一
不动产登记的权利移转效力规定在《物权法》第9条。根据该条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经依法登记，才发生物权变动的效力，“未经登记，不发生效力”。可见，法律赋予了不动产登记权利移转的效力。当然，尽管法律赋予不动产登记具有权利移转的效力，但是这并不意味着物权的变动是因不动产登记而发生，而只是意味着不动产登记是物权变动的一个生效要件。事实上，除了不动产登记，如前所述，在基于法律行为发生的物权变动中，一个有效的物权变动还需要有合法有效的原因行为。
此外，需要说明的是，《物权法》第9条在规定“非经登记，不发生效力”的同时，还有一个但书，即“但法律另有规定的除外”。在司法实践中，常有法官问及如下案型：债权人将一个有抵押担保的债权转让给了受让人，受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人提出抗辩，认为根据《物权法》第9条关于“非经登记，不发生效力”的规定，在办理抵押权变更登记前，受让人无权行使抵押权。对于这一抗辩理由，初一听觉得有一定的道理，但仔细一想，又觉得有问题：如果受让人在办理抵押权变更登记前没有取得抵押权，该债权的转让人因不再是债权人又不能享有抵押权，那么该抵押权到哪里去了呢？再说，如果办理抵押权变更登记是受让人取得抵押权的生效要件，而办理抵押权变更登记又需要抵押人配合，那么，一旦抵押人不予配合，债权的受让人就只能通过发动一个诉讼来解决这个问题，岂不是成本太高了？
笔者认为，产生上述困惑的主要原因，是没有注意到不动产登记的权利移转效力在适用范围上的限制。实际上，《物权法》第9条规定的“非经登记，不发生效力”，仅适用于基于法律行为的不动产物权变动采形式主义物权变动模式的情形，在采意思主义物权变动模式的情形以及在非依法律行为或因继承、遗赠发生的不动产物权变动中，不动产登记都不是物权变动的生效要件，自然也谈不上“非经登记，不发生效力”。也就是说，《物权法》第9条规定的“但书”，包括三种情形：一是基于法律行为发生的不动产物权变动采意思主义物权变动模式的情形，如土地承包经营权、地役权；二是非依法律行为发生的不动产物权变动；三是因继承、遗赠发生的不动产物权变动。在发生债权转让的情况下，根据《物权法》第192条的规定，除非法律另有规定或者当事人另有约定，担保该债权的抵押权应“一并转让”。这里的“一并转让”，系法律规定的物权变动（或称法定的物权变动），属于非依法律行为发生的物权变动，它不以当事人产生物权变动的合意为要件，自然更无需当事人办理抵押权的变更登记。
二
不动产登记的权利移转效力意味着不动产的受让人在办理不动产登记前不能取得物权，而仅能取得债权。这在实践中可能会带来一些问题。第一个问题是，根据债权平等原则，在多重买卖的情形下，如果各买受人均未办理登记，则都只是债权人，似应均处于平等地位。但是，尽管各买受人都没有办理登记，但各买受人履行合同的情形却各不相同，有的只是签订了买卖合同，没有履行合同约定的任何义务，也有的不仅签订了买卖合同，且已经履行了一些合同义务（如支付了部分价款），还有的则几乎已经履行了合同约定的全部义务（例如不仅支付了全部价款，而且还已经将标的物交付占有使用，甚至有的还办理了公证或者交付了权属证书），仅仅没有办理过户手续。如果按照债权平等原则，认为各买受人都没有办理登记手续，在法律地位上都只是债权人，就可能带来实质不公平的结果，因为各买受人可能都想通过出卖人的履行行为获得标的物的所有权。
关于多重买卖合同的履行顺序，一种观点认为，由于各买受人法律地位都相同，因此出卖人可以选择买受人进行履行，对其他买受人承担违约责任；另一种观点则认为，由于各买受人的法律地位相同，因此应按照“先来先得”的规则处理，即谁先以诉讼的方式主张权利，出卖人就应向谁履行合同，对其他债权人承担违约责任。依上述两种观点，尽管没有获得履行的买受人也可以向出卖人主张违约责任以获得救济，但考虑到出卖人有可能无力承担违约责任，因此，无论是赋予出卖人选择买受人履行的权利还是按照“先来先得”的规则处理，都可能是不公平的，因为一个科学的法律制度应该根据当事人的交易程度提供相应的法律保护：交易程度越高，越接近于取得物权，该买受人的法律地位也应越高，获得法律保护的程度也应越高；交易程度越低，受法律保护的程度也应越低。
