1月7日下午三点到五点，我们在克而瑞广州公司的大会议室举行了一次关于房地产众筹的专题研讨会，非常感谢深圳前海房筹互联网金融服务股份有限公司董事长陈宏楷、副总裁华霆、总裁助理黄婷；广州维森置业有限公司董事、常务副总经理陈广鸿、副总经理刘谦；星河控股集团城市更新公司拓展副总监候毅、陆俊宇；合生创展集团李健梅，以及新浪财经记者王茜、广州乐居深度报告记者李雯露等十余位朋友参加。
以下是专题讨论会的部分内容。如果对房地产众筹的报告，或者对房筹的发展模式感兴趣的朋友，可以在后台留言，将公司、姓名和邮箱告知，我会将两份报告发给你。
曾英杰：房地产众筹模式及其影响分析
克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监
2015年1月1日至 2015年6月30日期间，国内推出房地产众筹产品的平台共有 17 家，共募得资金约9亿元，而多数平台是在2014年 11 月之后才成立的。从数据可以看出，房地产众筹正处于快速增长之中。
目前我国房地产众筹分为融资开发型、营销推广型和投资理财型三大类，共九小类，主要集中在营销推广型的噱头式众筹模式，另外投资理财型的占比也在逐步提高，融资开发型相对而言是最少的。
房地产众筹的九种模式，各有其特点和操作思路，详细可以看下面的动态图。
总体而言，我觉得房地产众筹短期内无法对房地产市场形成比较大的冲击。主要是基于六个方面的原因。
房地产是资金密集型行业，与众筹的核心特质相背离。
房地产地域性非常强，限制了房地产众筹的发展。
开发类众筹对企业要求过高，难以规模化复制和扩张。
营销推广众筹只是营销手段，只有锦上添花的作用。
信任机制缺、回报率走低，投资理财型众筹影响力下降。
面临六大政策风险，随时可能给房地产众筹致命打击。
陈宏楷：让房地产投资像呼吸一样简单
深圳前海房筹互联网金融服务股份有限公司董事长
由于房地产作为不动产本身的特性，导致传统的房地产投资存在以下的五大痛点：
门槛高——土豪专享，与百姓无关。
流动性差——潜在买家少，物业变现难。
贫富差距大——我国2014年基尼系数为0.47，超过美国。
房价虚高——北京平均房价对比平均收入的倍数超过22倍，发达国家一般为6-8倍。
杠杆融资，负担沉重。
由于这些痛点的存在，导致绝大部分普罗大众无法很好的享受经济发展带来的房地产快速增值的红利。为了打造一个让普通人也能投资大宗物业、享受高收益的平台，帮助普罗大众实现财富增值，共享经济发展成果，陈宏楷创立了房筹。
创办房筹的初衷：让房地产投资像呼吸一样简单
房筹运用“房地产、互联网、金融”三位一体的众筹模式，降低门槛，让普罗大众100元也能轻松简单投资大宗物业，享受15%+的稳健收益，实现财富增值，共享经济发展成果。
目前房筹有两种产品，一种是速盈系列（债券类），具有100元起投、短期持有、收益稳定、风险极低、适合小白用户。
一种是稳盈系列（权益类），1000元起投、长期持有、收益更高、风险可控、适合资深用户。
为了更好的保障投资者的利益，房筹在风控方面，有以下的特点：
优选投资物业。应用大数据分析物业投资价值；委托专业律所对物业进行尽职调查；委托专业第三方评估机构对物业投资价值进行评估。
资金安全保障。众筹资金全程接受银行监管，保障资金流向安全，实现专款专用；第三方支付代收代付；不设资金池；保险公司承保，全程保障资金交易安全；担保公司提供履约保证担保，护航投资本金收益。
物业安全保障。投前产权锁定；投后产权持有；律师事务所监管、保险（担保）公司承保。
陈广鸿：房地产变革，投管分离是一种大趋势
广州维森置业有限公司董事、常务副总经理
在房地产领域，专业细分已是不可逆转的潮流和趋势。投资与运营管理分离，不同板块交给不同的专业公司操作，整体上实施产业化运作是房地产开发的大势所趋。传统的开发商将逐步转型，转为投资商。将其他部分交由专业的公司进行开发，保证投资的回报。维森就是一家开发管理公司，投资公司出资金，维森整合各类专业资源，对项目进行从设计到工程到营销的全过程、全方位的开发管理。
目前REITs存在两大特点。一个是大品牌。无论是鹏华前海万科REITs，还是万达的稳赚一号，或者是越秀的TEITs，都是大的品牌提供的产品。二是区位是核心。无论是国内还是国外，目前REITs产品收益比较好的产品，都是在城市的核心位置。房地产众筹，也会呈现这个特点，以寡头垄断为主。对于投资者，在选择众筹产品的时候也可以考虑这两点。
候毅：房地产众筹是比p2p更好的投资理财方式
星河控股集团城市更新公司拓展副总监
房地产众筹和p2p金融在很多相似的地方。p2p主要的收入来源是利差。政策管控越来越严，现在利差的收入越来越少。房地产众筹的核心收入来源于物业的增值。传统的房地产投资，对很多人来说，想参与但没办法参与不进去。现在通过众筹，几千块钱就可以投资天河的一套房产，是比较好的一种投资方式。房地产作为这么多年来比较好的投资方式，也是比较有前景的。
至于到开发端，现在很多开发企业在拿地的时候，已经有这样的操作模式。包括万科，越秀等，他们会跟基金公司成立一个公司，开发公司占比较少，基金公司占大头，成立联合体去拿地。拿地后由开发公司主导开发，基金也可以获取良好的收益。
2016年广州克而瑞拟研究课题清单
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