网上看到一位卖房的朋友吐槽海淀知春东里的老破小,原来61平的房子总价795万,两个月后的成交价变成了695万。2个月就跌了100万。
老破小逐渐被淘汰,已经是不争的事实。
不光是这位朋友的房子,还有朝阳区十里堡附近的56平老破小两居室,今年2月的成交价还是356万,现在挂牌价已经到了290万,跌幅近20%!即便是这样,房子还是迟迟卖不出去。
海淀和朝阳尚且如此,更别提石景山、丰台、通州、昌平这些区域的老破小了。
在北京买房,不能只有买房思维,更要有卖房思维。
在当下的北京市场,刚需,依旧是数量最多的一批购房者。因此当老莫建议大家尽量不买没有学区的老破小时,很多人会来问:为什么?
毕竟对于预算只在300-500万的人来说,摆在眼前的似乎只有两个选择,要么是城区老破小,要么郊区远大新。
老莫遇到这类问题,基本会回问一句:如果你能盘活未来的资产,或者你还能借到一点钱,把预算提高100万,你还愿意凑合买这套老破小吗?
答案无一例外:不会。
老破小,特别是没有学区的老破小,是市场上非常典型的硬伤房,缺点如下:
1、居住属性差
一套连你都觉得凑合的房子,你买到手5-10年后,居住属性只会变得更差,到那时候,你又能卖给谁呢?
2、贷款能力和流通性差
房子的房龄,也决定了你的贷款限度,北京再破的房子,想要看的上眼,也得500万左右,很多人首付甚至不到200万,如果贷款额度再受限,首付高的就不会选这套房子,首付低的,也得东拼西凑,或者选择更便宜的房子。房子的整体会很弱。
3、对标圈层购买力有限
老破小对标的,永远是刚需,而且是预算有限的刚需。对标这类人群,还在现在的行情下,买老破小,就别想着这套房子能保值增值了,满足居住属性即可。
但在北京老破小逐渐下跌,连东西海朝都无一例外的背景下,另一种房子,价格却在逐步上涨。
根据中指研究院数据,5月朝阳区、东城区、通州区、大兴区、顺义区5个区的二手房价格环比均有上涨,但涨幅不高,集中在0.03%-0.1%。
其他区的二手房价格持平或微跌,最大环比跌幅出现在平谷区,为0.82%。
具体到片区内部,朝阳区的双井、亚运村、亚运村小营、太阳宫、望京北、新北苑、朝青等区域;
海淀区的西北旺、世纪城、花园路、甘家口、万柳、上地、双榆树、苏州街、马连洼、清河、二里庄、北大平庄、定慧寺、田村、万寿路等区域,涨幅均超过北京大盘,甚至超过区域涨幅。
核心原因在于,这些区域都是靠近产业能级强、区域配套成熟、交通圈层成熟的区域,次新房在这里是稀缺资源,正因为越来越稀缺而价格暗暗上涨。
西北旺涨幅之所以高,和学区也有关,附近的春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园等小区,是2003年左右建成的房子,在北京算是次新房,且这个小区临近中关村二小百旺校区,这对于海淀这个教育大区来说,是个吵架buff。
而朝阳区虽然学区属性相对较弱,产业力却不差。
以双井的乐成国际为例,双井承接国贸金融行业和传媒行业的产业外溢。
2022年2月,乐成国际一套109平米的两居室,成交总价1200万元,均价11万元/平米。而到了2023年,区内同楼层同户型的挂牌价在1298万元,均价11.9万/平米,涨幅10%。
未来很长一段时间,北京有产业的核心次新房,都将保持类似的慢牛式涨幅,当你过了一年或者两年再回头看,会发现,北京的楼市真的在涨。
另外,北京的豪宅价格也在暗暗上涨。海淀区五道口地铁站附近龙湖唐宁one小区的四居室豪宅,今年5月挂牌价5800万元,比同楼层房源此前的成交价高出220万元。
而且以业主的态度来看,降价幅度不会太大。可见在豪宅市场,大家对成交这件事非常有信心。
在这种背景下,北京的楼市分化将持续加剧。
说句难听的,北京购房者也将“旱的旱死,涝的涝死”。
刚需因为预算有限,很难买到保值增值的房子,导致资产很容易因为买错而贬值;
而改善阶层,却因为预算相对充裕,努力够一够就能买到保值增值的优质稀缺资产,助力家庭资产保值增值。
面对这样的情况,北京购房者该如何选择?
每个人都有不同的需求,所以适合他们的房子各有不同。
但大部分家庭,都希望可以兼顾居住属性和家庭资产的保值增值性。毕竟,一套房子几百万的总价,是普通家庭最大的消费和资产。
客户李女士在今年年初找到我们,当时她想以500万的总价去花家地买老破小,为了兼顾一部分学区。
但在老莫了解了她的家庭情况和资产情况后,发现他们计划1-2年后要孩子,距离为孩子上学做准备,至少要5年。
且李女士在二线城市有一套长期不住的房子,完全可以盘活资产,买一套既能保值增值,又有居住属性,更重要的是未来流通性强的房子。
在老莫的金融方案+家庭资产规划+优化选筹,三大武器加持下,老莫将李女士的购房预算提升到700万以内。
2023年5月,李女士以650万的总价在世华泊郡小区买入一套两居室,对口朝阳外国语来广营校区,兼顾居住属性和未来的教育。
更重要的是,世华泊郡这个小区是2012年建成的,房龄足够新,新北苑能承接望京的产业外溢,未来的流通性也不愁。
买完房后,李女士明显感觉到自己买在了价格洼地,她告诉老莫,小区内现在在售的业主,已经蠢蠢欲动准备涨价了,如果她再晚几个月买房,至少要多掏50万。
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