天通苑，这是一个北京最神奇的地方之一，甭管是新北京人还是老北京人都是无人不知无人不晓。
从社区体量上看，它是北京人口最多的小区：
房龄从98年到14年都有，2004年前建成的房子居多，共18个小区，绝大部分都是6000户起步的大规模社区，共640多栋楼，高层较多。
这里是全亚洲最大的社区，关于这里住了多少人，有人说30万（也是大多数人的说法），有人说70万，有人说100万...
天通苑“富可敌国”，社区人数比世界上60多个国家的人还要多！然而这样的特点带来的隐患也是非常多的，也给这里蒙上了不少“黑点”：
脏乱差、鱼龙混杂...几乎每次疫情都会“中招”，二房东泛滥，不少新北京人新刚需来这租房都有被坑过的。
接下来我们结合实地的感受一个个说，确实有很多问题到现在都没改善。
01
这里一直被称为“最不适合人类居住的地方”，这里是北漂的起点，毕竟房价便宜...
而群租房遍地跑，而便宜的小区人多嘈杂使得居住体验急剧下滑但也成为了一些人的噩梦，风评一直很差。尤其是疫情这两年，很多北漂受够了居住环境，一时让这里成为是非之地。
这些都是社区大、人多带来的负面影响，大家选房子尽量还别图便宜把自己生活体验搞没了，选房是个很深的门道，想要了解更多选房思路，如何避坑请加饭总助理vfang19
02这里最大的特点以及隐患就是人口太过密集。之前看到过这么一个数据：在北京每21个人中，就可能有1个生活在天通苑，而他们的工作地点遍布北京主城区。可想而知，一旦有yq，管理不善是很可怕的。从高处俯视全景，说实话一点也没有北京国际城市化的感觉，密密麻麻的全是楼，因为高低错落，有些楼栋甚至是永无天日...
虽然社区面积比肩60个鸟巢体育场，但是带来的问题也非常明显：人多，一部分地方环境脏乱差，小区外围公共街道，乱停车情况极其严重。
开车到这儿，没有点车技最好还是去练练，错车真是差之分毫，谬以千里。
还有，虽然地铁为天通苑社区设了三站，但每天早上想上地铁几乎是地狱级副本，每次出门都像是一场非洲野生动物大迁徙。
这个地铁在周末也是标志性的“挤”！记得有一次在周末去顺义踩盘，跟同事在天通苑北见面，从惠新西街上车还不明显，一到北苑、立水桥人就突然多了，最后几乎大半个车厢都在终点站下车。
一直在叫喊的5号线北延，天通苑居民肯定不乐意：还北延？北边北七家人还多呢，我们都挤不上去了！
再说说房价，一般大家都会把回龙观做对比，可以看到回天已经拉开了比较大的差距了，我看过一篇文章写过18年的房价，那时候回龙观5.1万，天通苑4.2万，现在回龙观已经5.6万了，天通苑依旧原地踏步。
关注我们公众号的都知道，回龙观次新这两年涨幅都挺猛的，反观天通苑却似乎被人遗忘...
没法子啊，天通苑好多小区之前物业维护不好，都是开放式的，有的外立面别看楼龄是次新，但是“做旧痕迹”明显，户型也参差不齐，想买好的真得花心思...
所以这就是为啥都愿意去买次新或者新房，毕竟物业维护，社区环境是不一样的，如果你有买房打算，拿着钱不知道怎么买，买哪里可以加饭总助理vfang19具体了解。
03
在网上铺天盖地黑天通苑的同时，前几年回天计划来了，说实在的这个计划很猛。
先是解决了诟病的城中村，之后也清理了不少小摊小贩，虽然偶有零散，但是整个主路上真是改观很大。
天通苑北改造成交通枢纽，虽然人还是贼多，但是因为把各个交通资源整合了，人流更为规矩了。
经常关注我们公众号的粉丝都知道，在之前介绍奥森春晓、北清橡树湾的时候都提到过。整个回天地区迎来第二波利好：
去年7月，北京发布《深入推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划(2021-2025年)》，指出在持续推进上一轮行动计划结转项目的基础上，重点实施教育、医疗卫生养老、绿化文体、交通、市政设施、社会管理等102个项目。
其中交通方面将发生大变化，今年8月北京市交通委发布，地铁17号线剩余段计划2023年建成通车；13号线扩能提升工程11座新建车站、6个区间已进场，计划2025年建成通车。
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虽然一切都在向好的方向发展，那天通苑值不值得入手呢？
客观来说，从上车角度上讲，这里总价300来万就能买到不错的房源，改善的话其实向天通苑中苑这些也是不错的。
而且话说回来回天计划多数改变的还是外在，但小区的内在真的差别太大！房源还是要实地去看的，外在内在等等因素都要考虑，想挑好的，难！
目前绿中介上有1400多套房源在售，但毕竟天通苑已经是接近十几年甚至二十年的房子了。因此流通性上，老破大会差一些，小户型强一些。
但是多数房子楼龄都比较长了，这也关乎到未来卖房时接手买家的贷款额度，所以无论买哪里，大家还是愿意去买次新。
而且物业管理也是比较大的问题，考虑后期出手的话，这里如果不是硬刚需，我们建议大家还是看看其他片区。
尤其是北边的码农，咱预算不多买不起海淀，还想要改善的话可以看向回龙观这片，毕竟去年公园悦府、国风美唐这样的次新涨幅还不错。
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