​中国二线城市“房产保值力”排名与分析

本文来源：财经十一人

本文利用2022年各二线城市最新土拍数据测算出“房产保值力指数”。并且按照该指数进行了城市排名。

“房产保值力”排名榜

下面以郑州为例，说明测算过程。

6月22日的郑州首轮土拍中，共出让15宗地块。其中13宗底价成交，2宗溢价成交。土地出让总金额为107亿元，出让起拍总价为105亿元。具体情况见表1。

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表1的最后一行，郑政出【2022】5号地块的竞得单位是“郑州金水建设综合开发有限公司”。该公司的实际控制股东为郑州市金水区人民政府，而且成交溢价率为零。根据尾注2的说明，此地块属于“兜底成交”。而“兜底成交”不能算真正的市场成交行为，在测算中应该扣除。

表1的第三行，郑政出〔2022〕3号地曾于去年供地中挂牌出让，但在拍卖前终止出让。此次重新挂牌，起拍价由原来的10.73亿元降为8.33亿元，最终成交价9.35亿元。成交价比上次起拍价低了12.9%。这种通过降价来成交的地块，属于“降价成交”。“降价成交”会削弱“房产保值力”。根据尾注2的说明，测算中会根据降价幅度予以调整。

扣除“兜底成交”，调整“降价成交”之后，郑州2022年上半年的“房产保值力指数”得分为39.9。

图2是测算得出的二线城市“房产保值力”排名榜。

根据“房产保值力指数”得分，我们把二线城市划分为四个区间：低分区、中低分区、中高分区、高分区：

• 1、当某城市的“房产保值力指数”得分小于40时，划入低分区。可以认为该城市房产的保值能力比较弱。

• 2、当某城市的“房产保值力指数”介于40-65之间，划入中低分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏低。

• 3、当某城市的“房产保值力指数”介于65-70之间，划入中高分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏高。

• 4、当某城市的“房产保值力指数”得分大于70时，划入高分区。可以认为该城市房产的保值能力比较强。

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