长租公寓产品创新研究分析

许谦

摘 要：2017年是长租公寓蓬勃发展的一年，“房子是用来住的，不是用来炒的”，把房地产长效调控机制做细做实已经迈入实质性的环节，大力发展住房长期租赁市场对稳定房间实现市场供需平衡有着积极的决定性作用。未来五年，成都人口流入将超百万，成都的租房市场不可小觑，长租公寓创新产品必然对成都房地产市场有着积极影响。本文主要结合华润成都三圣乡项目及华润置地公寓产品标准对长租公寓创新产品进行研究分析。

关键词：创新产品；长租公寓；设计研究；标准执行

前言：

2017年11月15日，成都市政府发布《成都住房租赁市场发展五年规划》，到2021年全市市场化租赁住房保有量达到140万套、13038万平米。从成都的市场看，由于前期的过度供应商业用地或调高地块的商业比例，开发商为了加快现金流，必须要配套公寓产品。而公寓产品在成都市场表现一直不活跃导致众多开发商只能通过“偷面积”、“送面积”形成产品利好，实现去化。在新政策下，会有效去化一批已报规报建的公寓项目，从长远看，也必定会让开发商及设计院考虑创新产品。因此对长租公寓产品进行创新研究对开发商和设计师都有着深远的意义。

1 長租公寓研究背景 对象

1.1 华润置地公寓现状

华润置地公寓项目城市布局分散，所有公寓项目合计总建筑面积较大，大多为平层公寓，中低端公寓为主要产品，潜在去化压力大。从城市分布与项目进度来看，未开工的公寓，货值较大，进行产品创新并快速推广落地，对于公司意义重大。公寓成交中小于70㎡的公寓在签约金额中占一半，库存比例较低，去化速度较快，因此小面积段长租公寓是主力产品，也是长租公寓创新的主要研究对象。

1.2 研究对象：从客户需求到产品解决方案

无论销售型公寓还是长租公寓，产品价值的实现均有赖于终端使用者；使用者的反馈意见往往最具有代表性。从使用者出发，可一并为置地销售型公寓和长租公寓提供产品解决方案。长租公寓价值逻辑：对于使用者来说需要提高居住品质同时降低总租金，对于开发商而言需要提高回报率、加快去化速度、物业实现增值。住建部表示目前租房市场上小户型较少，导致合租比例达50%，从公寓运营方了解到大量客户因为租不到而转租住宅。而了解潜在客户可预判未来趋势及其需求与实际选择的变化。

1.3 长租公寓客户分类维度及结果

从有效解释性和预测准确性角度考虑，本次研究选择了生命周期和收入水平对客户进行分类研究。生命周期有效解释了客户对功能空间的需求和选择；相对收入水平有效解释了面积和地段等属性。根据上述两个维度通过2400个样本对客户进行聚类，最终发现5类有明显需求和特征区隔的客群。如果只看租赁客群五类客户细分是：职场新人、享乐白领、精致新锐、奋斗夫妻、浮萍家庭。各类客群的需求具有不一样的地方，例如精致新锐：他们是对硬装关注度最高的客群，厨房卫浴和收纳设计关注度高。确保良好的空间私密性，核心居住需求是品质和舒适。公寓附近良好的人文景观环境是吸引他们的一个重要因素。

1.4 创新与精细化设计对产品实现附加值

在有限的空间满足更多功能，实现更高的品质，使得产品创新要求与日俱增，针对不同种类的目标客群细化出不同的产品类型，此类产品更具有鲜明的设计特色。同时精装修和智能化的整合技术不断升级也使得此类产品在应用时技术要求越来越高。长租公寓创新是通过一体式设计服务、智能化家具运用和现代生活方式等理念，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。为了取得空间最大化的效果，合理方式是共享活动空间。去除各种功能空间之间的实际隔断，把分散的活动空间有机结合起来形成完整空间的效果，从而打造成一个舒适宽敞的空间。

2 华润成都三圣乡自在域长租公寓产品设计

2.1 定义符合客群需求的产品户型

本项目计容建筑面积为62817平米。项目按出让条件35%为持有物业，从目前市场情况出发，该35%业态考虑采用长租公寓形式，其余为销售型公寓及商业。地块位于南三环外侧1.5公里，距离幸福梅林景区约900米，区域路网完善，未来地块周边地铁9号线与13号线有交汇形成站点，13号线可直达天府新机场。地块东侧、南侧以市政绿地带与椿树街、成龙大道隔开，北侧为正在修建规划道路，西侧紧邻喜树街。地块周边交通条件便利，通达周边，进城快速。

