日本出售二手住房的实质税负为零

近日，“国五条”出台可谓饱受争议。只要上网随便一查，各种报道、评论铺天盖地。各地房产交易中心被挤爆的图片着实刺激眼球，这让含二手房在内的房价又开始新一轮飙升，也让夫妻假离婚数量一路飙升到平常的2-5倍。显然，至少在短期内，这一政策的出台已让购房者们陷入普遍的恐慌之中。

   在讨论日本如何征税之前，必须指出的是，在房地产等问题上，中国和日本的讨论前提迥然不同。最明显的便是，中国的土地在性质界定上非私有、住房也只有70年产权，日本则是土地私有、永久产权，而且在经历了上世纪80年代严重的房产泡沫教训之后，当前的日本基本上不存在房产投机、炒作，房价整体上趋于稳定。

   此外，就笔者在日本生活多年的体验而言，与中国习惯省时省力搞“一刀切”处理不同的是，日本在解决问题时更倾向于“细分”，而且一旦规则确定便照章执行，几乎不存在朝令夕改等政策不确定性，在二手房交易征税问题上亦不例外。

   在二手房交易问题上，日本很早就制定了一整套复杂的课税制度。从条文规定上看，除买方需要缴纳“不动产取得税”外，卖方也需要缴纳“转让所得税”和“住民税”。为遏制市场投机，鼓励购房者长期持有，日本对课税税率进行了复杂的细分，实行阶梯式税率。粗略地说，购房后持有时间越长则售出时的税率越低，若持有5年以下则税率为39%(所得税30%、住民税9%)，若持有5-10年则税率为20%(所得税15%、住民税5%)，若持有超过10年则税率为14%(所得税10%、住民税4%)。

   若单从这些税率标准来看，相较于中国征税率为20%，几乎无太大区别，售房者的税负貌似不轻。但事实上并非如此，毫不夸张地说，日本出售二手住房的实质税负为零，这主要是因为日本与美国一样，在二手房交易税制中设置了适用范围极广的免税额制度。美国的房屋增值免税额度为50万美元，日本则是3000万日元。

   换句话说，在日本出售二手住房时，课税对象不是所有的增值收益(售价-成本(购买价、中介费、转让费等))，而是只对增值收益中超出3000万日元的部分课税。以4000万日元购入的住宅为例，仅做粗略计算的话，只有售价高于7000万日元才需要交税。假定售价8000万，则课税对象为1000万日元(4000万收益-3000万免税)，持有5年以下需交税390万日元，持有5-10年需交税200万日元，持有超过10年需交税140万日元。

   实际上，日本的二手房存在普遍的价值低估，哪怕与新房相差无几的二手房，价格也会降至只有新房的一半甚至更低，要想卖出比购入时更高的价格几乎不可能，达到真正交税所要求的增值收益3000万日元以上，就更是有些天方夜谭。就算出现极端例外的情况，增值收益超过了3000万日元，卖方也可以通过售房一年内购入新房等措施来申请退税。

   当然，税收问题的关键不是负担轻重，而是是否为民所用。征税的根本目的在于调整收入差距，保证社会相对公平。日本目前已基本实现了税务公开和财政预算透明，而且任何一位国民都有权要求税务部门解释税收去向。若不能做到这一点，那么税收就容易偏离其原始的根本目的，而异化为对百姓变相的巧取豪夺。检讨出售二手房是否应征税的出发点和落脚点，恐怕也在于此。