为了解决上述问题，最高人民法院接二连三地在多部司法解释和会议纪要中就一物多卖问题作出了规定。根据这些规定，在一物多卖的情况下，如果各买受人都没有办理登记且两个以上的买受人均请求继续履行合同，既非由出卖人选择履行的对象，也不是按照“先来先得”的规则处理，而是由人民院根据各买卖合同已经履行的情况或者合同签订的时间来决定优先向哪个买受人履行。关于具体的履行顺序及其规则，后文将详细予以讨论。这里需要指出的是，尽管最高法院的司法解释和会议纪要规定人民法院应根据各买卖合同的履行情况以及合同签订的时间先后来决定优先履行的顺序，但这并不意味着享有优先履行请求权的买受人在登记前就已经取得了对标的物的物权，更不意味着这些规则是对不动产登记具有权利移转效力的否定。恰恰相反，正是因为《物权法》赋予了不动产登记以权利移转效力，导致作为形式要件的不动产登记在不动产物权变动中过分强大，即使当事人已经达成物权变动的合意，但只要没有完成不动产登记，物权亦无法发生变动。这就可能造成“重形式轻意思”的问题，因为当事人很可能在登记前已经达成物权变动的合意，且已经履行了部分合同义务，只是未完成形式要件。最高法院的司法解释和会议纪要只是想通过突破债权平等原则来解决此种形式主义物权变动模式所可能带来的僵化，从而实现实质的公平和正义。
三
问题的复杂性当然并不止于此。在2008年实施的《民事诉讼法》规定执行异议之诉以前，由于案外人只能先请求确认权属，再依法院的确权判决请求排除强制执行，所以，在当事人未取得物权的情况下，自然无法排除强制执行。由于不动产登记被赋予权利移转的效力，因此在办理登记前，不动产买受人就只能是债权人，而非物权人。此时，一旦出卖人的债权人申请人民法院对标的物强制执行，不动产买受人显然不能以自己为物权人为由请求排除强制执行。当然，如此处理有时也会带来不公平的结果。例如，在买受人已经全部履行合同且已实际占有标的物的情况下，但未办理登记。不过，双方没有办理登记可能不是买受人的原因造成的——我国的不动产登记制度尚不完善，有些不动产可能根本无法办理登记，还有些不动产登记机构因对法律制度理解不够准确而拒绝办理某些不动产登记（例如不少地方的不动产登记机构至今仍拒绝为个人办理抵押登记！）。在此情形下，如果认为不动产的买受人因没有办理登记，就不能排除他人的强制执行，可能会导致不动产买受人的交易安全无法获得应有的保障。
为了解决上述问题，2004年施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，根据这一规定，登记前的不动产买受人在满足一定条件的情况下，也可以取得排除强制执行的权利。
实践中一种观点认为，这一规定实际上是否定了不动产登记的权利移转效力，因而在《物权法》通过并实施后，不能再继续适用。笔者认为，这种观点是不正确的。在《物权法》通过并实施以前，尽管我国民法并无关于不动产登记具有权利移转效力的规定，但《土地管理法》和《城市房地产管理法》均明确规定不动产物权的变动应当办理登记，而通过《民法通则》第72条和《合同法》第133条的指引，不动产登记实际上也已经被赋予权利移转的效力。从这个意义上讲，上述司法解释的规定正是为了克服形式主义物权变动模式的僵化而制定。由于《物权法》对于基于法律行为发生的不动产物权变动原则上采用的也是形式主义物权变动模式，故也需要克服由此带来的僵化。就此而言，上述司法解释的规定在《物权法》通过并实施以后，仍应继续适用。从2015年施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定看，最高法院不仅继续坚持了上述立场，而且进一步放宽了登记前不动产买受人排除强制执行的条件。关于这一司法解释如何理解适用，本书后文将详细讨论，此处不赘。这里需要指出的是，无论是2004年司法解释的规定，还是2015年司法解释的规定，并非要否定不动产登记的权利移转效力进而否定形式主义物权变动模式，而只是将能够排除强制执行的民事权益扩大到除物权之外的其他民事权利。也就是说，能否排除强制执行的民事权益，除了物权之外，还有其他权利（至于何种权利才能排出强制执行，笔者另有专书进行讨论，此处亦不赘）。
