教你识别开发商的格式条款

             　　案情介绍
　　2012年11月12日，原告周X、俞X（买受人）与被告XX房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：
　　买受人购买的商品房为预售商品房（住宅，余姚市城区悦龙湾X幢X号），商品房房款合计5162730元，买受人按其他方式按期付款；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用，并约定了迟延交付房屋的违约责任，后原告另签《同意书》，其内容为“本人承诺愿意在2013年6月30日之前将余姚市城区悦龙湾X幢X号作为XX房产公司工程部办公用房使用……”将涉案房屋的交付时间推迟到2013年07月01日。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记手续，并且约定了迟延办证的违约责任。还约定了：若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。
　　该案判决确定：
　　2013年3月9日，被告登记取得悦龙湾X幢X号的房屋所有权证（初始登记）；2013年3月25日，被告取得余姚市城区悦龙湾X幢X号的土地使用权（土地使用权分割登记）。二原告依照合同约定将房屋价款5162730元已全部支付给被告。被告迟延交付房屋的事实，对原告已构成根本违约（此处不做详细陈述）。
　　原告俞X、周X认为被告XX房产公司应当承担逾期交房和逾期交付房产证、土地证的两项违约责任；被告认为被告已经于2013年3月9日取得涉案房屋所有权证，于2013年3月25日取得土地使用权证，上述均属于合同约定2013年3月31日之前，即使认定被告逾期交房，也应按合同约定在被告承担了逾期交房的违约责任后，逾期交付房屋权属证书的时间相应顺延。
　　争议焦点
　　开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的时间相应顺延的约定是否有效？
　　裁判结果
　　1、被告XX房产公司于本判决生效之日起三十日内向原告周X、俞X交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋；
　　2、被告XX房产公司于本判决生效之日起三十日内向原告周X、俞X交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的房地产权属证书（即被告XX房产公司办理余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告周X、俞X承担）；
　　3、被告XX房产公司按原告周X、俞X已付购房款5162730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（2013年7月1日至2014年1月1日，违约金为191021.01元）；
　　4、被告XX房产公司按原告周X、俞X已付购房款5162730元从2013年4月1日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止（2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为425925.23元）；
　　5、驳回原告周X、俞X的其他诉讼请求。
　　案例分析
　　首先，《商品房买卖合同》中载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记手续”，该内容明确被告应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告，而不能理解为被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定原告何时才能取得房地产权属证书 （即：将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下），现被告已逾期交付房地产权属证书，显然与此相悖，被告亦未提供证据证明系可归责于原告的原因导致逾期交付房地产权属证书，故被告应当承担迟延交付房地产权属证书的违约责任。
　　其次，依照合同约定，被告负有按时交付房屋与按时交付权属证书的义务。现被告以合同中的条款“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由，认为即使认定被告逾期交房，那么逾期交付房屋权属证书时间亦应当相应的顺延。
　　根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该合同条款其内容显然置原告的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当认定为无效的格式条款，故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。
　　笔者说
　　白正婷
　　北京市奕明律师事务所  律师
　　合同本应是缔约双方在自愿、公平的前提下订立的协议，但我国现实中的房地产领域，开发商为了方便快捷，通常提供《商品房买卖合同》的格式版本，合同内容已事先拟定完毕，买方通常只能同意而无协商的余地。因而无论是缔约双方的自愿性，还是对合同条款内容的协商性，以及由无法协商性导致的内容不公平性，使得买受人处于不利地位。因而为了平衡缔约双方的权利义务，我国合同法对于格式合同的提供方附加了特定义务，例如提请注意义务、说明义务。
　　一般而言房屋买卖合同会有两个节点，即：交房和办证，所以一般会分别约定违约责任的承担，而本案中亦不例外，但却有不同，卖方提供的格式版本中约定，如果卖方承担了逾期交房的违约责任后，办证的时间是向后推迟的。那么问题是这种约定是否有效？要回答这一问题，首先要给该约定定性，即该约定是属于免除或限制其责任的条款，还是属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款；其次，选定之后，两种不同的界定，会适用不同的规则，前者没有尽到提请注意义务和按要求进行说明的义务，则导致该条款可撤销，而后者直接导致无效。
　　笔者认为，本案中的“如果卖方承担了逾期交房的违约责任后，办证的时间向后推迟”的约定无法同时满足免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的程度和条件，因而仅属于免除或限制其责任的条款。由此，如果履行合同法规定的特定附加义务，则应是有效的，没有履行特定附加义务，则可归属于可撤销条款。尽管撤销与无效均会导致出卖方不能援引该约定免责的法律后果，但毕竟二者的适用规则并不相同，因而不能混淆。