◎预查封的效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，预查封对象包括办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记但尚未取得产权的房屋，是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。 ◎诉讼过程中，建议列贷款银行为第三人，同时在诉请中明确买受人、银行协助开发企业办理涉案房屋的（预）抵押登记注销手续，以及要求买受人协助开发企业办理涉案房屋的合同备案及预告登记注销手续。 一、问题的提出
当开发企业遇见“断供”业主，往往是苦不堪言：要么是无休止地被银行扣划保证金而面临多次起诉追讨的诉累；要么被银行起诉要求对提前到期的贷款承担连带保证责任，若不及时履行则很可能会被列为失信被执行人；更甚之银行既不扣划保证金也不宣布贷款全部到期，只等对开发企业“养肥了再宰”。总之，开发企业常因为业主断供而面临被银行“支配”的恐惧。
基于此，结合房价仍稳中有升的大背景，依据房屋买卖合同中有关开发企业承担保证责任后有权解除合同的条款主张合同解除、收回房屋仍是开发企业的一大优选。然而现实情况是，开发企业代偿了银行全部贷款，支付了大量诉讼费用，甚至拿到了支持合同解除的生效判决，却发现执行起来困难重重，收回房屋遥遥无期。
因此，开发企业及其诉讼代理人需要从诉前准备、诉中操作直至诉后执行进行一系列安排，以确保达到顺利收回房屋的目的。
二、法律分析
（一）解除依据
合同的解除分法定解除和约定解除，就本文讨论之内容来说，解除商品房买卖合同的主要依据还是合同中约定的解除权。《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”与此相对应，《商品房买卖合同》附件四补充协议一般会有如下的类似约定：因购房者断供，导致银行要求开发企业承担保证责任的，开发企业在承担了保证责任后，有权解除商品房买卖合同。
另外，实务中还常存在因买受人原因致银行贷款迟迟未能办理的情形，笔者认为，此种情况下开发企业亦享有相应合同解除权，但此问题不作为本文主要讨论的对象。
（二）解除可行性
在银行只扣一期、两期保证金时，开发企业起诉解除合同，或者起诉确认合同解除，法院是否支持？
当然，讨论这个问题的前提一定是开发企业先行代偿了银行的全部贷款，对银行的预抵押权予以涤除，无论是在诉讼中还是在判决后（取决于承办法官是否愿意下发附条件的判决书）。
笔者认为，合同附件四系买卖双方真实意思表示，不违反法律规定，且已依法在房地产主管部门备案。在符合附件四约定解除的条件下，开发企业当然有权解除合同。
（三）案外人预查封对商品房买卖合同解除的影响
在案外人已就房屋进行预查封的情形下，是否影响开发企业对商品房买卖合同的解除呢？
在房屋未取得不动产权证书前，对房屋进行的查封其实属于法律上的预查封。该名词首见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，预查封的效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，预查封对象包括办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记但尚未取得产权的房屋，是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。
综合人民法院审判实践，此处确实存在不同观点。第一种观点认为，预查封不影响开发企业行使解除权，因为预查封并不能改变产生该请求权的法律关系，同样也不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除；第二种观点截然相反，认为商品房买卖合同予以解除势必损害已查封诉争房屋的其他债权人的利益，因此判决不予解除；还有观点认为因涉案房屋处于司法查封状态无法行使解除权，行使条件尚未具备，相关条件成就，出卖人可行使。
笔者认为，案外人预查封不影响商品房合同当事人行使约定解除权。
首先，当事人合同权利未受到有害处分。商品房买卖合同中约定了开发商承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同，条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使；但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期，可能造成对当事人合同利益的损害，不应被准许。
