近年来，我国房地产业逐步兴起并快速发展，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。对于普通市民来讲，很少能有什么东西能比房子更重要了。人们在购买房屋时常常是付出一生的积蓄，或是大量贷款。但是，由于房地产业在我国发展时间较短，导致实践中存在许多模糊认识，商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷。笔者针对天峨县法院2008年以来审理的商品房买卖合同纠纷案件进行了统计和分析，目的是为了进一步认识商品房买卖合同纠纷产生的原因及探讨预防的对策。
一、商品房买卖合同纠纷案件呈现现状及特点
（一）基本情况
广西壮族自治区天峨县人民法院2008年共受理商品房买卖合同纠纷案件2件，诉讼标的金额为人民币3.5万元；2009年共受理商品房买卖合同纠纷案件6件，比去年同期相比增长200%，诉讼标的金额达到人民币7.5万元；2010年共受理商品房买卖合同纠纷案件12件，比去年同期相比增长了100%，诉讼标的金额达人民币15.64万元；2011年1—8月份共受理商品房买卖合同纠纷案件84件，与去年同期相比增长了720%，诉讼标的金额高达人民币100万元。从以上数据可以看出，我院在过去的三年以及今年1至8月份，商品房纠纷案件呈不断上升的趋势，特别是今年有突增的现象。
根据当事人的诉讼事由进行分类，这些案件基本涉及四种类型。一是有买主追究开发商逾期交房的违约责任的；二是有买主追究开发商逾期办理产权证的违约责任的；三是有开发商要求买主给付合同销售面积与产权核定面积之间的差价款；四有买主要求开发商解除或撤销买卖合同，并索要惩罚性赔偿金。
（二）从受理案件的情况进行分析，商品房买卖合同纠纷案件主要有以下特点
1、案件受理数量呈阶段性、小区性。也就是说，商品房买卖合同纠纷案件诉讼的提起是随着我县房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。
2、诉讼的群体性。提起诉讼的仅是部分维权意识强烈的买受人，大部分买受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼。
3、房地产开发商均作为被告。从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中无一例外是由房地产开发商作为被告。这说明房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。同时从审理的结果看，房地产开发商败诉的比例较高，占95％左右。这说明房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。
二、商品房买卖合同纠纷案件持续增多的原因分析
针对商品房买卖中开发商、业主、物业公司之间纠纷频发的现状，笔者认为主要存在以下原因：
1、开发商延期交付房屋。开发商虚假承诺导致交付不能或不能如期交付。买卖双方签订商品房买卖合同后，因资金不到位等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。
2、开发商未尽协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理包括土地证和房屋产权属证书在内的产权证明手续，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，使业主不能及时领证，因而买受人诉开发商要求其承担违约责任，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。
3、房屋存在质量问题。开发商交付的房屋存在质量问题，有的业主发现房屋存在质量隐患及瑕疵，有的交付时房屋层高不够、用电容量不足，还有的开发商擅自改变房屋结构等等。买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
4、开发商提供的房屋测绘面积与实际面积不符。开发商交付房屋的套内适用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，出现“面积缩水”的现象，买受人请求解除合同、双倍返还面积误差比超过3％部分的房价款。
5、价格问题。开发商违反“一价清”原则，重复收费而引起的纠纷。买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人交纳后，开发商未按合同履行，买受人诉讼主张开发商构成违约或欺诈，要求返还相关费用。
6、房屋的配套设施问题。开发商在销售广告及宣传材料中作出说明和承诺，在交付房屋时未能按合同约定提供商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，约定的车库在房屋交付后无法兑现；还有的开发商在公共绿地上擅自加了窨井盖等。导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
三、通过上述分析，提出以下措施加以解决当前商品房买卖合同纠纷案件频发的问题
1、国家应规范商品房买卖市场。买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位，国家应完善保护购房者合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿。切实保护买受人权益，避免造成买受人对诉讼时因对开发商的口头承诺无法举证而败诉的现象。
2、政府要加大对商品房开发企业的监管力度。目前，商品房开发市场准入门槛偏低，监管力度不足，一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而相关职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。政府应严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为；要把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本金、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为，把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场；要规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积缩水行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。对房地产开发中出现的违法行为应当加大惩处力度，进而杜绝此类案件的发生。
3、人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，应注意程序法和实体法并重，注重法律效果和社会的效果的统一，在商品房买卖合同的效力问题上，我国法律虽多多少少存在着漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充，但在审理过程中，人民法院不能一味地认定商品房买卖合同无效，要多作调解工作，做到胜败皆服，切实化解买受人与开发商对立双方的矛盾，彻底解决纠纷。
4、商品房开发企业需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。商品房开发企业应摈弃目光短浅，唯利是图的自我毁灭作风，切实提高企业的管理水平、服务水平、建造资质，保证交付房屋质量，从根本上减少纠纷的发生。
5、买受人要提高法律意识和自我保护意识。实践中，购房者大多法律意识淡漠，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此，买受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。
作者：韦艳艳
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