来源丨帮你选房
本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点
8月的时候，曾有不少论调声称：目前已经是广州楼市的高光时刻，在利好出尽、没有强力支撑的情况下，广州楼市的形势很快就会急转直下。
才过了一个月，这些唱衰广州楼市的言论，都被打脸了。
中原数据显示，9月广州新房成交达到了9725套，同比去年大涨了49%。
过去两年中，广州楼市起起伏伏，但始终没有成交量特别高的时刻，即便是去年的“金九”，成交量也不过6522套，今年却一下子飙升了3000多套。
而在广州11个区中，南沙的热度，无疑是最高的。
9月成交前十的热盘，南沙就占了6席，而且前三全是南沙的楼盘。
保利半岛、时代香海彼岸、越秀东坡等项目，单月成交套数都在300套以上。
而且，不光单个项目卖得好，南沙整体的成交量，也夺得了广州首位。
9月份，南沙一手房共成交了3318套，环比上月大涨46%，甚至比以往的“销冠”增城还要多卖出1150套。
前有深圳东莞投资客涌入、后有人才购房新政，再加上万顷沙新盘入市、灵山岛尖多盘抢客、土地市场楼面价屡破新高......热度的传导一波接着一波，南沙这两个月可谓抢尽了风头。
但面对炙热的南沙楼市，很多购房者面临的一个问题是：南沙，究竟哪些地方值得买？
目前，南沙整体规划建设还在起步中，短期内投资不可能获得较大收益。尤其是部分区域已经透支了未来几年的价值红利，若是市场出现震荡，其房价很可能还会下跌。因此，为了避免短期波动出现亏损，一定要选择正确的板块投资。
接下来，大先生帮助大家对南沙的几个核心板块进行价值分析，并给出不同区域的购房建议。
先科普一下，南沙全区面积803平方公里，其中自贸区南沙片区面积60平方公里，可以分为七大板块：明珠湾、蕉门河中心区、南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽、万顷沙、海港区块。
海港区块、南沙枢纽、庆盛枢纽等板块，目前暂无商品住宅供应，可以先不提。目前，南沙可以选择的是蕉门河中心区、明珠湾、南沙湾、万顷沙这几个板块。
我们一个个来分析。
01
明珠湾起步区，被叫做南沙版的“珠江新城”，主打金融 总部经济，目前规划已经落地的总部企业就达到数十个。在南沙所有板块中，其定位和起点都是最高的。
整个明珠湾起步区由四大区块组成，分别是蕉门河口片区、慧谷西区、灵山岛尖和横沥岛尖。
这其中，灵山岛尖承担了明珠湾更多城市功能，如总部商务、现代金融等，是明珠湾的核心所在。
明珠湾的新盘也主要集中在灵山岛尖，凭借极高的定位和得天独厚的环境，这里被打造成南沙的高端居住片区，房价同样站上了南沙的顶端，价格最低的已经去到了3.3万/㎡，部分项目甚至直奔4万/㎡。
虽然前景远大，但目前灵山岛尖还没成熟，很多硬件配套要么在规划中，要么在建设中，短期内无法落地，产业规划也需要相当一段时间才能兑现红利。
以地铁为例，虽然有规划15号线，但该线路属远期规划，还未进入下一轮地铁建设申报。若是在这买房，日常出行只能依靠自驾或公交接驳。
明珠湾的未来潜力毋庸置疑，但正因为概念太大，导致目前价格有点虚高，横向对比同样有规划、有产业、有魄力的黄埔，优势就不明显了。
购房建议
明珠湾偏向高端改善豪宅，除了海景资源、品质住宅、优质配套，还享受未来强规划带来的高溢价，适合高端买家、改善用户选择。如果入手灵山岛尖，要做好长持准备，只作为短期投资的话，赚不了多少。
02
从地理位置上看，南沙湾到深圳前海和南山区的距离，比广州市中心还要近，这是南沙湾最大的优势之一。
从交通来看，南沙湾目前拥有地铁4号线，高速地铁18号线预计今年开通，还有22号线在建，地铁配套甚至比灵山岛尖更丰富。
从产业来看，南沙湾主要以邮轮母港主导，发展海上贸易、旅游等产业，未来将打造成粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区海上门户、广州国际海洋文体休闲中心。
配套方面，作为南沙的富人区，南沙湾汇聚了几乎整个南沙一半以上的高端配套，如南沙客运港、邮轮母港、南沙游艇会、高尔夫球场、南沙天后宫、南沙大酒店、世贸中心大厦等，且基本都落地并运营成熟。
除此之外，南沙湾的自然环境也很优越，背靠黄山鲁国家森林公园和鹿颈山，面向一线辽阔海景，是整个南沙最为宜居的高端住宅区，也是除明珠湾之外，南沙房价最高的地方。
得益于得天独厚的自然资源，南沙湾的项目大多定位高端海景豪宅，以大面积户型为主，整体售价也比较高，像星河山海湾，房价已经去到3.6万/㎡。
但美中不足的是，南沙湾缺乏大型高端购物综合体，尤其是在南沙客运港周边，还没有一个中高档以上的商业中心可供使用。
另外，南沙湾距离广州中心城区过于遥远，能吸引到的广州客比较有限，所以即便其周边住宅项目发展多年，但居住氛围还是很寡淡，板块人气不足。
购房建议
南沙湾是富人娱乐度假的地方，类似深圳的盐田，价值兑现时间会很长，估计要等到整个南沙都起来了，南沙湾的价值才会凸显出来。目前房价偏高，如果休闲自住推荐，如果投资慎重。
