楼市小知识科普——洋房、小高层、高层、超高层有什么区别？

在买房的时候，高层、小高、洋房这些名词是常常被提起的。那么，它们之间有什么区别呢？

在一般人眼里，可能区别是这样的：洋房楼层最少，楼最矮，小高次之，高层最高，超高很少见。公摊方面，洋房最少，得房率最高，小高次之，高层最少，当然很少见的超高层就更少了。

但是，风水师要追问一句：为什么楼层越少的房子，公摊也就越少呢？

很多人说到这里，就答不上来了。其实就答案就一句话：楼越高，对消防的要求越高。

逃生通道、消防电梯、防烟楼梯间、设备/避难层都会占公摊。所以，你懂得。

依照不同的建筑高度，把建筑归类的依据来自一部大名鼎鼎的国家标准，那就是GB50016-2014，如果记不住也不要紧，它还有另外一个名字，那就是《建筑设计防火规范》。

相信如果参加过一级消防工程师考试的各位亲们，只要认真学习了教材，纵使考试通不过，各种类型的建筑分类标准至少也能背个滚瓜烂熟。

在国家标准中，根据建筑高度可将建筑分为单、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。

1）超高层建筑是指建筑高度超过100m的建筑。

近些年，我国的超高层建筑越来越多，甚至还有很多建筑超过了200m和300m，目前国家也在讨论是否对超过250m的超超高层建筑重新设置规范。在新规范还没出来之前，我们把所有超过100m的建筑归类为超高层建筑。

融创中心计划建设高度超过400米的青岛第一高楼，即属于超高层建筑。

2）对于低于100米的建筑，我们划分为单多层建筑和高层建筑。根据如下划分标准进行分类：

从上表我们可以看出，住宅建筑和其他建筑（公共建筑和工业建筑）的划分标准是不一样的。不要小瞧这个不一样，后续会涉及很多消防设备设施标准的不同。比如消防电梯和防烟楼梯间的设置，公共建筑要求32m以上就必须设置，但是住宅建筑就放宽到了33m。这个后面讲到小高层的时候我们会再次提到。

另外，有些人可能会问，为什么在划分公共建筑和工业建筑的高层的时候，除了规定建筑的高度以外，还要同时满足非单层的要求，而对住宅却无此要求呢？

道理比较简单，因为从没有谁会搞一栋高度超过27m的单层住宅。而对于公共建筑和工业建筑来说，超过24米的单层建筑却非常常见，比如一些大型的体育馆，高层的生产车间等。这里和文章主题关系不是很大，我们明白就可以了。

3）高层建筑根据高度不同，我们还需要细分为一类高层建筑和二类高层建筑。根据如下划分标准进行分类：

对于住宅建筑，划分标准是这样的：

对于公共/商业建筑、工业建筑，划分标准是这样的：

这里需要注意的是节点，譬如一栋住宅建筑的高度不多不少，恰好是54米，那么它属于二类高层建筑。以下同理。至于如何判断建筑的高度，限于文章的篇幅，这里就不讲了。如果有兴趣，可以去查询《建筑设计防火规范》或者历年一级注册消防工程师考试教材。

很明显，该规范中规定的单、多层住宅建筑就是我们常说的洋房，二类高层住宅建筑就是小高层、一类建筑就是普通的高层。

若按照住宅建筑3米/层的高度计算，9层及以下为洋房、10-18层为小高层、19-33层为高层，大于33层为超高层。

洋房（单、多层住宅建筑）对消防设施的部分要求

1）建筑耐火等级不低于二级

2）建筑保温材料的燃烧性能不低于Ｂ2级（可燃）

3）单层建筑面积小于650平方米时，可只设置1个安全出口（一部疏散楼梯）

小高层（二类高层住宅建筑）对消防设施的部分要求

1）建筑耐火等级不低于二级

2）建筑保温材料的燃烧性能不低于Ｂ1级（难燃）

3）单层建筑面积小于650平方米时，可只设置1个安全出口（一部疏散楼梯），疏散楼梯应通至屋面，且单元之间的疏散楼梯应能通过屋面连通，户门应采用乙级防火门。当不能通至屋面或不能通过屋面连通时，应设置2个安全出口。

高层（一类高层住宅建筑）对消防设施的部分要求

1）建筑耐火等级不低于一级

2）建筑保温材料的燃烧性能不低于Ｂ1级（难燃）

3）2个安全出口（两部疏散楼梯）

注意高层建筑一般单元之间都会设置连廊，小高层无需设置，这个标准的出处就在于第三条。

超高层住宅建筑对消防设施的部分要求

1）建筑耐火等级不低于一级

2）建筑保温材料的燃烧性能不低于A级（不燃）

3）2个安全出口（两部疏散楼梯）

4）每隔50米设置避难层，避难层可兼作设备层

很明显，随着层数的增高，洋房、小高层、高层、超高层的防火要求是逐步提高的。

文章写到这里，似乎该结束了，但是这里头似乎有点问题：

按照消防标准，认定不高于27米的建筑为单多层，为什么很少见到开发商建设9层的洋房，一般洋房也就是7层，还有一些开发商会建设11层的'洋房'（实际是小高），这么做的道理何在呢？

其实一般生活中认定7层以下的住宅建筑为洋房，还有开发商经常修建11层的'洋房'，它们的根据依然来自《建筑设计防火规范》。没错，刚才我们在讲消防标准的时候，是挖了一个坑的。现在是时候填坑了。

1）根据《建筑设计防火规范》，住宅建筑高于21米，应设置封闭楼梯间，并设置室内消火栓。

是的，你没有看错，以3米层高计，建设7层住宅，是可以不设置封闭楼梯间和室内消火栓的最高层数。

2）根据《建筑设计防火规范》，住宅建筑高于33米，应设置防烟楼梯间，并设置消防电梯。

是的，你没有看错，以3米层高计，建设11层住宅，是可以不设置防烟楼梯间和消防电梯的最高层数。

写到这里，洋房、小高层、高层、超高层建筑的标准和依据，基本上已经讲明白了。开发商追逐利润，必然在标准允许的情况下，尽量多的利用有限的土地。所以7层洋房、11层'洋房'，18层小高、33-34（层高2.9）层高层是住宅建筑里最常见的几种层高，就非常好解释了。

为什么建筑层数越高，公摊也就越大，其实道理很简单：

小高层建筑相比洋房，防烟楼梯间必须的前室需要占用公摊面积。

高层建筑相比小高层，第二逃生通道或者连廊需要占用公摊面积。

超高层建筑相比高层，避难层更是个占用公摊面积的大户。

但是没有这些东西行不行？不行啊。消防无小事，万一起火，你的安全可就没有保障了。对吧。

青岛置业指南针，一家专业做青岛房产咨询的平台，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。