商品房销售合同违法案件解析及不公平格式条款点评

    青岛市某房地产有限公司在其销售的某商品房住宅小区中，与消费者签订了预先制定、未经协商、重复打印供网签使用的《商品房预售合同》。合同中的部分条款规定如下：
    合同第七条：“消费者若未按本合同约定的时间付款，应当向开发商支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之10计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，开发商有权利解除合同，消费者需支付总购房款的10%作为违约金；开发商如未在约定期限内将该房屋交付消费者，应当向消费者支付违约金，违约金按消费者已支付的房价款日万分之0.5计算”；
    合同第九条：“消费者行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知开发商，开发商应当在收到消费者的书面通知起60天内将消费者已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还消费者，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给消费者”；
    补充条款第四条：“在办理房屋交付手续前，消费者需预交物业管理费用等相关费用（物业管理费单价以经政府有关部门备案、公示的价格为准）。物业管理费从开发商《房屋交付使用通知书》确定的交房日期次日计算，消费者未按照本条约定预交物业管理费等相关费用的，开发商有权暂不予交付房屋使用且不承担任何责任”。
    补充条款第九条：“消费者同意，如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延：（1）开发商不可预见也不可控制的客观原因造成的延误，包括但不限于自然灾害、停水、停电、社会公共卫生事件等；（2）遇到重大技术问题不能及时解决；（3）遇到政府做出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，或为配合政府的法规、规章、命令或市政配套建设而引起的延误的。 ”自2014年3月小区开始预售以来，开发商累计使用此类合同签约销售商品房382套。
    《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 ”《中华人民共和国消费者权益保护法》
    第二十六条第二款规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。 ”
    对前述案情，青岛市工商局认定：开发商利用格式条款与消费者签约销售商品房，应当遵守《合同法》、《消费者权益保护法》等相关法律法规之规定，对于其通过格式条款扩大免责事由、对违约责任做不公平约定、免除自身损害赔偿责任、将物业费作为交房条件等的做法，损害了消费者合法权益。开发商的行为违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条、第十条、第十一条之规定，依据《合同违法行为监督处理办法》第十二条之规定，参照《青岛市工商局行政处罚权裁量标准》，市工商局对其合同违法行为作出总额30000元的罚款决定。
【案例点评】
    1.消费者同意，如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延：（1）开发商不可预见也不可控制的客观原因造成的延误，包括但不限于自然灾害、停水、停电、社会公共卫生事件等；（2）遇到重大技术问题不能及时解决；（3）遇到政府做出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，或为配合政府的法规、规章、命令或市政配套建设而引起的延误的。
    点评意见：按照《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 ”该合同条款违法之处在于开发商把停水停电、重大技术问题和市政建设延误统归为不可抗力，作为免除自身责任的理由，把不可抗力作扩大化解释，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第三项的规定，属于免除自身违约责任的行为。
    2.消费者行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知开发商，开发商应当在收到消费者的书面通知起60天内将消费者已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还消费者，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给消费者。
    点评意见：《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 ”该合同条款违法之处在于开发商利用格式条款事先设定赔偿金额为总房价款的0%，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第三项的规定，构成排除消费者依法请求损害赔偿的权利的违法行为。
    3.在办理房屋交付手续前，消费者需预交物业管理费用等相关费用（物业管理费单价以经政府有关部门备案、公示的价格为准）。物业管理费从开发商《房屋交付使用通知书》确定的交房日期次日计算，消费者未按照本条约定预交物业管理费等相关费用的，开发商有权暂不予交付房屋使用且不承担任何责任。
    点评意见：在商品房买卖过程中，购房者按照合同约定支付房款后就享有依法主张开发商交付房屋的权利，同样道理，开发商收到购房款后负有按照约定交付房屋的义务。商品房买卖与物业费的交纳是两个不同的法律关系。该合同条款的违法之处在于将物业费与房屋交付捆绑在一起，不交纳物业费就不交付房屋，违反了 《合同违法行为监督处理办法》第十条的规定，属于加重消费者责任的行为。
    4.消费者若未按本合同约定的时间付款，应当向开发商支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之10计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过 30天后，开发商有权利解除合同，消费者需支付总购房款的10%作为违约金；开发商如未在约定期限内将该房屋交付消费者，应当向消费者支付违约金，违约金按消费者已支付的房价款日万分之0.5计算。
    点评意见：《合同法》第一百零七条规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定 “当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。当消费者逾期付款时要承担日万分之10，而当开发商逾期交房时仅仅承担日万分之0.5，两者相比较相差20倍，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第一项规定，属于违约责任不对等，加重了消费者责任。