定金、订金 傻傻分不清
提前还贷到底划不划算
买房的四金四费你都了解吗？
哪些能收哪些不能收？
“四金”
1、定金
又称保证金，在合同订立或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。定金的款项是退还不了的。定金交纳的数额不应超过主合同标的额度的20%。也就是说，当对方索要更多的定金时，你可以直接提出异议，当场回绝。
提醒：定金不能退！
当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。
付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金。
收受定金一方不履行约定债务，应双倍返还定金。
2、订金
又称预付款。初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。与“定金”不同，订金可退。认购协议签订前需要约定所选房号、面积、房屋单价、总价款、交房期限。在合同还未得以履行的情况下，不论是给付一方当事人违约，还是接收方违约，预付款都要原数返还。
提醒：订金可以退！
订金不受法律保护，定金受法律保护。
订金违约单倍返还，定金违约则应双倍返还。
3、认筹金
购房者表现买房诚意，需通过缴纳“认筹金”体现。缴纳后便获得了房屋优先购买权，房价上也享受一定程度的优惠。等楼盘正式开盘，“认筹”购房者能以“优先选择”顺序选房。然而根据规定，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证前的非法活动，是国家明令禁止的。
提醒：认筹金无法律效应！
房地产商的提前认筹优惠大多都看上去很美，实际上存在很多意想不到的风险，如延期开盘、抬高物价、无法监管等，一定要擦亮眼睛，避免损失。
4、诚意金
又称意向金。在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现。购房者缴纳小额金额，属于当事人自发行为，此“金”缴纳后可直接抵作房款使用。诚意金应该交付的金额，由当事人自由约定。
提醒：法律上无诚意金一说
在缴纳诚意金时，应特别注意书面协议表述及收据公章完好，并警惕无预售证楼盘提前收诚意金。如果楼盘存在一直无法取得预售证或烂尾的风险，房企资金链断裂，可能会遇到钱无法退回的尴尬境地。
“四费”
1、房产评估费
是指银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，以控制贷款风险，一般由第三方机构来执行。在上海、北京、南京等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费，由评估公司收取，收费标准为房价的0.1%-0.5%不等。
提醒：
2015年1月，发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格，要求严格遵守反垄断法等法律法规，本行业相关经营主体不得以任何理由限制服务、指定服务或截留定价权。
2、抵押登记费
“抵押登记费” 常常需要自掏腰包——住房每件80元，非住房每件550元。然而很多人不知道，这笔钱只能向房屋抵押权人银行或开发商收取。
提醒：
国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》规定，“房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”，禁止银行转嫁成本。
3、房屋贷款保险费
该险种一般指一次性付款或抵押贷款购买的产权房屋，只保房屋框架。负责赔偿因火灾、爆炸、洪水、泥石流等对房屋造成的损坏。保险费率方面，各保险公司并无太大区别。有银行表示，通常都是公积金贷款才强制购买保险，一般的商业贷款可以不买。
提醒：
央行《个人住房贷款管理办法》规定，以购买的房产作为按揭借款抵押物的，购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办相关保险手续。即购房人需要作为投保人为房屋投保，而按照《保险法》规定，投保人要承担支付保险费的义务。
4、房贷利息费用
贷款买房需要向银行支付一定的利息，贷款利息通常由首付金额、还款方式、贷款年限、贷款利率等几种因素决定。
提醒：提前还贷未必划算！
不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上，借款人需要仔细查看与银行签订的合同，如未达约定时间，则需缴纳违约金。不同银行违约金不同。从借款人角度出发，处于还款初期提前还贷是较划算的，而到后期已偿还大部分利息，提前还贷并不合适。
买房
建议
1
初次买房尽力买大
初次购房可能因经济情况而选择小户型，但很快就会感觉不够用。如客人过夜不便、东西没地放、打算要孩子……再想换大，就有很高的成本。而公积金贷款买首套优惠大得多，所以在可承受范围内，尽全力买得大一些。
2
买小户型就不要买小复式或开间
小复式层高低，采光通风较差；开间没有功能区划分，更难合理规划空间。
3
买新不买老
老楼盘大多没有电梯或电梯陈旧，停车位规划混乱又短缺，常有隔音差、维护差、逃生通道缺乏等问题；在户型上侧重卧室，轻视客厅厨房和卫生间；入手时还要考虑它的折旧速度会越来越快。
4
尽量选中高层
低楼层的观景、光照、隐私、安全都不如高层，交同价物业费还用不到电梯。
5
如果可以，一定要选品牌
很多影响生活质量和细节的成本很难一下子感受到，只能依靠开发商的经验和责任心，在这一点上，大品牌为了维护口碑，底线就会更高。
（以上内容仅供参考）
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