03
作为南沙面积最大的一个镇，万顷沙的优势在于交通 产业集群。
交通上，作为南沙最南边最靠海的板块，万顷沙一直有“大湾区咽喉”的美誉，未来会是广州仅次于广州南站的最重要的交通枢纽。
一是地铁18号线2021年首段开通，在万顷沙设始发站，开通后，万顷沙到广州CBD的通勤距离将缩短到30分钟。
根据规划，万顷沙站是未来的南沙枢纽，除了连通广州、深圳、中山、珠海的高铁，还有连通东莞的南沙环线15号线。
二是深中通道预计在2023年建成通车，到时候从万顷沙开车，只需要45分钟就可以直抵深圳腹地；去中山、珠海和东莞，也都不过半小时上下的车程。妥妥的大湾区同城第一站。
产业上，万顷沙拥有美的工业园、保利电商港、南沙港码头、智能网联汽车产业园、明珠科学园、海芯集成电路产业基地、大湾区精准医学产业基地等产业集群，总投资超1000亿的恒大智能汽车产业基地也落地于此。
在自然景观上，万顷沙也具有优势，坐拥一线海岸，海景资源丰富，可以打造海景豪宅。
不过在目前，万顷沙的建设还处于起步阶段，各种配套都还只是纸面规划，三五年内作为居住地不太现实。要等到配套全面落地，保守估计至少需要10年。
万顷沙还有个不稳定因素：整个板块幅员辽阔，有大片空白的芭蕉地，一旦政府想卖地，未来供应量会非常大，很可能步增城的后尘。
目前，万顷沙的一手住宅并不多，只有少数几个项目，均价在2万/㎡左右。相对于整个南沙，目前万顷沙的房价仍然是洼地所在。
购房建议
概念很强，炒作太热，目前万顷沙开发程度很低，交通配套都不完善，短期内自住价值为零，适合长期持有，慢慢等待利好兑现。
04
蕉门-金洲板块是南沙的区中心，南沙区政府所在地。
作为南沙最早开发的区域，蕉门-金洲虽然规划相对较弱，但却是南沙目前最为成熟的居住板块，没有之一，租金房价涨幅常排在南沙第一。
商业上，有南沙万达广场、奥园中环广场、华汇国际广场等大型购物、休闲娱乐广场等；教育上，有广州外国语学校附属学校、南沙第一中学、金龙小学等；另外广州市妇女儿童医疗中心南沙院区也在片区旁，基本可以满足日常居住需求。
交通上，目前有地铁4号线接连天河市区，从蕉门到珠江新城约55分钟；远期地铁15号线预计会经过，接连18号线、22号线（在建中）。
对蕉门-金洲板块来说，“成熟”意味着稳定，也就是抗跌属性比较强，与其他处于规划状态的板块相比，不存在规划落空的情况。即便南沙出现利空消息，也有地铁、商业、人口作为兜底。
唯一不足的是，区域内没有什么概念支撑，未来发展欠缺动力，房价上涨空间有限。
而且板块内在售新盘也很少，楼盘整体素质不一，有些形成规模并自带配套，有些就一栋单体楼，周边配套欠缺。
目前在售楼盘中，个别楼盘房价已经突破3万/㎡，周边二手房均价在2万/㎡以上。
购房建议
蕉门-金州整体价格不高，配套成熟，交通便捷，在广州中心城区工作的刚需，或是首次置业计划居住5-7年的购房者可以考虑。
05
黄阁板块内有黄阁汽车城，主打汽车产业，距离南沙中心区有点远，但却是南沙距离广州市区最近的一个板块。
交通上，目前有地铁4号线，可快速到达琶洲、车陂等商务区，未来还有在建22号线经过，实现与广州市区的快速联系。
作为南沙老区，黄阁的环境面貌稍显破旧，板块内旧村较多，如亭角村、大井村、大塘村等，虽然目前已经挂牌改造，但旧改这件事从来都不是易事，未来究竟改造到什么程度比较难说。
在旧改加持下，预计未来两三年，黄阁将挤掉灵山岛，成为南沙楼市供货量第一大板块。
目前，黄阁板块内一手房选择并不多，整体房价在2万/㎡左右，相对于蕉门-金洲板块门槛要低很多，是南沙难得的价格洼地。
不过具体到楼盘，大多数项目距离地铁站都比较远，需要自驾或是公交接驳，且周边商业配套基本仍是黄阁原有的配套，档次较低规模较小，日常生活不是很方便。
购房建议
黄阁拥有稳定的产业人口支撑，距离南沙主城区及明珠湾新区都不远，目前的价格相较其他泛金洲片区性价比最高。适合预算不多、且重视通勤的刚需购房者，建议尽量往地铁沿线置业，以承接更多的轨交红利。
06
总体而言，南沙这几个热门板块定位、发展都有明显差别，而且价格差距也比较大，适合不同的购买需求：蕉门-金洲、黄阁主打刚需，南沙湾、明珠湾主打改善。
从规划和核心区域来看，蕉门、金洲这些成熟区域没有太大的隐患，当然，由于上涨空间有限，房价天花板也最容易出现。
至于南沙湾、明珠湾等区域，按照目前的规划来看，未来前景无限，但要密切关注这些规划的落地情况。
如果能够按照规划逐步落地，同时还有足够的时间等待，那么这些区域，相比成熟板块的升值空间会更大。
如果是自住，按目前配套落实和交通便利程度来看：蕉门-金洲＞南沙湾＞黄阁＞ 明珠湾＞万顷沙；
如果是投资，从发展潜力和未来房价涨幅来看：明珠湾>南沙湾>蕉门-金洲＞万顷沙＞黄阁。
如果在规划和交通等因素都没有太大的优势，类似榄核、东涌、大岗三镇这样的区域，就不建议购买了。
还是那个道理：要么买现在，要么买未来。
这两者都没有的，千万别买。
联系客服
