字，在监护人向鞍山银行出具的《同意抵押申明》中显示，被监护人名下房产向鞍山银行提供抵押担保为监护人夫妻双方和被监护人的共同研究决定，为达成一致同意意见的结果，因此认定案涉《最高额抵押合同》是当事人真实意思表示，无论监护人在签订抵押合同时的身份是抵押人还是法定代理人，均不影响案涉《最高额抵押合同》的效力，案涉最高额抵押合同合法有效设立。因此，在商业银行具体授信业务过程中，如需要以未成年人房产为他人的借款提供抵押担保，未成年人属于限制民事行为能力人，也可以由未成年人自行签署相关抵押合同并由其监护人出具同意抵押的相关申明，以对未成年人的上述行为进行追认和同意。
综上，在商业银行授信业务过程中，为更好的防范相关法律风险，对涉及未成年人房产提供抵押担保的授信业务，如相关抵押合同由未成年人监护人签署，建议尽可能取得其监护人作为法定代理人就上述抵押未损害未成年人利益的相关申明；如相关抵押合同由未成年本人自行签署，建议尽可能取得监护人同意未成年人以其名下房产提供为商业银行提供抵押的相关同意函件，以充分保障相关抵押合同的效力和商业银行权益的实现。
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