房屋交付后出现质量问题的，如出卖人未妥善履行修复义务，买受人可要求赔偿修复费用和修复期间造成的其他损失。所谓“其他损失”，最主要的是房屋不能入住的空置损失。类案中，买受人主要通过鉴定意见、房屋租赁合同等证明空置损失金额。本文就采用这两种证据类型各需注意的问题，及买受人未能举证时，法院的酌定标准作一分析。
房屋空置损失专题分两篇推送，本文系第一篇。下期将讨论房屋保修中买受人的减损义务
1.鉴定意见
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条既是针对逾期交房损失的规定，也可类推适用于出卖人未妥善履行修复义务时，买受人房屋空置损失的赔偿。据此，买受人房屋空置损失应以“有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”计算。
房屋租金受多种因素影响。房屋所在地段、面积、朝向等，都将导致租金差异。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》认为：“之所以要对争议涉及的房屋租金问题进行估价，是因为房地产价格问题是房地产经纪活动的中心，房地产价格的确定十分复杂，普通民众和法官难以凭据自己的水平和经验对该价格作出独立的科学的判断，无法作为认定事实和定案的依据”。结合《民事诉讼法》第七十六条，租金赔偿标准应属于“专门性问题”，如缺乏其他证据证明案涉房屋租金价值，应进行鉴定。
◎ 重庆市高级人民法院“夏先珍,李允川与重庆市千万间房地产开发有限公司,重庆市渝北区廷宇物业管理有限公司商品房预售合同纠纷案” 【（2015）渝高法民申字第00923号】
对整改期间的租金损失，李允川、夏先珍主张按300元／月计算，但并没有提供相应依据，亦不申请对同地段同类型房屋的租金进行鉴定，二审法院不便确定租金损失标准。
如需对租金赔偿标准进行鉴定，宜对房屋质量问题的原因、修复方案、修复所需费用等同时申请鉴定，以一次鉴定解决诉中多个关键问题。
买受人申请鉴定的，可在诉讼请求中明确要求出卖人承担鉴定费用，以争取出卖人责任确定且鉴定确为查清事实所必须时，法院判决由出卖人一方承担鉴定费用。
2.房屋租赁合同等
类案中，买受人多以在外承租房屋产生的租赁合同证明空置损失。如租赁合同中租金标准较为合理、能够令法官形成心证，往往能得到采纳，亦无需进行鉴定。
房屋租赁合同之外，买受人宜举示其他两方面证据以加强其主张：
为证明租赁关系真实存在，除租赁合同外，亦需证明出租人确为租赁房屋所有人，为此需提交出租人房屋产权证书等及其身份证复印件；
为证明租金损失实际发生，需提交买受人已支付租金的证据，如收条、银行流水等。
◎ 重庆市九龙坡区人民法院“吴有峰,吴有芳等与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司商品房销售合同纠纷案”【（2015）九法民初字第04567号】
为证实其租金损失，原告举示了“房屋租赁合同”、“房屋（续租）合同”以及承租房屋的产权证各1份、租金支付收条11份。“租赁合同”显示，租金700元每月，以后逐年月租递增100元。“产权证”载明出租房屋的产权人为徐其志，坐落为江北区洋河东路9号1幢15-2，套内面积74.69平方米。“收条”显示，承租人王小兰共计向出租人徐其志支付了2008年9月至2013年9月期间的房屋租金55100元。……本案中，原告在合理期间内租赁房屋使用，其主张的700元每月的租赁费价格符合行情，贴近实际状况，比较合理，本院对原告的该租赁费价格的意见予以采信，对原告的租赁费损失按照700元每月予以主张，其租金损失总额计算为42700元。
◎ 重庆市渝北区人民法院“郑磊与重庆昊华置业有限公司商品房预售合同纠纷案”【（2014）渝北法民初字第15562号】
原告郑磊为证明其主张的事实，当庭举示了以下证据：……4、情况说明书、房屋租赁合同两份（2009年12月26日-2010年6月26日、2010年6月26日-2010年12月26日）、业主彭冬梅身份证复印件、拆迁协议书（复印件）、网络服务协议和宽带受理登记表，拟证明郑磊在外租房并居住的事实，以及租房产生的费用；……对郑磊举示的证据4中的租赁合同，昊华公司对其真实性不予认可。昊华公司认为合同地址和情况说明上载明的地址形式上不一致，且只能证明租赁合同关系存在，不能证明租赁合同已经实际履行，郑磊应该提交租赁押金和租金的手续证明租赁合同已经实际履行。对郑磊举示的证据4中拆迁协议，因其系复印件，昊华公司对其真实性不予认可，且不能达到证明彭冬梅系房屋所有权人的目的。对郑磊举示的证据4中的网络服务协议和宽带受理登记表，昊华公司对其真实性不予认可，且认为与本案没有关联性。……本案中，郑磊未举示充分证据证明房屋租金损失，故对郑磊要求昊华公司赔偿房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。
特殊情况下，承租人并非买受人的租赁合同亦可证明买受人空置损失。