四
不动产登记的权利移转效力还可能导致当事人在暂时不能办理登记的情况下，因无法取得物权而不能取得具有对世性的权利。例如当商品房还处于建设状态时，开发商就可能要预售房屋。如果要等到办理登记后买受人才能取得对世性的权利，则买受人的交易安全就可能无法获得全面保障，因为开发商有可能对已经售出的房屋再次进行销售（一房二卖），也可能出现房子建好后被开发商的其他债权人申请法院查封的情况。
为了解决上述问题，《物权法》不仅规定了登记制度，还规定了预告登记制度。根据《物权法》的规定，经预告登记后，虽然买受人不能直接取得标的物的所有权，但却可以保障买受人将来取得物权。为了实现这一目的，《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。可见，在办理预告登记后，登记权利人即可阻止他人取得物权，进而保障自己获得物权。就此而言，经预告登记的权利被赋予一定的对世性，能够对除出卖人之外的其他当事人发生法律效力。例如在一房多卖的情况下，即使出卖人与其他买受人签订的买卖合同有效，但只要预告登记的权利人不同意办理过户手续，则其他买受人就无法自出卖人处取得物权。
此外，为保障经预告登记的权利人将来获得物权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”据此，经预告登记的权利亦被赋予了排除强制执行的效力。
五
总之，尽管《物权法》第9条规定了“非经登记，不发生效力”，从而赋予不动产登记以权利移转的效力，但是该效力有其严格的适用范围，仅限于采形式主义物权变动模式的场合，不能扩大适用于其他情形。还应看到，在形式主义物权变动模式下，由于不动产登记被赋予权利移转的效力，不可避免地会带来“重形式轻意思”的问题。在此背景下，法律为实现实质的公平正义，不得不采取大量措施来强化登记前不动产买受人的法律地位，从而缓和形式主义物权物权变动模式过分僵化的问题。
当然，从本质上讲，由于形式主义物权变动模式是严格区分物权与债权的必然产物，因此形式主义物权变动模式的僵化也必然是严格区分物权与债权之弊端的体现。从方法论的角度看，严格区分物权与债权是概念法学的产物。依据深受概念法学影响的传统民法理论，在不动产的交易中，买受人的法律地位不是物权就是债权，不是债权就是物权，且物权优先于债权，债权之间则是平等的。此种处理方式虽然简单明了，但却没有顾及社会生活的复杂性，自然无法回应社会对实质正义的需求。也正因为如此，近代以来的民法理论不得不在物权与债权两分的基础上，承认大量所谓“中间型的权利”，并以“债权物权化”来描述这一私法制度的变迁。当然，也有学者甚至提议我国民法不应再严格区分物权与债权，进而提出我国民事立法应放弃形式主义物权变动模式而改采意思主义物权变动模式，从而不再赋予不动产登记具有权利移转的效力。
笔者认为，严格区分债权与物权虽然会带来一定的问题，但不能因噎废食，彻底否定债权与物权的区分，这不仅是因为债权与物权作为法律思维的工具已经深入人心，且以债权与物权来描述当事人的法律地位比较清晰明了，更因为社会生活虽然复杂，但毕竟有典型状态与非典型状态之分，而债权与物权的区分恰恰可以用来描述典型的社会生活状态，所要弥补的仅仅是如何描述非典型的社会生活状态而已。这也是为什么在采意思主义物权变动模式的国家或者地区，在理论上仍要承认物权与债权的区分，只是立法上不严格区分物权与债权而已。更何况意思主义物权变动模式也并非十全十美，没有问题。从日本民法发展的情况看，意思主义物权变动模式虽然有利于克服形式主义物权变动模式的弊端，但也制造出了更多的问题，因而不得不发展出形形色色的理论来解决由此产生的问题。所以，笔者的主张是，既要坚持债权与物权的两分，也要意识到严格区分债权与物权的缺陷，并采取相应的措施予以补救。也就是说，既要坚持形式主义物权变动模式，也要克服由此带来的僵化。在此笔者再次强调，我国民法针对形式主义物权变动模式缺陷所采取补救措施，并非意味着我国民法试图放弃形式主义物权变动模式，从而试图否定不动产登记的权利移转效力，而是试图通过强调债权与物权区分的相对性，来缓和严格债权与物权所可能带来的问题。
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