最近几天，有一个话题在网上持续发酵并引起了大家的广泛热议，那就是北京的房租正在暴涨。房租是关系到民生的大事，下面我们先看数据：
根据中国房地产行情网公开信息，2018年7月，北京房租涨幅达到21.89%，环比涨幅为2.63%，租金绝对水平冠绝全国，每平米达到92.33元/月，而上海、深圳和广州则分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。从中原地产统计的住宅租金指数看，一线城市中涨幅最快的是北京和深圳。其中，北京二手住宅租金指数从2017年10月的190.4上涨到2018年7月的211，最近几个月呈加速上涨趋势（参见下图）。另外，深圳的涨幅也较为可观，上海、广州的租金指数则保持了相对平稳，并没有出现明显上涨。
为什么这次上涨引起了我非常的关注呢？因为本次轮房租的暴涨可能会对民生与经济产生严重而深远的影响：
首先，居住权是一个城市最低的底线之一。房租大幅度上涨，首先伤害的是居住权的公平性；其次房租的大幅度上涨，令很多中低收入者，无法继续生活在这里，它伤害了一个城市的竞争活力与阶层的多样性。然后，房租的提升，增加了城市里所有工商产业的营运成本，它会削弱产业竞争力，以及造成人才吸引力的下降；最后，新房交易市场上有很多政策法规来进行限制，但是人们却忘记了，租赁市场上还有很多任性、随意与不透明的地方，让中介与房东找到了很多机会来宰杀租客。
现在我们来深度的解读一下北京房租暴涨背后的原因。
1、北京人口疏解没有达到预期：
2017年6月《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布之后，北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房，疏解低端产业流动人口，同时进一步收紧户籍政策、入学资格管控，希望通过“三控（房、户、学）”等强力措施，实现控制常驻人口总数的目标。
然而，“三控”的实际效果并不乐观，2017年常住人口仅下降了2.2万人，相对于2170.7万人的常驻人口总数（参见下图），几乎可以忽略不计。从北京地铁乘客量数据看，2018年北京常驻人口甚至可能重新恢复增长。
2、北京高收入群体占比高、收入增长快：
仅有人口流入还是不够的，房租的快速增长还需要租房人群收入的高速增长来支撑。根据智联招聘薪酬大数据报告，2018年夏季求职期平均薪酬超过万元的唯一城市是北京，紧随其后的是上海、深圳、杭州和广州（参见下表）。
更为重要的是，北京市是互联网IT产业和金融从业人员最为集中的地区，这两大行业又是公认的高收入行业，起薪高、增长潜力大的特点突出。2018年上半年，北京市金融业增加值占GDP比重继续保持在18.79%的高位，互联网IT产业占比也高达11.6%（参见下图）。
3、房源供给总量不足还有结构性难题
从供给层面来看，在住房需求强劲背景下，住房供给问题则表现在结构性难题和总量不足两个方面，并最终成为租赁市场供需失衡、价格上涨的重要因素。具体来说：结构性难题表现在居民通过购房满足居住需求的渠道受阻。
2016年10月份以来，北京市的限购、限贷、限商、限离、限企等房地产调控政策相继落地，加上北京是全国唯一的、多年实施“按个人转让住房所得20%征收个人所得税”的城市。这使得2017年北京市房地产交易陷入冰点，全年新房和二手房交易分别仅为10.4万套和13.3万套，都大幅低于2015年和2016年的成交量（参见下图）。史无前例的调控政策只是一方面，另一方面是超高的房价水平让许多年轻人难以承受，他们不得不进入租赁市场。
但是我认为本轮的上涨根本原因不在于此而是因为各类社会资本全面进入租赁市场。(重点解读)
首先我帮各位观众补充一下细节：有一位房主称自己在天通苑有套房子要出租，本来房主自身的心理价位是7500元，结果碰到了自如和蛋壳两个房地产中介，双方开始从7500元互相加价，结果最后的成交价是10800元，比房主的最开始的心里价位足足上涨了40%，有图有真相。
可以预见，这样的房主案例不会是第一个也不会是最后一个，我们也从之前的嘀嘀打车和共享单车之类的企业看出来，这样的交易就是利用资本的进入短期内房产中介赔本抢房源抢市场的一种行为。下面我们看看资本进入长租公寓市场的主角自如和蛋壳。
看看两家最新的融资情况，2018年1月16日，链家旗下的长租公寓品牌“自如”宣布完成A轮40亿元人民币的融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯三家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。所以自如基本受到了一线强人民币基金的支持，后续还会有源源不断的弹药输送，而且后续轮次的融资也会水涨船高。
创立于2015年1月份的蛋壳公寓虽然相比自如弱了一些，但是在2018年同样也在资本市场获得了很好的反馈，2018年2月完成了1亿美元的B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金跟投，A+轮投资方方愉悦资本继续追加投资；紧接着2018年6月蛋壳宣布完成B+轮融资，老虎环球基金领投；2018年8月7号蛋壳公寓开拓了一个新的融资渠道，对外宣布发布超过2亿元的ABS产品，这也是全国首单分散式长租公寓收益权公募ABS-“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年，并于近期在上海证券交易所正式挂牌。
资本跑步进场的原因是什么？我们看北京作为全国住房供需失衡最严重的城市，资本具有巨大的炒作空间。
北京租金回报率极低，具备上涨潜力和空间。事实上，2017年下半年以来，北京租金价格开始快速攀升，租金回报率也从2017年10月的1.35%的历史低点上升到2018年7月的1.57%，但这与已公开发行的长租公寓ABS和REITs产品收益率4.5%-5%仍有较大差距，上涨空间较大。所以资本主导的长租公寓在近三年一直在租赁市场发力，据链家自如公布数据，2015年长租公寓门店增长率不足15%，2016年增长率为35%，2017年增长率高达40%。然而，当前品牌公寓目前占整个租赁市场的比重仅为2%左右，远低于发达国家25%-30%的平均水平，这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。
再深挖：
无责任的推敲一下，自如的金融创新。勾兑单一ABS业务，首先自如通过约定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。然后自如跟租户签订合同的时候，实际上是租户签订的是贷款合同，银行把一年的租金一次付清。拿到这个贷款合同的自如当然不会把钱放在账上，而是用这个钱作为本金，继续和更多的房东签约。他们可以把一个房子的一年房租，分给4个房东，每个房东三个月，只要有源源不断的新房东进来，这个游戏就可以继续玩下去。
从银行的角度，他手里是无数单人的房租贷款，应该很安全，所以他们会很乐意贷款。但这个贷款实际上是给自如这种长租公寓的，也就是说，这个炒房租的本质就是，自如利用租客的信用，给自己提供扩张资金，直到整个城市的房子都被自如占领为止。简单来说就是利用大量租房人的信用做背书进行资金的期限套利。
总结
房租上涨，是由于一线城市的租房属于典型的卖方市场，房东成为了主导者，拥有更多的决策权和主动权；同时资本的介入，炒高了也打乱了整个房屋租赁市场的价格稳态，还有就是相关政策调控下房屋供应量减少导致供应不足，也是重要的原因。
所以解决问题的方向单纯靠市场调节是不可行的，相关的监管管理制度亟待建立和完善；从供给侧能够加大房源共计，解决供给不足的问题；制度政策层面能够加大对房屋中介市场的管理和监控同时加大对黑中介、乱收费现象的打击；最后也希望能够有真正的法律来约束和维护租房双方的权益和责任，规范房租市场定价。
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