其次，合同约定的解除条件已经成就。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”业主断供导致开发企业承担保证责任，解约条件已经成就，开发企业选择诉讼途径解除合同，应当准许。
第三，商品房买卖合同的目的无法实现。商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。开发企业在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。
第四，预查封系基于买受人享有的物权期待权而对涉案商品房进行的保全措施，当《商品房买卖合同》解除，买受人取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现，故应当依法解除。
商品房买卖合同解除后，导致预告登记消灭，物权回归至出卖人，预查封的请求权基础不存在，应予解除。法院不解除的，房地产企业可以提出执行异议申请，要求作出预查封裁定的法院解除预查封，如被裁定驳回异议申请的，可依法另行提起执行异议之诉。
因此，如果解除在前，查封在后的，当然不影响合同解除权；如果查封在前，解除在后，虽在法理上亦不影响合同解除权，但在实践中可能需要在协调首封申请人同意解除查封上耗费大量功夫。
三、诉前准备
（一）评估及筛选
需要对每一个断供业主进行评估，以分清轻重缓急，科学有计划地起诉解除商品房买卖合同。主要从以下方面进行评估和筛选：
1、断供房屋查封情况
建议在诉前对断供房屋的查封情况进行调查核实。
优先考虑：房屋未有任何查封；
酌情确定：房屋虽已有查封，但查封次数少且金额较小；
谨慎决定：房屋已存在较多查封，且金额较大；
但无论是否确定起诉，开发企业均应及时发解除函，以免撤销权到期。
2、开发企业是否愿意（有充足资金准备）主动代偿银行全部贷款，或是否已经实际代偿银行全部贷款。
3、断供房屋的价格走势。
4、注意诉讼时效问题。
（二）做好发函工作
1、当业主出现断供时，房地产开发企业一定要做好相应的发函工作，包括催款函及解约函。注意用EMS快递方式，快递单“邮件品名”应填写“关于XX房屋的催款/解约函”，并由专人保管邮单回执，及时网上查询并下载投递情况。
2、注意解除权的行使期限问题
《合同法》第55条规定，合同撤销权的行使期间为1年，其起算点是自知道或者应当知道撤销事由之日起计算。因此，务必足以该除斥期间的行使，避免该撤销权的丧失。
3、如果开发企业尚未实际承担保证责任，则如欲解除，积极创造解除条件，主动联系银行扣划保证金。
四、诉中操作
（一）查封先行
首封，就意味着处置权、主动权、话语权。因此，开发企业一旦准备起诉，务必先行查封标的房屋，力争将主动权掌握在自己手中。
（二）诉状的确定
1、被告组成
①如房屋存在共有人，则需要列其为共同被告
②建议列贷款银行为第三人，既便于查清事实，又便于包括预抵押权涤除的相关沟通。
2、诉讼请求
笔者建议，诉讼请求应主要包括以下几点：
①（确认）解除双方签署的编号为XX的《商品房买卖合同》；
②买受人立即腾出位于XX的房屋；
③（开发企业偿还银行全部贷款后）买受人、银行协助开发企业办理涉案房屋的（预）抵押登记注销手续；
④买受人协助开发企业办理涉案房屋的合同备案及预告登记注销手续。
⑤相关违约金的主张。
其中，合同编号、房屋坐落等一定要与商品房买卖合同备案表中的信息保持一致，便于后期执行。
（三）做好沟通工作
1、与法官的沟通
主要包括：对附件四关于合同解除权的约定进行沟通；表达愿意代偿银行贷款的意愿（如尚未代偿的话）；沟通送达条款的约定（避免案件进行公告、节约诉讼期）等。如房屋存在案外人在先查封，则应就该问题与法官做充分沟通。
2、与银行的沟通
共同确定需要代偿的数额；要求银行及时出具代偿证明等。
3、与在先查封人的沟通（如有）
如果在先查封人的查封金额不大，结合可能存在的败诉风险，建议同在先查封人就该问题充分沟通，适当满足其利益要求，扫除此问题带来的诉讼障碍。
五、诉后执行
当诉前和诉中工作做扎实以后，诉后的执行就将简单许多，毕竟执行局的协助执行通知书一定是按照法院支持的诉讼请求具体内容来确定的。
如果仅拿到一纸仅含“解除双方商品房买卖合同”判项的判决，无疑会给随后的执行带来诸多困境，而当协助执行通知书的内容明确、具体、便于理解和操作时，相关部门的配合度将会大大提高，房屋的收回也将会相对顺利。
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