房地产企业“拆一还一”的涉税处理一直是困扰广大财务人员的问题，尤其营改增后相关文件令财务人员眼花缭乱，时至年底将近在年度结账前财务人员对涉税问题进行自检自查，这个问题又重新摆在了面前。
为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家，针对房地产企业“拆一还一”业务的常见问题进行梳理并做出解答，希望对您有所帮助。
一、房企“拆一还一”模式主要涉及哪些税种？是否每个税种都要做视同销售处理？视同销售的计税价格是否一致？
房地产企业的的“拆一还一”业务主要涉及到增值税、土地增值税、企业所得税问题。整体上看无论是那个税种均要视同销售，但计税价格的确定有区别。
具体讲增值税关于此的计税价格总局上没有文件明确，土地增值税和企业所得税都有相应的规定，不同税种的处理按照相应的规定处理，至于增值税的处理我们在接下来的问题中专门回答。
二、营改增后，对房企“拆一还一”模式下视同销售的计税价格尚未有总局层面的文件，那么计税价格是平移营业税政策按成本价为计税价额呢？还是按照安置协议价格呢？还是按照市场公允价格呢？如果选择按照成本价或安置协议价格，税局是否可以以价格明显偏低为由进行调整？如何应对？
1、关于计税价格
因为总局没有文件，各地规定很有差异，建议及时与当地主管局沟通，以免产生争议。
通常情况下，成本价＜安置协议价＜市场公允价，并且成本价和安置协议价通常会明显偏低于市场公允价。毫无疑问价格越高，增值税负担越重，处理不好会有税务风险。我们的观点是，偏重于按照安置协议价作为计税价格，理由我们接下来会进行分析。
2、如何应对价格明显偏低价格明显偏低进行纳税调整税务风险？
（1）先看相关文件规定
财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照规定确定销售额。
（2）拆迁补偿实行房屋产权调换实质相当于以安置房抵偿被拆迁房屋的补偿金额。
第一，即使是“征一补一”不补差价的安置房也并非白给，因此不属于上述视同销售。
其计税依据应当为财税〔2016〕36号文件附件1第十一条规定的其他经济利益，即抵偿的被拆迁房屋补偿金额。
第二，安置房价格虽然明显低于市场公允价，但有正当理由。
虽然安置房价格明显低于一般同类商品房价格，但是由于拆迁补偿活动涉及公共利益和被征收房屋所有权人的合法权益等原因，对于安置房价格无论给予何种方式的价格优惠，只要能按照规定操作，证明拆迁补偿费用真实性，并与回迁户无关联关系，也不应认定为价格不公允，不具有合理商业目的。这就像政府安居房项目建设，按照相关规定安居房价格远低于同类非安居房价格，也不能认为安居房价格不公允，不具有合理商业目的。因为必须考虑“安置房”或者“安居房”这一特定的销售对象。
因此，在通常情况下，房地产企业拆迁补偿实行房屋产权调换方式，不属于视同销售，也不属于价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的行为，无论是收入还是拆迁补偿费财税处理是一致的，无须纳税调整。
三、补偿的房屋能否作为拆迁补偿费可从销售额中扣除？文件依据是什么？如何判定合法凭证？
1、补偿的房屋可以作为拆迁补偿费可从销售额中扣除。
2、文件依据
（1）《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条规定，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。
（2）财税〔2016〕140号文件第七条和第八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
3、注意事项
对于合法有效凭证判定问题，原则上按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）款第11项的规定来判定。
财税〔2016〕140号文件发布后，合法有效凭证中增加了财税〔2016〕36号附件2规定的“国家税务总局规定的其他凭证”，即纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。因此，向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，提供上述拆迁补偿费用材料能够证明拆迁补偿费用真实性的，也可以作为合法有效凭证进行差额扣除。
作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司高级咨询师
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