前期通过对三圣乡板块的区位、发展历程、功能划分、资源配套、公寓竞品等市场分析。了解到因靠近城区关系客户基数大，36平米公寓产品投资属性较强，回报率高。作为传统居住区，住宅缺货导致客户流失，因此营销定义35-40平米长租公寓产品做为住宅替代品主要针年轻客户。并针对不同客户主要打造3米层高平层产品和4.2米层高LOFT产品，来满足客户更多的功能需求。本项目将长租公寓打造成一座120米高，标准层面积912㎡，一层为公共服务区，2-10层为loft产品，11层为避难层，12-26层为平层产品，27层为避难层，28-35为平层产品。总共户数为768户，产品面积段在35-40平米之间。

2.2 功能需求：精细化设计智能家居的运用

本项目产品的目标客户主要针对享乐白领、精致新锐，年龄在22岁—28岁之间，崇拜时尚追求个性，更容易接受新鲜事物，使用的也更加熟练，使用智能手机占据业余生活的大部分时间。从客户角度研究，客户主要关注睡眠区和休闲区，并且接受无抽油烟机的开放式厨房。我们在本项目中主要针对睡眠模块、会客休闲模块、餐厨模块、卫浴及晾晒模块总共4大模块进行设计分析。智能家居系统的运用可以更好的满足客户需求，并可提高产品价值。例如：智能灯光窗帘系统：灯光冷暖颜色，亮暗可调，进屋开锁自动亮灯，关闭窗帘，灯光定时开关，延时开关，简便设置。智能门禁对讲系统：搭配手机APP随时随地对视对讲。同时，物业维保服务，一键直达，社区邻里对讲，打通社区信息公告，方便信息获取。在各方面都可以实现智能化，制定产品标准化，对应产品等级的精装修标准可以有效控制精装修成本。

2.3 打造长租公寓标准化社区公共配套

长租公寓客户对于公共区域配套需求以身体素质自我提升、休闲放松为主。对于公区，各类群体的共性需求是便利店、自费早餐区、跑步机、自动售货机等。公区配置以客群偏好调研结果为基础，并综合考虑面积成本、建安成本、运营成本等多方面因素进行具体设计。以某长租公寓为例：房间数量为300间，参照市场调研结果，公区需设置公共客厅、用餐吧、书吧、健身房等功能区块。各区块面积如下：健身房40㎡器械区（3组跑步機、拉背训练器），60㎡瑜伽舞蹈区；公共客厅&用餐吧45㎡（1组10人桌，2组6人桌，2组4人桌）；快递收发：8㎡快递架，存储空间应不小于0.025m?/间；卫生间：20㎡男女分设；前台吧：5㎡接待登记。咖啡&售货机：4㎡付费胶囊咖啡&售货机；书吧：40㎡（8组4人沙发）书架隔断保证私密安静；储藏间：10㎡；设备间等。未计入交通空间时，公区面积合计约为240㎡（40+60+45+20+40+10+4+5+8），公区面积/房间数量=0.8，作为设计取值依据。

2.4 公建化立面设计及材料成本控制

外立面设计对建筑个性的表达与城市形象打造起到至关重要的作用。公建化立面往往具有现代感和时尚感，良好的立面形象与品质更易被年轻的租房群体所接受。华润致力于将成都三圣乡自在域项目打造为成都标杆性商业综合体项目。立面风格突出现代感，材料的运用在立面成本控制中尤为重要。不同视觉距离的立面材料应有所差别，分近＼中＼远三段进行立面材料的配置：近距离：为追求立面设计品质，石材、铝板等材料酌情使用；中距离：仅在关键部位使用少量的石材、铝板等材料；远距离：运用涂料及真石漆达到立面设计效果。

3 结束语

贯彻国家执行标准、坚持从客户角度出发、精细化设计创新、智能化新技术应用，我相信这类创新产品的长租公寓即能满足大城市新市民对居住的大量需求，又能提升城市形象，应该是未来城市发展需要大力推进的建筑类型。个人观点：第一，政策上可在城市中心交通便利、租赁设施相对完善的成熟区域提供小块用地用于建设长租公寓。第二，开发商应创新产品标准化建设以增强长租公寓品质和品牌公信力。第三，以客户为中心提供良好的服务与合理的租金环境。只有回归长租公寓本质，结合市场提高创新产品设计水平，有偿服务促进产品的良性循环，长期运营塑造品牌才能实现长租公寓价值。