近期，关于房贷利息未来或可抵扣个税的新闻报道激起了社会大众的热切期盼，不少身背数十万数百万房贷的房奴一族精神为之一振，仿佛个人所得税税改的曙光立刻照进了现实。根据媒体报道的一则测算，假设贷款100万，每个月的基准利率月供约6700元，其中2400元是利息，而且家庭月收入在2万，月供在1万左右，那么个税可以降低2400元，相当于月供降低24%左右（参见2015年12月3日深圳商报的相关报道）。但这是否真如很多人想象得那么美好呢？网传的扣除政策何时才能实行？今天德勤和你谈一谈。
你问我答一：房贷利息的个税扣除是不是一项新政策？
其实早在2006年，国家税务总局就曾经规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用——这里的“合理费用”就包括纳税人实际支付的住房贷款利息（参见《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号））。此文件明确，纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
也就是说，在计算转让住房所得的个人所得税应纳税所得额时，房贷利息是可以在税前扣除的。因此，房贷利息的个税扣除并不是一项全新政策。但是，值得注意的是，目前网传的扣除政策与现有政策存在一定差异：一是对应的所得项目不同，现有政策在财产转让所得项目中扣除，网传政策在工资薪金所得（或税改后的综合所得）项目中扣除，两者的计税方式和适用税率均不同，进而可能影响实际获得扣除的房贷利息金额，并造成最终的减税效应存在差异；二是扣除时点不同，现有政策在转让住房时一次性扣除，网传政策则在贷款期间内分期扣除，两者存在时间性差异。
你问我答二：既然不是新政策，为什么很多人没有感受到房贷利息的税前扣除呢？
这和个人所得税的征税方式不无关系。个人所得税的征税方式可以分为核实征收与核定征收。对于住房转让所得，前者由纳税人先按转让收入减除房屋原值以及与转让有关的税金、合理费用计算应纳税所得，然后再乘以税率计算应纳税额；后者则一般按转让收入的一定比例直接核定计算应纳税额。同样根据国税发[2006]108号文件的规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例（即征收率）由各地在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。由此可见，如果采用核定征收，纳税人就不会感受到房贷利息的个税扣除政策。
由于近年以来房价整体涨幅明显，导致同一笔交易按照核实征收与核定征收所计算的税款存在较大的差异，加之核实征收对纳税人的资料准备要求较高，而核定征收操作简便，征纳成本较低，因此实践中大部分卖房者是通过核定征收的方式计征个人所得税，从而使得在转让住房的过程中房贷利息税前扣除的政策效应基本上很难得到显现。此外，对于转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的个人来说，由于适用免税政策，也没有感受到利息扣除带来的减税效应。
你问我答三：网传政策在现时的实务操作中可行吗？
从目前的个人所得税管理现状来看，网传版本的房贷利息个税扣除政策如果需要落地实施的话，至少存在以下几个实务操作中亟需解决的问题：
一是多方对房贷利息信息的交互共享。与现有政策不同，网传政策房贷利息扣除时点是在贷款期间，由于房贷利息计算方式以及提前还贷等变化因素的影响，各个月份的房贷利息可能各不相同。房贷利息信息的交互共享是实现网传政策的首要基础。目前，房贷信息在税务机关、银行、纳税人乃至扣缴义务人之间流转共享的机制尚未建立，而单纯依靠银行还款凭证流转又存在信息传输效率低以及凭证真实性难以保障的问题。
二是房贷利息扣除额度在多个贷款人之间的分配机制。住房贷款一般存在主贷人和参贷人，因此贷款利息需要在这些贷款人之间进行分配，以确定相应利息对哪个纳税人的所得进行税前扣除。而且，如果允许贷款人自由决定利息分配的话，由于每个贷款组合中的贷款人收入状况各不相同，实现贷款人总体税负最低的利息税前扣除额度最优分配比例因此会变得千差万别，要求税务机关对每一个个性化的扣除额度分配方案进行管理和确认无疑会在一定程度上提高税收征管难度。
三是房贷利息的具体扣除环节。现阶段个人所得税基本采用扣缴义务人代扣代缴的方式进行征收。若沿袭该方式，由扣缴义务人在扣缴时进行房贷利息扣除，一方面会产生从多处取得所得的人员将利息用于多处所得扣除的风险，另一方面也加大了扣缴义务人对凭证验证、信息确认的法律责任。若税制改革后，在个人年终申报环节进行房贷利息的申报扣除，则需要扩大进行年终申报的人员范围，从而增加征纳双方的工作体量。因此，如何在这些具体方案中进行权衡与取舍将成为相关部门需要审慎考量的事宜。
你问我答四：网传版本的政策效应是否真的像想象中的那么美好？
通过前几个问题分析，我们不难发觉，网传版本的房贷利息个税扣除政策可以被视为对现有政策的一项调整。从税收原理来说，一笔费用只能在一个项目中获得扣除。如果按照网传版本，房贷利息在工资薪金所得（或税改后的综合所得）项目中扣除，那么同样的支出在转让住房时就不能再扣除了，相应会增加住房转让时的个人所得税。对于住房转让的个人所得税核定征收率来说，由于扣除费用的减少，为保持核实与核定两种征收方式下的税负平衡，财税部门可能会将调高征收率作为一项备选政策。
此外，就以现行税率来说，工资薪金所得适用3%至45%的超额累进税率，若采用网传政策的话，45%税率级距中税前扣除房贷100元减税45元，是3%税率级距中减税额的15倍，这意味着对收入越高的个人，其减税效应越大。相较于现有政策中住房转让所得适用20%的税率，如果实施网传政策，那么部分低收入个人因房贷利息扣除而获得的减税效应可能要小于现有政策。
德勤小编说
房贷利息的个人所得税税前扣除并不是一项全新政策，网传版本与现有政策之间在房贷利息扣除的应税税目、时点、计税方式、适用税率等方面存在差异。虽然网传版本的政策可能使纳税人较早享受到房贷利息的个税扣除，但就政策效应而言，网传版本的政策对于个人未必是一项绝对利好，尤其是对于持有房屋时间较短的低收入个人。
网传政策在实务操作上仍有较多具体问题需要解决与明确，由于涉及政府机构多、突破法律壁垒多、信息保密要求高，因此面临不小的解决难度和成本，对现有政策向网传政策转型的可行性值得评估。
即使以网传版本作为未来的转型目标，那么依照当下现状来看，相关的落实障碍在短期内还难以解决，因此网传政策的实行或仍有待时日。
从目前现有政策来讲，购房者的房贷利息已有税前扣除政策，符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴有免税待遇。但是，对于自行租房的个人却缺乏相应的普惠性税收政策，加快设立对这部分人群租房成本的个税扣除制度，有利于维护社会各阶层的税收公平，也有利于促进良好纳税环境的建立。
来源： 德勤中国Deloitte
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