安民：中国将重选大支柱产业

　　中国经济前15年，房地产业是当仁不让的支住产业。本次报告，让全体人民住有所居成为党和国家的战略选择，表明全中国，大家在城市生活和投资方面，房地产将逐渐退出最为重要的资产配置地位。也即中国将重选大支柱产业。

　　要谈清楚房地产之所以要退出大支柱产业，首先要谈清楚它为什么要进入。

　　房地产之所以要成为支柱产业，是因为上世纪90年代，特别是家电在中国城镇家庭基本普及之后，中国社会的发展，特别是亚洲金融危机之后，缺乏有效的拉动中国经济高速增长的产业。于是在98年和99年，政府推出了通过牛市拉动社会财富增长进而刺激经济的政策，从而引发五一九行情和后面的网络股行情，这一政策在后来被证明是不成功的。但同时推出了影响深远的另一个政策，就是取消福利分房（1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制），这一政策对中国社会影响深远。

　　当年人们绝对想不到如今中国人人谈房子。武汉今秋的住房，只要推出新房，全都网上抢购，秒杀。二百来万一套的房子，比白菜还卖得快。但现在冲进房地产里去的人，有多少人会成为接盘侠，我们不清楚。但从投资的角度，我深表担忧。

　　1997年，中国商品房当年销售1799.5亿,1998年销售2513.3亿;2003年,销售7955.7亿;6年中增长了4.42倍,年复合增长28.11%;同期全国平均房价从1997元/平米上涨到2359元/平米，年复合增长2.82%。2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，这一政策的全面实施是2004年；当年3月31日，国土资源部、监察部联合下发的国土资发[2004]71号《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除按国家有关政策规定属于历史遗留问题等之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，2004年8月31日前应完成关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题的界定和处理。自此全国商品房用地采用招挂拍，而且由于一套房产天然具有较高的总价，以及中国人特殊的有房才比较容易结婚的心态，对不动产的投资偏好，导致房地产开始了井喷发展。房地产销售额在2016年达到117627亿,13年中复合增长23.02%;全国平均房价涨到7476元/平米,年复合增长9.28%。这其中房价的大幅增长是这个行业总销售额大幅增长最终超过10万亿级的一个重要原因，另一个原因自然是销售面积的高速增长；测算表明，从2003年到2016年中，年面积增速只有14.58%，低于销售额增速8.44个百分点。

　　房地产不仅是它这个行业能够增长,更为重要的是,它对上下游几十个行业有极大的拉动作用，于是2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位被正式确认，之后中国经济的高速增长，特别是到08年金融危机之前，房地产对中国经济的拉动作用特别明显。那几年中国经济一方面是房地产，一方面是出口高增长，导致经济年年增速超过10%，房地产年复合增速高达39.22%。

　　房地产涨价,成为中国前十几年经济生活中最为重要的现象和极为敏感的话题,如果就同一个地段而言,房价涨幅超过全国平均房价涨幅的三四倍很正常。因为新房的地段往往不好，价格就比较低;可是好地段的房子，新房很少，容易出现有价无市。

　　2010年，我从房地产全产业链条的利益角度，对整个房地产行业进行了利益分割测算，2011年，又从中国人口变化和社会阶层变化的角度，对房地产行业如何影响中国社会阶层、如何影响社会稳定进行了分析，后来又从投资总量对中国经济社会影响的角度对房地产行业的拐点进行了研判，结论都是很清楚的。关于政府卖地利益、土地财政对房地产利益链条的影响，以及1988年至1990年出生的孩子到35岁如果大面积结不了婚对中国社会稳定的影响（这让我将中国房地产调整的最后年限划定为2025年），还有中国社会投资额对房地产行业的影响，导致我们把房地产大规模调整的时间判定为2017年。

　　而现在就是2017年。房地产产业已经调整大半年了，还有，中国最高层对房地产的定性，是房子是用来住的，不是用来炒的，再就住有所居。因此，房地产这个行业对中国经济来说，尽管后面还会有相当大的作用，但总体上，中国的产业政策,特别是拉动中国经济增长的产业政策,中国大支柱产业政策,必然转向。

　　高房价对中国制造业和服务业的抑制作用，太明显了。这个大家都很清楚，我就不再凑热闹了。

　　因此，中国经济必须换档，必须找到新的能够引领中国经济健康发展的大产业。中国将重选大支柱产业。这个在18日的报告中已经是很明显的了。