◎ 重庆市第三中级人民法院“重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司与陈继平商品房预售合同纠纷案”【（2017）渝03民终807号】
一审法院另查明，垫江碧桂园公司开发的房屋65栋14-2业主袁春香将该房屋出租给第三人，该房屋面积92.31平方米，从2015年12月1日至2016年11月30日，租金为1.8万元。垫江碧桂园公司签订的房屋租赁合同：承租方为垫江碧桂园公司，出租方为自然人童远明，童远明将垫江碧桂园公司开发的房屋65幢1302号房屋（建面92.31平方米）租给垫江碧桂园公司，租赁期间2015年9月1日至2016年8月30日，用于垫江碧桂园公司的员工生活居住使用，每月租金1500元。上述两份租赁合同所约定的月租金标准均为16元/平方米左右。……由于双方当事人均未举证证明该修复期间的实际损失，一审法院参照垫江碧桂园公司租赁同一小区住宅支付的租金标准以及案外人租赁同一小区相邻的同类住宅的租金标准作为计算修复期间损失的依据，符合法律规定。
案涉房屋修复完成后用于出租的，亦可举示租赁合同证明空置期间给买受人造成的损失。
◎ 重庆市高级人民法院“潘承菊与重庆金立房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷案”【（2015）渝高法民申字第00029号】
（二审判决）2012年2月20日，金立公司按照判决要求对房屋抹灰质量进行整改，并于2012年2月26日完成整改。2012年3月，潘承菊将房屋出租，租金为每月3800元。……本院认为，自2011年7月25日至2012年2月26日期间潘承菊未能实际使用房屋的损失，应由金立公司承担赔偿责任。……关于损失金额的计算问题，潘承菊举示证据证实其将涉案房屋出租的租金收益为3800元／月，金立公司对此虽不认可，但未举示相应证据予以反驳。故本院认为，潘承菊的损失总额应为26600元（3800元／月×7月）。（再审判决）原判从潘承菊起诉要求开发商整改之日起按照市场租金价格计算其未使用房屋的经济损失并无不当。
个案中，也不排除法院考虑其他因素，细化买受人的损失赔偿标准。如案涉房屋质量问题影响居住范围有限、可分，或新租住房屋面积大于案涉房屋面积的，可能调减赔偿金额。
◎ 重庆市永川区人民法院“罗庆涛与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司永川分公司商品房销售合同纠纷案”【（2015）永法民初字第04529号】
庭审中，原告陈述其所购房屋系两室一厅，因所购房屋卧室楼板下挠，导致其无法居住，从2013年9月1日至今租住在同一小区的表姐罗晓兰家（建筑面积110.22平方米），每月租金1000元，并举示《房屋租赁协议》、收条、房地产权证、房主身份证复印件、水电气缴费票据等证据予以证明。……原告举示证据证明其租住房屋支付租金1000元／月，但该房屋面积大于其所购房屋面积，故本院的对该租金标准不予采纳。原、被告庭审中对同地段同面积房屋的租金为800元／月达成一致意见，本院按此计算相关损失。从2013年12月19日起计算至2015年9月1日，共计20个月零13天，由于日常生活中租房通常按月支付租金，本院酌情按照21个月计算。原告所购房屋为两室一厅，其中一间卧室楼板下挠，并不影响其他房间的居住使用，故本院对原告的租房损失酌情按照50%予以主张，即8400元（800元／月×21个月×50%）。
3.酌定
保修期内出卖人未妥善履行修复义务，房屋存在质量问题的，即使买受人未能举证证明损失金额，类案中仍可能推定买受人确存在损失，考虑相关因素，予以酌定赔偿。为令酌定金额尽可能符合实际，可灵活采取网上查询、市场调查等确定酌定金额。
◎ 淮安市中级人民法院“贾云与江苏益兴集团有限公司、黄慈商品房销售合同纠纷案”【（2015）淮中民终字第02274号】
（一审判决）结合原告向被告报修、沟通所需时间、原告自行修复房屋的时间、相邻地段类似房屋的租金水平等因素，法院酌定合理的租金损失为2000元／月×20个月=40000元。（二审判决）关于贾云的租金损失，因贾云并没有举证证明，一、二审庭审中只是分别陈述“根据同地段同面积的房屋估算的”和“主要是时间问题”。故本院认为一审法院结合相关因素酌定租金损失2000元／月×20个月=40000元并无不妥。
◎ 湖州市中级人民法院“仲甲、仲乙与湖州××置业有限公司房屋买卖合同纠纷案”【（2010）浙湖民终字第27号】
（一审判决）对仲乙、仲甲房屋修复及安全透气期间的租房损失，通过网上查询和市场调查，与仲乙、仲甲地段、楼层、面积基本一致的房屋，月租金约为1500元至2000元左右，酌定为1800元／月，60天损失计为3600元。（二审判决）一审确定1800元／月是符合现阶段本市房屋租赁市场行情和人民生活的实际水平的，本院予以维持，上诉人仲乙、仲甲的上诉意见不能成立。
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